律师观点分析
原告王X诉称，2016年3月9日，原被告签订《房屋买卖协议》，约定原告王X自愿购买被告方X某区某花园16#102别墅一套共三层和土地；被告方X自愿将上述房屋及土地卖给原告，总价59.5万元；约定由原告办理一切过户手续，被告方X无条件提供办理过户的相应手续；并在最后备注甲乙双方均按此协议执行，若有违约均负相应法律责任及伍万元罚金。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了全部购房款，但被告迟X不配合原告办理房屋过户手续。现诉至人民法院要求：1、确认原告王X与被告方X签订的《房屋买卖协议》有效；2、被告方X继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，办理过户手续；3、被告方X向原告支付伍万元违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告方X缺席未答辩。
经审理查明，2016年3月9日，原告王X作为甲方与被告方X作为乙方签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿购买乙某区某花园16#102别墅一套，面积227.63平方米，共三层和土地，总价为59.5万元；方X是王X1之儿媳妇，此房屋和土地的买卖由王X1全权代办；甲方先付乙方45万元，余下14.5万元，2017年元月9日以前还清。若到期不还罚款日5%滞纳金；甲方办理一切过户手续，乙方无条件提供办理过户的相应手续，若甲方过户手续办理不成，乙方应无条件还甲方所有购房金额，（过户）费用甲方负担。协议下方备注：甲乙双方均按此协议执行，若有违约均负相应法律责任及伍万元罚金。甲方王X、乙方方X在协议下方签名处签字按印，王X1在协议条文姓名处签名。2016年3月8日原告王X支付被告方现金5万元，2016年3月9日原告王X通过其妻子安X账户向王合法账户转款25万元，2016年3月9日原告王X通过其妻子安X账户向王X1指定的户名为张X的账户转款15万元，2017年1月9日原告王X通过其嫂子韩X账户向王X1指定的户名为张X的账户转款14.5万元，共计将协议约定的59.5万元购房款支付完毕。2017年1月9日被告方X的代理人王X1为原告王X在房屋买卖协议背面出具收条，载明收到145000元，房款已全部结清。坐落于开封市某区某花园16号楼102房产证号为开房权证城关镇字第××号的房屋系被告方X所有，对应土地使用权人为被告方X。
另，本院庭后到不动产部门查询房屋情况，发现不动产抵押登记显示坐落于开封市某区某花园16号楼102的房屋2015年6月5日设置抵押权。房屋信息查询显示该房屋现处于查封、抵押状态。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议、转账记录、收条、房产证复印件、土地证复印件、某区不动产权抵押登记记载表、祥符区房管局房屋信息查询情况表等证据予以证明。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告王X要求确认其与被告方X签订的《房屋买卖协议》有效，2016年3月9日双方签订的《房屋买卖协议》具备《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定的条件，原告已按合同要求将房款支付完毕，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形，本院依法确认原告王X与被告方X签订的《房屋买卖协议》有效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。原告王X要求被告方X继续履行双方签订的《房屋买卖协议》，办理过户手续，因房屋现处于查封、抵押状态，不符合过户条件，对此诉讼请求本院不予支持。原告王X要求被告方X向原告支付伍万元违约金，房屋买卖协议约定甲乙双方均按此协议执行，若有违约均负相应法律责任及伍万元罚金，因被告方X及其代理人王X1在原告购房时未告知房屋有抵押且事后未及时办理解除抵押手续给原告办理过户，属违约，应承担相应违约责任，本院对原告的此诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告王X与被告方X于2016年3月9日签订的《房屋买卖协议》有效。
二、被告方X于本判决生效之日起10日内支付原告王X违约金50000元整。
三、驳回原告王X的其他诉讼请求。
被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费525元，由被告方X负担。
