济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询

济南房产抵押律师咨询：房产抵押纠纷中，如遇怎样办理房屋抵押登记，未登记的房产抵押合同是否存在法律风险，房产抵押公证可替代抵押登记吗，未办房产抵押登记 抵押人应承担责任，等有关房产抵押法律问题可以向济南房产抵押律师咨询。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

一、怎样办理房屋抵押登记

房地产抵押登记一般包括抵押权设定的登记和抵押权实现后的登记两个环节。抵押权实现后的登记可分为抵押权因债务如期被履行时的注销登记，与房地产权因折价或变卖、拍卖后的过户登记，后一项严格来说不属于抵押登记，而是产权变更登记。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

　　抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡镇

村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：

(1)主合同及抵押合同;

(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;

(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;

（5)有效的房地产评估报告;

(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

二、未登记的房产抵押合同是否存在法律风险

江xx向我借一笔钱，其女朋友徐xx提供一套价值30万元的房屋作为借款担保。江xx、徐xx与我三方签订了借款抵押合同。并到公证处做了公证。借款合同中订明：江xx向我借款20万元，一年后归还，并以徐xx房屋(下简称该房屋)作为抵押。如到期不能还款我有权拍卖该房屋取回借款。三方签订合同后，我没有和徐xx去房地产管理部门办理抵押登记手续。现在还款期限已过，江xx只归还一部分钱给我。我想了解一下，我能否要求徐xx以房屋抵偿借款

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

王xx与徐xx所订的抵押合同未生效，两人对此均有过错，在江xx已归还部分借款的情况下，徐xx应就未清偿借款承担部分的连带清偿责任。但该房屋不是抵押物，王xx对该房屋不享有优先权。依据《担保法》规定：当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。由此可见，抵押合同的生效时间并不是双方签署之日起即发生法律效力，而是自抵押合同到房管部门登记之日起才生效。在江xx无力还款的情况下，徐xx就未清偿的借款承担连带清偿的责任。本案中，如徐xx并未将该房屋转让的，则王xx可要求徐xx到房管部门补办抵押登记备案手续，在该房屋拍卖的情况下，王xx才享有优先受偿权。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

三、房产抵押公证可替代抵押登记吗

陈xx的朋友肖xx因做生意资金周转不灵而向陈xx借钱，并答应以肖xx名下的一套90平方米的房子作为抵押，该房子市值约70万元。于是陈xx与肖xx签订借款协议，并订立抵押协议，借给肖xx40万元，并约定年利率20%，一年后归还本息，并以肖xx的房产作为抵押。肖xx将其房产证拿来交给陈xx保管。陈xx和肖xx共同到某公证处办理房产抵押的公证，但未到房管局办理抵押登记。借款到期后陈xx要求肖xx还钱，但肖xx还不出钱，后该房屋被他人依法保全查封。陈xx问，当时借款时肖xx以其房屋作抵押并办理了公证，陈xx对该抵押房屋享有优先受偿权吗?

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

陈xx对李先生的房屋所享有的抵押权虽办理公证，但未到房管局办理抵押登记，没有取得他项权证，所以抵押合同尚未生效。《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。以房屋进行抵押的，必须履行登记手续抵押合同才生效，未经登记，抵押权尚未发生法律效力。　《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定：房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，办理房屋抵押登记的部门为县级以上的房屋管理行政部门，而不是公证机关。因此，虽然陈xx与肖xx签订借款合同，但是陈xx对肖xx的房屋所享有的抵押权尚未生效，陈xx对该抵押房屋不能享有优先受偿权。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

四、未办房产抵押登记 抵押人应承担责任?

徐某找到朋友王某，向他借100万元人民币。因为借款金额比较大，王某踌躇再三后提出要求徐某提供房产抵押担保。但是徐某自己的房子早已经抵押给了银行，无奈之下，徐某找到另一个朋友于xx，希望于xx能够帮提供房产抵押担保。借款当天，徐某与于xx一同亲笔出具科借条一份，其中后半部分由于xx书写，写明“本人同意以本人所有的位于xx市x街道XX路XX号XX室的房屋作抵押担保”。然而，借款交付后，三个人并没有到房屋所在地的登记机构办理房产抵押登记。一年以后，当王某因自己生意上周转不过来，向徐某催讨时，却被徐某以各种理由拒绝了。于此同时王某发现徐某经营煤炭亏损巨大，已无力偿还借款。情急之下，王某找到于xx，但是于xx却以房产抵押未办理登记为由拒绝承担还款责任。无奈，王某将徐某、于xx诉至法院。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

法院经审理后认为，借条中抵押担保部分的约定，依法成立并生效。但是因为没有办理房产抵押登记手续，故依法并未产生相应的物权效力。虽然抵押权并未产生效力，但是根据抵押担保约定并不妨碍于xx承担相应的责任。法院最终判决于xx应以其所有并提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任。根据我国于2007年10月1日起施行的《物权法》第十五条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;为办理物权登记的，不影响合同效力。抵押合同属于原因行为，该行为是否生效，应依据《物权法》第一百八十四条以及《合同法》的相关规定来评判，而不能以抵押权是否设定登记为标准来进行判断。因此，王某与于xx之间就房产抵押担保的约定依法成立并生效。同时根据《物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。该条款是关于不动产和不动产物权抵押登记及其效力的规定。通常而言，物权的公示方式分为占有与登记两种，动产物权公示方法为占有，不动产则为登记。抵押登记是公示抵押权的必要途径。对于建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的，必须以登记为必要条件，否则不能产生物权变动之效果。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

上述案例中，王某与于xx在达成房产抵押担保约定后并未办理房产抵押登记，以致于抵押权未生效。王某不能对于xx提供的抵押房产享有担保物权意义上的优先受偿权利。综上，王某与于xx之间关于房产抵押担保的约定系设定抵押权的原因行为，因未办理房产抵押登记，从而无法产生物权变动的效果，以致于抵押权未生效。但是王某还是可以依据房产抵押担保的合意追求债法上的效果，法院判决于xx以其提供抵押的房产的价值承担抵押担保责任也正是基于合同债法理论上的归责原则进行评判的。

（济南房产抵押律师咨询，房产抵押法律问题咨询）

济南房产抵押律师咨询：房产抵押纠纷中，如遇法律问题可以向济南房产抵押律师王勇咨询。