近日，刷屏的一条新闻为“男子花1800万在深圳买套房送妻子意外发现是凶宅“，主要内容是2016年8月，为感谢妻子在背后的支持，潘先生花1800多万元在深圳南山区买下一套190多平方米的房子，送给妻子，并落在妻子个人名下。可就在付完房款当天，潘先生意外发现，自己花巨资买下的这套豪宅居然是一套凶宅（2015年4月2日下午，御景东方花园内一名女子被发现高空坠亡，坠楼地点正是潘先生所购买的楼房内。坠楼女子生前患有抑郁症，警方排除他杀），压根不敢入住。 这条新闻一出，围绕”凶宅“一事，众说纷纭，有人认为这是封建迷信，对所谓“凶宅”在法律上并未有明确的概念界定，不属于房屋交易的重要信息，人们对其是否影响居住等认知观念也并不相同，如果潘先生提出撤销或解除房屋买卖合同或者索要赔偿没有法律依据，也有人认为虽然法律上没有”凶宅“概念，但基于“安居乐业“的善良风俗，虽然房屋属于”凶宅“对物理使用无任何障碍，但会对居住者产生心理不适，同时对之后房屋流转产生障碍以及严重影响房屋的市场价值，如果在房屋交易时该信息被披露，将会直接影响房屋是否成功交易。故此潘先生可以主张撤销或解除房屋买卖合同或者索要赔偿。 本律师通过查询部分关于房产交易中由于未披露”凶宅“信息而导致房产纠纷的判决案例发现，司法判决也是不尽相同，有以善良风俗为由判令撤销合同者，有以未披露该信息属于欺诈为由判令解除合同者，也有以不属于法定或约定的合同解除理由不予支持解除或撤销者，根据以上检索判例，本律师总结评析如下： 1，首先需要界定”凶宅“的概念，何为“凶宅“，诚如所知，这不是一个法律概念，而是一个民间演绎俗成的用词，百度百科的解释是不吉利或闹鬼的房舍，还有”四大凶宅“的说法。司法实践中目前房产出现纠纷的中所涉及的”凶宅“一般指房屋内发生过死亡或严重伤害等非正常死亡事故； 2，那么是否只要房产内出现死亡或严重伤害事故购房者都可以以”凶宅“为由主张撤销或解除合同呢。根据现有检索的案例看，对于正常的发生在住宅内的”生老病死“等情况，即使房屋出售者未如实向买房者披露，也不构成买房者主张解约的理由，主要原因是生老病死是正常的生理现象，除非买房者有此忌讳，在买房时明确提出此一点并询问交易房产是否有相应的情况，而出售方故意隐瞒的。对于交易房产内发生的非正常死亡：包括凶杀、自杀或煤气中毒等事故，此类情况基于正常人的观念而言会产生不适，影响其身心健康，达不到购买房屋的居住及身心愉悦目的，也会严重影响该房产后续的市场流转以及交易价值，故此要求撤销或解除合同多被支持； 3，交易房产周边（比如邻居、比如楼上）发生凶杀或者非正常死亡情况是否可以构成解除或撤销房产交易理由。虽然购买房产作为购房者而言不仅仅是购买该房产本身，而且还会考虑周边的环境，包括绿化、车位、交通，医疗等，也包括普通大众对具体房产的评价，如果该房产的周边发生非正常死亡事故，虽然很难实证对房产价值的影响，但对居住的身心舒适度以及房产流转会产生一定的障碍，假设你有意购买某栋大楼6楼601房，这个时候有人告诉你隔壁的602房曾发生过凶杀案件，是否会影响你的购买意愿，答案个人心中自知，但从目前检索的判例看，这种情况下主张解除房产购买合同实践中很难被支持，一方面是交易房产周边的非正常死亡信息情况对于出售方来说不一定能清楚知悉，另一方面这与交易房产之间无直接关联关系，而且这是一个非常模糊的评价，检索的案例中就有一个购买的房产的主卧窗户正面草坪上曾发生一起坠亡事件，但法院对此以与本案房产之间无直接关联关系为由予以驳回； 4，另外对于发生在交易房产的非正常死亡事故对于房产价值的贬损，房屋所有者是否可以向责任方主张赔偿，根据目前检索的一个案例，A将房屋出租给B，B在未经A同意的情况下转租给C，后C再房屋内非正常死亡，A将B告上法庭，主张房屋贬损价值。判决的结果是法院认可A的诉求，但对于贬损价值无法实证，最后酌情判定。这个案件中，本律师认为首先主张贬损索赔是没有问题的，在正常的房屋交易中，如果A将房屋内发生过非正常死亡情况进行披露，那么相比较其他同户型的房产在交易价格上除非有相当的折扣，否则交易很难完成。但要主张损失，除非同时满足如下情况，同户型的房屋近期出售，有参考价格，A将房屋折扣后出售，这个差价作为贬损价值作为损失依据向责任方主张，否则法院只能酌情判定。 综合以上，房产买卖对普通大众来说是非常重要的大事，基于安居乐业的心态购买房屋，其不仅要求购买的房屋满足居住功能，还是为了其精神愉悦，如果一个人居住在其房屋内精神受到损害，就没有达到购买房屋居住的目的。出售方除需告诉房产的基本信息外，对于可能对房产交易造成障碍的情况也应予以披露，否则有可能会被认定欺诈，而作为买方者在买房时除需关注房屋的质量、地理位置、环境、交通等因素外，对于自身购买的一个忌讳情况需提前说明（比如房屋中不能有任何的死亡事件），如果可能在相关文件中注明，一旦发生纠纷，这个将会成为决定案件胜败的重要证据。 |
