房屋买卖合同纠纷，要求置业公司支付违约金的诉请获得支持。

律师观点分析

原告：王某。

委托诉讼代理人：李盟，河南洛太律师事务所执业律师。

被告：洛阳W置业有限公司。

法定代表人：刘**。

委托诉讼代理人：孙某，系该公司员工。

原告王某与被告洛阳W置业有限公司（以下简称洛阳W公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王某的委托诉讼代理人李盟，被告洛阳W公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

王某向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行提供办理权属登记资料报产权登记机关的义务，并协助原告办理洛阳市西工区XXXXB-3幢1单元7层1-703室的《不动产权证》；2．判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以原告已付总房款595596元为基数自2019年4月1日按照日万分之0.2计算至原告办理不动产权证之日，暂计算至2022年4月8日为13138.85元）；3．本案的案件受理费由被告承担。庭审中原告将其第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金（以原告已付总房款695596元为基数，自2019年4月1日起按照日万分之0.2的标准计算至原告办理不动产权证之日，暂计算至2021年12月21日为13981.48元）。事实与理由：2017年5月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，被告将洛阳市西工区XXXXB-3幢1单元7层1-703号房出售给原告，该房成交总价款595596元。合同签订后，原告按约定向被告交付了购房款，并办理了银行按揭，被告向原告开具了相应的购房发票。被告在2018年12月31日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付使用后90日内提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房屋不动产权证。现已超过约定办理房屋不动产权证期限近40个月有余，被告至今未履行相关义务，不为原告申请办理房屋不动产权证。据了解，因被告私改原规划，未按规划主管部门审批内容建设，导致需要整改完毕后才能办理规划核实业务，进而将完善的资料报产权机关备案，在逾期办证方面存在过错。由于被告的原因办理不了房屋不动产权证，造成原告不能行使对房屋的买卖、交换、租赁、抵押担保等权利，故被告应当承担相应的违约责任。但《商品房买卖合同》是被告提供的格式合同，第二十条关于逾期办理不动产权证的违约条款设定的违约金过低，根据《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排查对方主要权利的，该条款无效，明显违反公平原则，而且，被告也没有以合理的方式提醒原告注意该条款限制了原告的权益。因此，原告请求贵院予以增加违约金比例。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。

洛阳W公司辩称，一、答辩人作为开发商，已履行完成房屋初始登记的协助义务。迟延办证并非答辩人的自身原因造成的，答辩人不应该支付违约金。XXXX二期小区五证俱全，原、被告双方签订的房屋买卖合同已经备案，答辩人作为开发商一直积极履行协助办证义务，已经具备了办理房产证的基本条件。答辩人向金谷园办事处报送移交社区用房及相关资料，社区迟迟不予接收，未能出具《社区用房接收证明》，这是造成目前房屋不动产证办理滞后的原因。合同中已明确约定由于答辩人的责任导致逾期办证，答辩人才需承担相关不利后果。但从导致本案逾期办证的因素看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人。答辩人不应就上述客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。二、原告主张增加违约金比例没有事实和法律依据，依法不能成立。1．本合同及补充协议经由买卖双方签名或盖章确认，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，真实、合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告所主张的要求变更违约金没有事实和法律依据。2．本合同及附件并非格式合同。本合同是由房管部门提供，并非答辩人单方制作，且进行了备案，不构成格式合同。原告自愿选择购买房产，并接受相应的合同条款，是原告对自身权利的处置，不能仅以合同文本是答辩人预先拟定为由主张合同条款为格式条款。3．本合同对双方当事人具有法律约束力，不符合法定认定无效的条件。答辩人作为出卖方已经向买受人尽到了对条文内容进行告知、解释、说明的义务，特别是重要条款比如房屋交付时间、违约责任等条款。原告在没有造成实际损失的情况下，诉请对违约金进行调整，没有事实和法律依据。案涉房屋在双方所约定的交房期限内按期完成了向原告的交付，并且移交完成后，并未因延迟办证的行为影响到原告对房屋任何权利的行使，原告所称的延迟办证的损失并不存在，因此原告要求对双方合同约定的逾期办证的违约金进行调整并不具备调整的基础事实，原告诉请对双方约定的逾期办证违约金进行调整增加，不应得到支持。综上所述，依法驳回原告全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，经查明，认定事实如下：

2017年5月5日，王某（买受人）与洛阳W公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，原告购买洛阳W公司开发的位于洛阳市西工区金谷园路中段西XXXXB区××幢××单元××层××号房，该商品房的用途为住宅，预测建筑面积为115.74平方米，房屋总价款为695596元。原告以贷款方式付款：2017年1月11日前付清首付房款215596元，余款480000元向银行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金。合同附件十一第六条约定，合同第二十条约定的出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务。如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金，买受人不退房，继续履行本合同。出卖人对非自身原因造成的办证迟误不承担责任。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，洛阳W公司已将房屋交付给原告。

2016年9月21日，洛阳W公司（甲方）与洛阳市西工区金谷园办事处（乙方）签订《XXXX社区配套用房移交协议书》及《XXXX社区配套用房补充协议书》，主要内容为：根据洛阳市委、市政府《关于加强社区建设管理工作的意见》（洛发【2012】7号）文件和洛阳市社区建设指导委员会办公室《关于全市城市新建住宅小区配建社区用房交付使用审批程序的通知》（洛社办【2013】5号）文件要求，甲方将经洛阳市规划部门批准设计、坐落于西工区纱厂东路XXXXB区1#楼地上四层局部500平方米（见洛阳W公司提供的总平图）房屋，无偿移交给乙方作为社区办公用房，并且约定在本协议生效后甲方应于2018年12月31日前将社区配套用房交给乙方使用，乙方根据规定向甲方出具《社区用房接收证明》。2018年10月15日，洛阳市房兴房产测绘有限公司根据洛阳W公司的委托，就XXXXB区出具《房屋测绘成果报告书》，该报告书中社区服务用房四层局部总面积为519.68㎡。2020年8月14日，洛阳市西工区金谷园办事处出具《XXXX小区社区用房接收证明》。

洛阳W公司提交预售许可证、XXXX社区配套用房移交协议书及补充协议、房产测绘报告、承诺书、XXXX小区社区用房接收证明，证明XXXX小区二期五证俱全，原、被告的商品房买卖合同已经备案，洛阳W公司积极履行办证义务，已经具备了办理房产证的基本条件，前期因为金谷园办事处认为社区用房分摊面积太大，迟迟不予接收，造成不动产权证办理滞后。后经洛阳W公司多次努力，金谷园办事处办理了移交手续。

本院认为，2017年5月5日，王某与洛阳W公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议明确约定“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”即洛阳W公司应在2019年4月1日前履行办理权属登记资料的报备义务，但洛阳W公司未及时履行该项义务，应承担相应的违约责任。合同明确约定“如因出卖人的责任未能在约定时间内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条之规定，原告以约定的违约金过低、违反公平原则为由，请求增加违约金，但未能对因洛阳W公司违约给其造成的损失举证，但鉴于洛阳W公司确有违约行为，且双方约定的违约金过低，本院依法予以调整。在购房人的损失难以确定时，依法参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张按照日万分之0.2计算违约金，该诉求不违反上述法律规定，本院予以支持。综上，洛阳W公司因逾期未将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应自2019年4月1日起，以已付购房款为基数，按日万分之0.2的标准向原告支付违约金。违约金应计算至洛阳W公司办理案涉房屋竣工验收备案之日即2021年12月21日止，即695596元×0.2÷10000×995＝13842.36元，并协助王某办理洛阳市西工区金谷园路中段西XXXXB区××幢××单元××层××号房产证。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：

一、洛阳W置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助王某办理洛阳市西工区金谷园路中段西XXXXB区××幢××单元××层××号房产证，并支付违约金13842.36元；

二、驳回王某的其他诉讼请求。

如洛阳W置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取74元，由洛阳W置业有限公司负担。

本判决为终审判决。