律师观点分析
盈科广州吴晓琳律师房产维权｜越秀下塘历史房屋买卖纠纷，深挖档案取证，助力当事人保住房屋权益
一、案件基本情况
本案是发生在广州市越秀区下塘的历史房屋买卖合同纠纷，委托人倪某某，案涉房屋建筑面积 105 平方米，当前市场价值约 500 万至 600 万元。三十年前，倪某某经营的建材部与某村委会达成合意，由该村委会出让其建设的案涉房屋。受当年交易习惯、管理方式限制，双方并未直接签订书面购房协议，对外交易记载、款项走账均以建材部采购建材的名义处理，表面上是建材购销往来，双方真实意思实际是房屋买卖。 多年之后，双方就这套房屋的权属、交易性质产生重大争议。村委会一方否认存在房屋买卖关系，主张当年只是建材交易，不存在卖房合意，双方协商沟通无果，矛盾激化进而引发诉讼。本案最大难点在于交易形式和真实法律关系不一致，没有直接的购房合同，账面材料全部是建材相关记录，证据先天薄弱。 案涉房产价值高，交易时间久远，当年参与交易的经办人员很多已经退休、离岗，证据留存零散，一旦法院认定仅为建材买卖、不存在房屋交易，委托人将面临巨额房产权益损失。委托人多方咨询后，委托北京市盈科（广州）吴晓琳律师代理本案。委托人核心诉求，是请求法院查清隐藏在建材交易表象之下的真实房屋买卖合意，确认双方房屋买卖关系，维护自身房屋权益。 这类历史年代久远、名为供货、实为购房的隐性交易案件，证据搜集难度大，事实认定高度依赖间接证据链，对律师取证能力、事实还原、法律论证能力提出很高要求。
二、办案过程
接受委托之后，吴晓琳律师迅速确定办案思路，本案核心突破口就是穿透表面建材交易记录，还原双方真实购房合意，分阶段开展档案查询、走访取证、庭审论证工作。 第一阶段，全面调阅历史档案，实地走访知情人员。吴晓琳律师多次前往该村委会，查找当年台账、内部记录、建房材料、款项签收凭证等原始档案；辗转寻访当年负责案涉房屋事项的老队长、原公社主管领导，逐一核实当年交易背景、协商过程，固定谈话录音，前后形成十余份录音证据，搭配调取到的原始档案材料，搭建初步证据链条，用以证明双方真实目的是转让房屋，建材记录只是当年特殊的记账方式。 第二阶段，梳理证据、完成法律论证与文书撰写。吴晓琳律师结合交易背景、款项支付、房屋长期占有使用事实，围绕 “通谋虚伪意思表示” 的法律规则展开论证，区分表面的建材购销形式与隐藏的房屋买卖合意，撰写起诉状、证据目录、代理意见，把零散档案、录音证言相互印证，清晰呈现完整事实脉络，文书客观平实，以证据支撑观点，不做情绪化表述。同时梳理举证短板，考虑到年代久远、部分证据当事人无法自行调取，制定申请法院调查取证方案。 第三阶段，庭审举证、申请法官实地调查核实。案件进入审理阶段，吴晓琳律师按时参加庭审，逐项提交录音、原始档案等证据，对对方抗辩意见进行质证答辩。针对本案历史证据特殊、部分事实需要向当年知情人员核实的情况，律师向法庭提交调查取证申请，承办法官依申请前往相关单位、知情人处补充调查，进一步核实当年交易背景，补强案件事实。 办案全程，吴晓琳律师持续向委托人同步案件进展，客观告知历史隐性交易案件举证难、事实认定不确定性高的风险，不承诺案件结果，引导委托人理性看待诉讼，同步准备后续备选救济方案，做好完整维权预案。
三、案件结果--律师深挖档案、走访取证，形成多份录音及原始档案，申请法官实地调查，成功为当事人保住房产权益。
经过法庭审理，吴晓琳律师提交的十余份录音证据、原始档案材料，以及法官实地调查取得的补充材料，形成完整闭环证据链，法庭采纳我方的核心代理观点，查清双方真实交易目的，认定案涉交易虽然记载为建材购销，但双方真实合意是房屋买卖，依法支持委托人的诉求，确认案涉房屋对应的交易关系成立，委托人成功保住这套价值 500 万至 600 万元的房产权益。 该判决结果，厘清了三十年前特殊时代背景下形成的形式与实质不一致的历史交易，化解了多年房产权属争议，避免委托人遭受重大财产损失。本案的典型意义，在于处理老旧历史房产纠纷时，不能仅凭账面文字记载直接定性，应当结合交易背景、知情证人陈述、档案材料、长期占有使用事实综合判断当事人真实意思。 本案充分体现精细化取证在疑难房产案件中的关键作用，依靠律师主动走访调查、固定视听证据，再借助法院调查权补强证据，穿透表面交易外壳，还原真实法律关系，为同类年代久远、交易形式不规范的历史房屋买卖纠纷提供了成熟的办理思路。
四、律师分析
盈科广州吴晓琳律师结合本案，就历史房屋买卖纠纷相关法律要点分析如下：
第一，依据《民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中建材购销记录属于双方虚假意思表示，隐藏的房屋买卖合意，在不存在法律无效情形的前提下，应当按照房屋买卖合同关系审查效力。
第二，房屋买卖合同成立，核心看双方是否达成转让房屋的合意、款项支付、房屋交付占有等事实，并非必须具备制式购房合同。早年法治不完善、交易管理不规范，很多不动产交易存在记账方式特殊、书面合同缺失的情况，法官应当结合全部证据综合认定真实法律关系，不能仅凭单据名称直接锁定交易性质。
第三，实务提示：年代久远的房产纠纷，是民商事案件里的难点。如果交易记录写的是供货、借款等其他名目，但实际是房屋买卖，当事人一定要尽早固定证据，查找老档案、走访当年经办人，留存录音、书面记录。在证据存在调取障碍时，可依法向法院申请调查取证，借助司法调查权查清事实。同时提醒，房屋交易尽量规范签订书面合同，明确交易标的，避免多年之后出现权属争议。
