济南专业房屋买卖律师咨询----房屋买卖合同纠纷之违约金计算

一、商品房买卖合同纠纷之违约金计算

    王某07年1月份在某房地产开发有限公司购置了房产一套，双方合同明确约定，在07年6月交付使用，交付使用后90天内即办理房产证。并约定逾期交付使用和逾期办证的违约金为每日按照合同总价款的千分之一计算。王某在签订合同当日就一次性全部付清了房款。现在问题产生了，07年6月份房地产公司未能交付，原因是该商品房未达到交付条件。迟延交付的情况就这样一直延续下去了，直到08年6月份，仍未交付，买受人忍无可忍了，起诉至法院要求房地产公司支付违约金。按照每天千分之一的比例计算，现在逾期一年了，买受人要求违约金的比例就是36.5%左右。房地产公司在答辩意见中则提出了，认可违约的事实，但是认为违约金的数额过高，要求法院降低违约金。那么针对这个案子，房地产公司应该支付违约金的比例到底是多少呢？就合同纠纷而言，违约的救济手段往往是要求对方支付违约金。一般来讲，在商品房买卖合同中，一方违约了，另一方要求支付违约金主要有三种情形。一个是，买受人逾期付款。一个是，出卖人逾期交付。还有一个就是，出卖人逾期办证。实践中出现的较多的是这三种，由于节目时间有限，比如房屋的质量问题等等，就暂时不做阐述了。首先是，买受人逾期付款的问题，对于违约金支付的数额合同有约定从约定。如果没有约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

再一个是，出卖人逾期交付。对于违约金支付的数额同样是合同有约定从约定。如果没有约定，按照最高院的上面的那个司法解释，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

还有一个就是，出卖人逾期办证。合同有约定从其约定，没有约定，依据法律规定，由于出卖人的原因，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

通过上述三种情形，我们可以看出，对于违约金支付的数额，首先都是合同有约定从其约定，合同没有约定，一般是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者同地段同类房屋租金标准计算。为什么会这么规定呢？首先合同是双方当事人意思表示一致的基础上成立的，是双方自愿的，所以，一旦出现纠纷，按照合同约定的违约责任处理就是按照当事人自己的意思处理的。这是个一般原则。另一个问题就是为什么要参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准或者同地段同类房屋租金标准计算，这里隐含的一个法理就是，设立违约金的主要功能是为了弥补一方因另一方违约造成的损失，而不是为了严厉惩罚违约方。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

违约方认为违约金过高，正是基于该违约金超过了对方的损失，对自己严厉惩罚了，所以要求降低。那么要求降低的这种理由是否能得到支持呢？

《合同法》第一百一十四条　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

     如何认定违约金是否过高？

     约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适减少。但对于什么情况下属于“过分高于”， 法律并未明确。刚才也讲了，设立违约金制度的目的来说，是为了在发生纠纷时免除守约方对自己违约损失的举证者任。因此，在审判实践中，应当充分尊重当事人关于违约金的约定，一般不予 主动调整。只有在违约一方当事人主张违约金过高申请法院予以适当减少，并有充分理由的情况下，人民法院才能考虑予以适当减少。

    判断违约金是否过高时，应当由违约一方提供步证据或者提出合理理由，在足以引起法庭对违金过高产生合理怀疑时，方能要求守约一方当事举证证明自己的损失。此后，还应根据合同的性质、合同标的额、违约部分的标的额、损失的大小、违约情况、当事人主观过错以及当事人的履约和赔偿能力等因素，进行综合判断，适当予以减少。

（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

目前，同类案件可以参照以下两个标准：（1）最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适法律若干问题的解释》第16条：……应当以超过造成的损失 30%为标准适当减少。（2）最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6 条：民间借贷的利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。对于其他不同性质的案件，不得参照上述准。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

  二、济南专业房屋买卖律师咨询----房屋买卖合同没写违约金怎么办

1、房屋买卖合同没写违约金怎么办

    合同未约定违约金，也可以主张违约金。根据《合同法》*百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任、*百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。及*百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失之规定，损失赔偿不是必然要约定的，如合同中未约定损失赔偿，但，违约方给守约方造成损失的，仍应当赔偿。对于金钱给付义务中，因迟延支付，*直接也*易被预见的应当就是利息损失，即该笔款项被占用后，债权人无法进行存款获取利息收入等增值行为，或债权人因急用该笔资金未得而不得不向第三人借款而必须支付利息。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

 2、违约金的相关注意事项

 （1）、违约金是否不能超过合同总金额的20%?在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金*多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

 （2）、约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金?在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

 三、房屋买卖合同中约定了高额违约金，怎么办？

 1、约定有效，但是违约方可以请求人民法院减少违约金数额

     《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”也就是说，违约金的数额由当事人自由约定，约定高额违约金并不违反相关法律的规定，约定有效，但是违约金与实际损失相差过高的，可以请求人民法院予以调整（以下均以法院诉讼进行说明，仲裁同理）。这样规定的理由在于：合同法虽然尊重当事人意志，以合同自由为基本原则，但是合同自由要受到公平正义原则的制约，如果过分强调合同自由，无论当事人约定何种金额的违约金，一律予以支持，那么违约金就成了一方压榨另一方并获取暴利的工具，这与民法的公平正义原则相悖。“违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一，是合同法追求的理想之一。” （济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

 2、如果真的违约，要综合考虑守约方损失、合同履行情况、违约方过错程度和守约方预期利益等因素来确定适当的违约金，一般不需完全按照约定的过高数额支付要确定符合案件具体情况的违约金数额，关键在于确定《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的具体标准。根据《最高人民法院关于适用对于这条规定的理解应当把握以下两点：（1）、调整违约金，应当综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人过错程度和预期利益等因素，不宜简单武断。首先，从文义上理解，《合同法》第一百一十四条第二款中，“违约造成的损失”是本条法律规定中最为明确的衡量标准，判断违约金是否过高，应当以此为基础。其次，一个履行接近完成的合同和一个刚刚开始履行的合同，违约行为对守约方造成的影响显然不同，所以合同履行情况也应作为重要的因素予以考虑。再次，违约金既有补偿性质也有惩罚性质，具体哪部分占的比例大，主要看当事人的过错程度。所以，当事人的过错程度理应成为需要考虑的重要因素之一。最后，合同法第一百一十三条规定了预期利益损失的赔偿问题，预期利益也应该成为需要考虑的重要因素。人民法院调整违约金时，要综合考虑前述因素，最终确定适当的违约金。（2）、“百分之三十”的规定是辅助性适用标准，法律实务中适用该规定时应当分清主次，避免本末倒置机械适用。该条司法解释第二款规定了超过损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。这一规定可以防止法官滥用自由裁量权，统一司法尺度。但是在适用于具体案件时，如果全部按照这个比例一刀切，则过于简单粗暴，非常可能在个案中造成不公。在具体案件中，应当以前款规定的综合考虑为主，以“百分之三十”的规定比例为辅，秉承公平原则和诚实信用原则，最终确定违约金数额，而不能生搬硬套机械适用。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）

 3、在诉讼过程中，违约方应当明确提出减少违约金的请求

      一般认为，在诉讼过程中，人民法院不能依职权主动减少违约金数额，只能依当事人的申请进行。如果当事人在诉讼中未提出请求，则视为放弃了此项权利。所以，在诉讼过程中，违约方应当明确提出减少过高违约金的请求。需要注意的一个问题是，在违约方认为自己没有违约时，也应当对约定过高的违约金提出减少请求，表示方式可为：即便违约成立，约定的违约金也过高，应当予以减少。如果违约方仅主张没有违约而不请求减少违约金数额，一旦相关主张未被采纳，就失去了请求减少过高违约金的机会。（济南专业房屋买卖律师咨询：房屋买卖合同违约金计算）综上，如果在购房合同中约定了高额违约金，违约方可以在诉讼过程中请求人民法院予以减少，由人民法院综合考虑案件具体情况后确定适当的数额。另外，需要说明的是，对于房地产开发企业在房屋销售合同中需要承担的违约责任，应当优先适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释没有规定的，才可适用前述《合同法》第一百一十四条以及《合同法司法解释二》等相关规定。

济南房屋买卖合同违约金律师：房屋买卖违约金纠纷中，如遇法律问题可以向济南房屋买卖合同违约金计算律师王勇咨询。