侯法政律师
开发商资金紧张，提出用商品房抵顶工程款——以房抵债成为实践中常见的清偿方式。然而，以房抵债协议效力如何认定？施工企业接受抵债应当注意什么？笔者侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所，长期代理建设工程纠纷案件，深知以房抵债的实务风险。本文结合现行法律规定，为施工企业讲清以房抵债的效力认定与操作要点。
一、以房抵债协议的效力认定
（一）债务履行期届满前达成的抵债协议
债务履行期届满前，债权人与债务人约定以房屋抵顶债务的，该协议具有担保性质。当事人约定债务人到期没有清偿债务，房屋归债权人所有的，该约定无效，但不影响其他部分效力；当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的，人民法院依法予以支持。
（二）债务履行期届满后达成的抵债协议
债务履行期届满后达成的以房抵债协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定的，应当认定有效。协议达成后，原债务转化为以房抵债的新债务关系。
二、接受抵债的三大要点
（一）核实房屋权属状况
抵债房屋可能存在抵押、查封、预售许可缺失等权利瑕疵。施工企业应当查询不动产登记信息，核实房屋权属，避免接受“问题房源”。
（二）及时办理网签备案与过户
抵债协议签订后，应当尽快办理商品房买卖合同网签备案及产权过户手续。未办理过户前，房屋仍登记在开发商名下，存在被其他债权人查封、执行的风险。
（三）明确差额处理方式
抵债房屋价值与工程款数额存在差额的，应当在协议中明确差额的支付方向与期限，避免产生新的争议。
三、风险防范建议
（一）评估抵债房源价值
接受抵债前，应当对抵债房屋的市场价值进行评估，避免高估抵债造成损失。
（二）要求提供担保
在过户完成前，可要求开发商提供其他担保，降低抵债房屋被查封的风险。
（三）完善协议条款
以房抵债协议应当明确房屋位置、面积、单价、总价、交付时间、过户期限、违约责任等内容，条款完备、权责清晰。
四、专业提示
以房抵债涉及合同效力、物权变动、执行异议等诸多法律问题，不建议自行操作或者委托非专业律师处理。侯法政律师执业于上海市建纬（济南）律师事务所，该所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，秉持“超前、务实、至诚、优质”之服务理念，可为施工企业提供专业、务实的法律服务。
如果您面临以房抵债的选择，欢迎留言咨询，侯律师将为您把关风险。
五、常见问题解答
（一）问：以房抵债的房屋过户税费谁承担？
答：有约定从约定；无约定的，按照交易习惯与税法规定各自承担相应税费，签约时应当事先明确。
（二）问：开发商将抵债房屋一房二卖怎么办？
答：已完成过户登记的受让人取得所有权；未取得所有权的可要求开发商承担违约或者赔偿责任，已构成合同诈骗的可向公安机关报案。
（三）问：抵债房屋是预售房怎么办？
答：应当核查预售许可并尽快办理网签备案，降低一房二卖与烂尾风险。