律师观点分析

法院判例解读｜老旧小区加装电梯纠纷，低层住户反对，行政机关该怎么把握尺度？

吴晓琳｜北京市盈科（广州）律师事务所行政诉讼与行政复议法律事务部副主任

摘要：老旧小区加装电梯，高层住户迫切需要出行便利，低层住户担心采光、噪音、房屋贬值，矛盾尖锐。很多住户向城管、住建部门投诉，要求叫停加装电梯，行政机关该不该以降低日照为由责令停工？福建龙岩中院二审判例明确：老旧小区加装电梯属于民生改造工程，国家标准已经明确，住宅外加装电梯，不作为原有住宅日照标准降低的审查情形，行政机关应当在支持民生改造的价值导向下妥善化解矛盾。吴晓琳律师结合本案判决，梳理旧改加装电梯行政监管的裁判价值取向，厘清住建、城管部门的履职边界。

吴晓琳律师深耕法律服务行业二十余年，2001 年高分通过全国律师资格考试，2005 年取得法学硕士学位，理论功底扎实；执业前曾任职香港大型企业董事长特别助理兼七大部门总监督察，具备极强的统筹协调与风险把控能力。先后在广东格林律师事务所、盈科（广州）千人规模律所执业，积累千件复杂案件办案经验，主攻土地房屋征拆行政维权、刑事辩护、高端大额财产离婚纠纷、建设工程疑难诉讼，擅长二审改判、最高院再审案件。吴晓琳律师同时担任多家机构法律顾问，多次接受《法制日报》《环球时报》中英文版专访，法律观点被海内外权威媒体转载，在老旧小区改造、相邻权、规划行政纠纷领域办案经验丰富。

本案为福建省龙岩市中级人民法院（2021）闽 08 行终 1XX 号二审入库案例。罗某某等低层业主，针对本小区加装电梯项目向城市管理局投诉，主张加装电梯会造成自家房屋日照减少，侵害相邻权，要求行政机关责令停止加装电梯、拆除电梯设施。城管部门核查之后没有作出叫停处理，业主不服，起诉城市管理局不履行查处职责。

同类参考判例：低层业主以采光、噪音投诉加装电梯，法院认为加装电梯属于民生工程，日照标准不因此调低，行政机关无强制拆除职责；另一则旧改判例，法院指引行政机关优先组织调解补偿，而不是直接叫停电梯项目。

龙岩中院二审审理认为：老旧小区加装电梯是改善居住条件的民生工程，政策导向是鼓励支持。根据《城市居住区规划设计标准》国家标准，住宅建筑外加装电梯，不纳入考察原有住宅日照标准降低的情形。低层业主以日照减少为由要求行政机关查处拆除，法律依据不足，驳回原告诉讼请求。

吴晓琳律师分析：

本案裁判要点，厘清加装电梯行政监管的价值取向和审查标准，法院说理分为三点：

第一，立法与规范层面有特殊安排。国家标准专门针对加装电梯作出例外规则：加装电梯这件事，不拿它去反向核算低层房屋日照是否达标。也就是说，不能用日照降低作为理由，要求行政机关拆除已经依法推进的加装电梯项目。

第二，矛盾解决路径区分行政途径和民事途径。低层业主如果认为电梯带来噪音、采光、房屋价值损失，相邻权益受损，优先是民事途径，向加装电梯的业主主张补偿、赔偿；行政机关没有法定职责，单纯基于相邻权争议叫停合规加装电梯项目。

第三，行政机关履职重心是合规审查、矛盾调解，不是一刀切叫停。行政机关重点审查加装电梯是否符合表决程序、规划审批、安全规范；对于相邻矛盾，应当引导各方协商补偿、调解化解，而不是直接下达拆除决定。

吴晓琳律师提醒小区业主：加装电梯纠纷是高频民生矛盾，高层业主、低层业主都容易陷入误区。低层业主不要以为只要影响采光，行政机关就必须拆电梯；高层业主也要知晓，加装电梯仍然要遵守表决、规划、安全规范，违规建设的电梯依然会被监管查处。相邻损失，优先协商补偿。

吴晓琳律师给到业主实操建议：

第一，高层业主推进加装电梯：严格按照当地旧改规定完成业主表决、规划报备、施工安全管理，完善全部审批手续，避免因为程序不合规被行政机关叫停。

第二，低层业主权益受损：收集噪音、采光、贬值损失证据，优先和加装电梯的业主协商补偿；协商不成，提起相邻权民事诉讼，主张赔偿，而不是一味投诉要求行政机关拆除。

第三，向行政机关投诉之后，如果行政机关不查处，先核查项目本身有没有规划、审批违法；仅以相邻采光为由起诉行政机关不作为，胜诉概率很低。

吴晓琳律师代理过多起老旧小区加装电梯引发的行政、民事交叉纠纷，这类案件兼顾民生保障和相邻私权保护，裁判尺度有鲜明倾向性。很多当事人分不清行政监管边界和民事相邻权边界，选错维权路径，耗费大量精力却无法达到诉求。

本案判决体现老旧小区改造的司法价值导向，兼顾民生便利和权利救济渠道区分。吴晓琳律师建议，小区加装电梯产生矛盾，优先协商补偿；区分项目是否合规，合规项目的相邻损害走民事索赔；违规建设，再向行政主管部门投诉要求监管查处。