律师观点分析

　　案情简介：被告于2013年7月9日购买南昌某公司开发的某小区168#楼三单元202室房屋一套，在双方签订的南昌市商品房买卖合同中载明房屋建筑面积为102.38平方米，前期物业管理由选聘的某公司提供物业管理公共性服务收费标准为2.50元／平方米建筑面积，空置房指纳入物业管理范围的已竣工未出售的房屋，已出售房屋，自合同约定交付时间起由买受人按100%比例缴纳物业管理公共性服务费，并对前期物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了详细约定。自2013年12月5日被告收房之日起即未按约定交纳物业管理服务费。2014年11月6日，原告以被告拖欠物业管理服务费未交为由诉至法院。

　　法院观点：原、被告之间系物业服务合同关系，原告提供了物业管理的合同义务，被告理应给付原告相应的物业管理费。被告接受原告提供的物业管理服务后，未按约支付物业管理费，对造成本案纠纷应承担全部责任。现原告主张被告支付欠交的物业管理服务费2815.45元（2.50元／平米／月×102.38平方米×11个月），理由正当、证据充分，本院予以支持。原告主张违约金1521元过高，本院酌定360元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决被告于本判决生效后三日内一次性支付原告某公司物业管理服务费2815.45元（从2013年12月至2014年10月30日止）及违约金360元。

　　律师观点：

　　一、买房之后，不居住是否需缴纳物业服务费？

　　1、《物业法》第七十二条　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条  物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　所以物业买受人在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费，不管是否居住。

　　3、《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条业主或使用人在办完购房或租赁手续后（以交钥匙为准），物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50％物业管理公共性服务费；4、《南昌市物业服务收费管理实施办法》 第六条 符合基本居住条件的住宅小区水、电、有线电视、道路已通，业主办理入住手续后，已交钥匙，一年内未入住使用的，按物业管理公共服务费标准的50%交纳。

　　二、因房屋质量问题（如房屋漏水），可以不交纳物业费吗？

　　保修期内以及保修期内没有修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水的问题。都是开发商的责任，与物业公司没有关系，不能因为房屋质量而不缴纳物业费。

　　如果出现房屋质量应该怎么办呢？

　　《江西省物业管理条例》第三十八条新建住宅物业实行质量保修金制度。第四十条物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。第四十一条物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。

　　建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价百分之一至百分之三的比例向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门设立的物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。

　　物业质量保修金专门账户以物业管理区域为单位设立专户。建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的物业质量保修金全额交存证明。

　　第三十九条物业质量保修金保证的保修责任期限，自建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

　　第四十二条物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，市、县（区）人民政府房地产主管部门应当将物业质量保修金本息余额提存。

　　三、什么理由，可以不交物业服务费？

　　《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主和物业公司有关物业管理服务的依据就是物业服务合同，如果物业服务企业没有履行物业服务合同，侵害业主权益，业主可要求物业公司限期整改，也可向法院起诉。所以，对因物业服务企业的违约行为引起纠纷的处理，属于物业服务质量达不到合同标准，致使业主拒交物业服务费的，由于物业服务企业违约在先，业主拒交物业服务费属于行使合同中抗辩行为，系依法采取的自我救济手段，对此，应根据物业服务企业提供服务的质量状况，判决业主少交物业服务费或驳回物业管理企业的诉讼请求。

　　所以，作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼，维护自身权益。