律师观点描述：

 很多人在购房缴纳交纳定金后都担心能不能退的问题。在特定的情况下，实际上是可能退还的。

开发商通常会在你下定决心要购买特定房屋时，拿出预先拟定好且不能进行磋商的《认购书》。此时，你才会愕然发现《认购书》（预约合同）中约定了关于违约责任的具体条款。如果准业主当下笃定自己会购买该特定房屋，常见的做法是，开发商在签订《认购书》的同时会要求准业主缴纳不高于房款总额20%的定金，同时会签订《定金合同》（或定金条款直接约定在《认购书》中）等一系列确保准业主违约后难以主张定金返还的书面材料。

在此种情形下，准业主应当事先注意搜集对于退还定金的有利证据。常见的几种有：开发商所交付的房子与销售时的出示的图纸存在差别的证据、针对周边的配套进行虚假或者夸大宣传的证据、逾期交付的证据、一房二卖的证据、实际价格和备案价格存在出入等等。简单来说，就是要搜集开发商违约的证据。除了这一些证据，也应当注意保存确认违约事实的微信聊天记录、宣传单页、宣传网页、朋友圈截图等等。

案例分析：

今年发生的成功使用定金罚责双倍返还定金的案例，案号：（2020）湘0204民初551号。

2020年3月，家住株洲的江某夫妇看中了一套备案价为6942元的房屋。江某夫妇和销售人员、“拓客”在沟通后，各方最终确定涉案房屋的售价为6233元。至需要签订《认购书》时，销售和“拓客”告知沈某夫妇，因房屋备案价为6942元，网签的价格不能低于备案价格，因此只能签订单价为6942元的《认购书》（包含定金20000元）。销售人员及“拓客”承诺：江某夫妇足额缴纳备案价格的首付后，分批退还给沈某夫妇96000元。沈某夫妇表示同意，并当场签订了售价为6942元的《认购书》并交纳了20000元定金。

之后，销售人员和“拓客“就利润分成发生争议，开发商也只同意以6942元的价格销售房屋给沈某。因此，沈某夫妇起至法院主张开发商双倍返还定金40000元。

沈某夫妇提交了微信聊天记录（沈某夫妇和销售人员反复沟通明确：涉案房屋的售价为6233元的聊天记录）、《置业计划表》中销售人员给沈某夫妇以6233元为单价计算的房屋购房付款明细等证据。

法院判决：

法院最终支持了深沈某夫妇的主张的返还定金40000元的诉讼请求。

律师点评：

1、该案中，沈某夫妇保留了销售人员计算的房屋面积的《置业计划表》，并且反复的通过微信和销售人员沟通其购买的房屋的单价为6233元。而销售人员对价格的承诺职务行为即为一种代表开发商的行为。正是由于沈某夫妇提供的这些证据，证明了开发商存在对于销售单价报价的违约，故法院判令开发商返还沈某夫妇4000元。一般来说，购房者如无特殊原因交纳定金是不予退还的。但是，作为购房者在签订《定金合同》或者定金条款时，应当注意预先搜集开发商违约的证据。

2、在购买房屋时，应当尽量避免签订定金条款。尽量的和开发商协商，把定金二字改为“订金”、“预付款”、“押金”、“诚意金”。其次，如果不能不签定金条款，则应当注意搜集以下证据：开发商所交付的房子与销售时的出示的图纸存在差别的证据、针对周边的配套进行虚假或者夸大宣传的证据、房屋逾期交付的证据、一房二卖的证据、实际价格和备案价格存在出入的证据等等。除了这一些证据，也应当注意保存确认违约事实的微信聊天记录、宣传单页、宣传网页、朋友圈截图等等。

 如果做了如上准备，相信您一定不会像之前一样，在毫无准备的情况下和开发商无力地沟通定金退还事宜了。