【导读】

购房者通过中介购房时，有些中介公司在看房协议中约定，购房者经中介公司带看房屋后，不能通过其他渠道购买该房屋，否则视为违约，该条款是否有效？

【案情简介】

鞠某在《看房协议》上签字，第五条约定：甲方自看该房之日起一年或六个月内，无论任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方而与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担违约责任。

A公司工作人员带领鞠某看涉案房屋，买卖双方对价格未达成一致。后，鞠某通过另一房屋中介公司与业主达成房屋买卖合同。

A公司认为鞠某跳单，向法院起诉请求：1.判令鞠某支付A公司中介费14000元；2.鞠某承担诉讼费。

【争议焦点】

关于《看房协议》第五条的约定是否具有法律约束力。

关于鞠某通过其他房屋中介公司与房主签订房屋买卖合同的行为是否属于《民法典》第九百六十五条规定的“跳单”行为。

【法院认为】

关于《看房协议》第五条的约定是否具有法律约束力。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容，即不对当事人发生约束力。本案中，A公司与鞠某签订的《看房协议》第五条约定，购房人一经看房，便在一年（或六个月内）无任何理由不得通过任何其他渠道交易该房产，明显属于提供格式条款一方限制了鞠某的权利，属于与对方有重大利害关系的条款。A公司未提交任何证据证实其在要求鞠某在协议上签字时，已对该条款内容履行了提示或说明义务。综上，《看房协议》第五条约定对当事人不具有法律约束力。

关于委托人行为是否构成“跳单”，关键在于审查委托人是否利用了中介人提供的交易机会或媒介服务从而直接与交易方订立了合同。涉诉交易房产非系A公司独家房源，鞠某也已依约向案外人实际支付了佣金，并不存在为恶意逃避中介费从而绕开中介人直接与业主签订的合同的行为。综上，本案鞠某通过其他房屋中介机构与业主达成三方协议，并不属于《民法典》第九百六十五条规定的委托人恶意“跳单”的情形，鞠某根据各中介公司对交易房产的报价等因素选择其中一家中介公司成交，也是作为消费者的自由和权利。A公司据此要求鞠某承担违约责任，无事实依据。

【法院判决】

判决驳回A公司的诉讼请求。

【总结】

限制了对方权利，无证据证明提供格式条款的一方已经提示对方注意免除或者减轻责任等与对方有重大利害关系的格式条款，不对另一方发生约束力。