房屋质量瑕疵与逾期交房责任的界定

律师观点分析

案件基本情况：

• 原告：张华（化名）。

• 原告：李强（化名）。

• 共同委托代理人：赵明（化名），某律师事务所律师。

• 被告：湖南某目房地产开发有限公司（以下简称目房地产公司）。

• 法定代表人：王刚（化名），执行董事。

• 委托代理人：王诗梅，系公司员工。

案件背景： 张华和李强与目房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于湖南省某市的一套精装房。合同中明确了房屋的交付时间、条件以及逾期交房的责任。在交付期限前，张华和李强委托第三方机构进行验房，发现房屋存在精装修质量瑕疵。原告因此拒绝接收房屋，并要求目房地产公司修复并承担逾期交房的违约责任。

争议焦点：

• 原告主张房屋质量瑕疵导致无法正常居住，构成逾期交房。

• 被告主张房屋质量瑕疵不属于合同约定的逾期交房责任范围，且已积极修复，不构成违约。

法院判决： 经审理，法院认为第三方验房报告中指出的问题不属于地基基础和主体结构的质量问题，也不是导致无法正常居住使用的质量问题，更不是与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题。被告一直在积极履行修复义务，并承担了修复费用，截至开庭之日已经全部修复完毕。因此，原告主张的逾期交房缺乏事实依据，不符合合同约定，法院不予支持原告的诉讼请求。

判决结果： 驳回原告张华、李强的诉讼请求。案件受理费由原告负担。

案例启示： 此案例表明，在商品房预售合同纠纷中，法院将严格依据合同约定和实际事实来判断是否存在逾期交房的情形。房屋的一般质量瑕疵，如果不属于合同明确约定的逾期交房责任范围，且开发商已积极履行修复义务，通常不会构成逾期交房。开发商在面对此类纠纷时，应积极采取措施修复问题，并保留相关证据，以维护自身合法权益。同时，购房者在遇到房屋质量瑕疵时，也应合理行使权利，通过法律途径解决问题。