济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例依据

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一） 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二） 原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三） 原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四） 原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例上诉人诉称

1.撤销一审判决，依法改判支持A的诉讼请求；2.一、二审诉讼费、保全费、公告费由B、C、D承担。事实与理由：1.A于一审开庭时提交了2012年8月9日D与B签订的卖房协议的原件、D与开发商签订的委托建房协议书原件、D与开发商签订的已在房屋登记部门备案的商品房买卖合同、开发商为D出具的交纳购房款的发票等证据可以证实D与B签订房屋买卖合同的真实性。A在与B签订房屋买卖合同前曾与B、C一同去D家中核实D与B签订卖房协议的真实性。因当时D不在家中，D的父亲宫XX在卖房协议中证明人处签字并写明情况属实，D的叔叔宫X1也在证明人处签字，同时B妻子C也在卖房协议中签字。以上事实和证据足以证实D与B、C之间签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，是合法有效的合同；为证实A与B、C签订的房屋买卖合同的合法有效性，A于一审时提交了其与B、C之间签订的转让协议、A自2014年5月份至今一直缴纳该房屋银行按揭贷款的交款凭证、A自2014年5月份至今一直缴纳该房屋物业费、水电费的部分单据及物业管理处出具的证明以证实该房屋已经自2014年5月份起实际交付给A，A在该房屋处一直居住至今。上述证据足以证实A与B、C签订的房屋买卖合同的合法有效性。一审庭审中，A申请证人出庭作证证明B、C与A签订房屋买卖合同的事实和经过。A提交的上述证据充分证实其与B、C签订的房屋买卖合同的真实性、合法性及该房屋剩余银行按揭贷款的交纳情况和A一直在该房屋居住的事实。A认为一审时提交的上述证据相互衔接，相互吻合，足以充分证实上述两份房屋买卖合同的真实性、合法性。但一审法院在一审判决中却未对上述两份房屋买卖合同的效力作出认定，遗漏了A要求确认房屋买卖合同有效的诉讼请求，明显有误，请求二审法院依法予以纠正；2.一审法院适用法律错误。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百零六条规定:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的会议纪要》第九条连环买卖中的合同效力规定：房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手房屋买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手房屋买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。《中XX人民共和国合同法》第七十三条之规定“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外”。因B、C怠于向D行使协助办理房屋过户手续的义务，因此A有权代位要求D履行协助办理房屋过户手续。类似本案的情况，最高法院已有裁判案例，最高人民法院判决房屋连环买卖合同有效。A已经支付房屋对价，且已经实现了对房屋的占有，此时行使请求权的行为是物权行为，B、C、D理应协助办理房屋过户手续；3.A现在已经全部归还涉案房屋的银行按揭贷款，涉案房屋现在不存在抵押情形，B、C、D理应协助办理房屋过户手续。综上所述，一审判决遗漏了当事人的诉讼请求，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销一审错误判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例被上诉人辩称

B、C、D未作答辩。

A向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认A与B、C签订的房屋买卖合同有效；2.依法判令B、C、D协助办理坐落于XX县城XX花园北商住楼1单元402室房产的过户手续；3.本案诉讼费、送达费、保全费由B、C、D承担。

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例一审法院认定事实：

2017年4月1日，XX县公安局XX派出所出具证明一份，内容为：“证明刘XX，男，1987年10月22日出生，户口所在地山东省XX县，（因与A，男，1986年12月13日出生，住山东省XX县重户口）山东省XX县，刘XX户口已注销，保留A户口。特此证明。XX县公安局XX派出所二○一七年四月一日”，该证明盖有XX县公安局XX派出所户口专用章。

房屋编号为：201206200000******、房产证号为城000217、坐落于XX县城XX花园北商住楼南一单元四层北户的房屋所有权人为被告D，面积为76.36平方米，抵押债权人为中国农业银行XX支行，抵押金额为98000元，债务履行期限为2010年8月27日0时至2025年8月26日0时。

一审法院认为：就本案中所涉及的房产，A提供了D作为所有权人卖给B的《卖房协议》，根据房屋权属状况信息记载，现该涉案房屋正处于抵押状态中，A对此亦予以认可。本案中，A又提供了B、C将涉案房产出卖给A的《转让协议》，因A并未与D签订关于买卖涉案房屋的合同，而现该涉案房产仍登记在D名下且存在抵押，A未能提供充分证据证实登记在D名下的涉案房产已符合过户给B的条件，故现A要求确认其与B、C签订的房屋买卖合同有效并要求判令D、B、C协助办理涉案房产过户手续，均依据不足，依法不予支持。判决：驳回A的诉讼请求。案件受理费100元，保全费1470元，公告费450元，合计2020元，由A负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。A提交偿还银行按揭贷款业务凭证两份，拟证明A自购买该房屋后，银行按揭贷款一直由A偿还，至2018年1月24日，A已经全部还清银行按揭贷款。二审另查明，刘XX与A是同一人；自2014年5月，涉案房屋由A居住，水电费及物业费由A缴纳；一审庭审中，A申请证人刘XX出庭作证，刘XX称涉案的《转让协议》在刘XX的门市部签订，B、孙XX在涉案的《转让协议》上签字。本院对一审法院认定的事实予以确认。

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例法院认为

本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1.A与B、孙XX签订的《转让协议》是否有效；2.涉案房屋的权属登记能否转移至A名下。

关于争议焦点1，B、孙XX未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。2014年4月27日签订的《转让协议》载明B将涉案房屋转让给刘XX，现有房贷8.2万元，由刘XX偿还，收房人为刘XX，转让人为B、C。因自2014年5月，涉案房屋由A居住，水电费及物业费均由A缴纳，结合证人证言，可以印证上述《转让协议》系B、C与A的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案的《转让协议》合法有效。一审法院对此判决欠当，本院予以纠正。

关于争议焦点2，因涉案房屋处于抵押予银行的状态，A未提交证据证明该抵押已经解除，故其主张D、B、C协助其将涉案房屋的权属登记转移至A名下的诉求可能损害第三人的权益，因此，一审法院对A该主张不予支持并无不当，本院予以维持。

综上所述，A的上诉请求部分成立。本院依照《中XX人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

济南房产买卖律师谈房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同效力案例二审裁判结果

一、撤销山东省XX县人民法院（2017）鲁0124民初XX号民事判决；

二、A与B、C于2014年4月27日签订的《转让协议》有效；

三、驳回A的其他诉讼请求。