发布者:张文浩律师 时间:2024年05月28日 154人看过 举报
律师观点分析
案由:房屋租赁合同
争议焦点:承租人违约,拖延拒付租金等费用
代理方向:原告-房屋出租人
案情简介:
2017年8月22日,原告作为出租方与被告签订房屋租赁承包合同,原告将自身名下房屋(共5层,19套房间)整体出租给被告,租赁期限为2017年8月22日至2023年9月30日,每月租金为11000元,自2017年10月1日起开始计算租金,且约定被告应负责楼层所产生水电费、卫生费、室内设施维修费、以及房屋的保险费用。合同约定若一方违约的,需按月租金的3倍向对方支付违约金(即违约金为33000元)。合同签订后,被告向原告预交了押金3万元。
被告实际上在承租了上述房屋后,是作为二房东身份,再将各个房间出租给他人。合同履行后,被告并未按照约定承担应由其承担购买的房屋财产保险,由原告出资了2000元/年的保险费用。且自2021年9月起,被告开始陆续拖欠部分租金,经统计,截止至2023年9月底止,被告共欠原告租金53000元,以及应由被告承担的4年保险费用共8000元,合计共欠61000元。合同到期后,因部分房间已由案外人承租使用,该部分房间无法腾退交还原告。而其中关于被告自身居住使用的房间,被告亦不管不顾,不仅不向原告交还房屋钥匙,亦不清空自身房间内物品。未妥善解决出租人、承租人以及次承租人(新租客)的三方关系,原告多次找到被告协商处理,但被告却强行要求原告退还押金,并对其拖欠租金大额度打折处理,为此,双方一直僵持不下,故原告找到本律师,本律师接受委托后,将该纠纷诉至法院。
法院经审理后,作出判决:判令被告向原告支付租金、房屋保险费用、合同终止后被告占有房屋使用费用以及违约金。因双方合同并未约定被告所预交的3万元押金的处理方式,故该3万元押金在被告应支付款项内予以抵扣。
法律分析:
1、关于合同的终止及场地返还问题:双方的租赁合同约定期限为至2023年9月30日,合同到期前,原告已通过律师函方式明确告知被告不再续期,故被告应于2023年9月30日前腾退房屋。而被告实际超出该期限交还房屋的,应向原告承担超期期限范围内的占有使用费,该费用参展房屋租金标准履行。
2、关于被告欠付租金及房屋财产保险费:主要参照合同约定,被告主张原告同意租金打折的,应承担举证责任,因被告无法举证,故该部分内容按照合同履行。
3、关于合同约定的违约金:合同约定违约金为33000元,但综合全案考虑,被告拖欠的费用金额约6万元,法院认定若按3万确定违约金过高,故依法调整,进行了适当降低。
4、关于被告预交的3万元押金,因合同未约定3万元押金的处理方式,故法院认定押金在被告欠款金额中予以抵扣。而换个角度来说,若双方在租赁合同中能够约定,被告所预交的房屋押金作为履约保证金或者违约金性质的,同时约定若被告违约的,原告有权没收押金等内容,法院亦是有可能支持。
综上,租赁合同中涉及的租金及各项费用,以及合同履行期间的行为种类较难监管,故合同条款是判定双方各项权利义务关系的重要保障,故,签订好内容完善、能最好的保障各方权益的合同,系重中之重。