律师观点分析

案例点评：

    1、案情概括：

    本案是一个借名买房纠纷，因15年前房价便宜，当事人之间又是亲戚关系，双方基于借名买房并未留下多少证据，15年后，房价暴增，卖房方反悔，想通过法院要回房屋，最终被法院判输的案子。

    2、梁晓沛律师点评

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。判断当事人之间是否存在借名买房关系，应从双方是否存在借名买房协议、借名人是否为实际出资人并履行了相应出资、房屋是否由借名人实际控制使用、房屋买卖履行过程是否符合借名买卖习惯等要件予以考虑。但具有亲属、朋友关系的借名买房，往往基于人际信任未签订正式借名买卖协议，而上述其他要件在个案中亦并未完全出现，应结合案情对上述要件予以充分考虑和综合分析，在诚实信用原则基础上，作出公平公正的判决。

本案中，李某玲与崔某、李某基系亲戚关系，双方并未签订借名买房协议。崔某于2005年9月12日与拆迁单位签订《拆迁协议》后，李某玲于2005年10月31日前向崔某、李某基交付265000元款项，并于2005年11月1日装修并使用房屋至今。关于265000元的性质，双方产生争议，李某玲称系购房款，崔某、李某基称系借款。从双方录音交谈内容可见，支付265000元时，李某玲家庭属于普通工薪家庭且并未拆迁，结合证人证言，李某玲通过多方借款方式筹集了该笔款项，若李某玲又将该笔款项出借给崔某、李某基，且双方未签订还款及支付利息的协议，则与常理不符；从《拆迁协议》内容看，崔某若购买三套房屋，需向拆迁单位补交149361.16元，而李某玲于收房前一日即2005年10月31日向崔某、李某基支付远超过补交款的款项265000元，显然不符合借款常理；崔某、李某基任由李某玲自2005年11月1日装修房屋并使用至今，十几年间未偿还借款，亦与借款习惯不符。综合以上几点及2005年房屋价格水平分析，李某玲支付给崔某、李某基的265000元款项性质应为购房款，而非借款。结合录音内容看，郭保钻说：“是不是您让我买的”，李某基说：“你们老，你们，是不是李某玲一天到晚围着我”；郭保钻说：“说实在的，当初我在哪儿买房，这265000元我在哪我都能买”，李某基说：“那你为什么不买，非要追着我呢”，郭保钻说：“我可没追着你啊，是跟您商量的”，李某基说：“这是你跟我商量了，你不跟我商量我也不管这闲事啊不是，我可以想别的办法啊”；李某基说：“我就是当初看的你跟我说是亲情在，将来你们那沙窝儿干什么啊，又是拆迁，菜市口那拆迁，肯定得有房，有房那你们不得住十来年，到时候我把那房钱再退给你们，你们这房住，住十年你们这白住，你们这房钱退给你们就完了”等几处对话中李某基的陈述，均与其所述的双方为借款关系相悖。

基于此，法院对李某玲与崔某、李某基之间存在借名买房关系予以认定。现1207号房屋登记在崔某名下，本院对李某玲要求崔某、李某基协助办理1207号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求予以支持。李某玲基于双方之间的合同关系要求确认1207号房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。

    3、梁晓沛律师建议

“借名买房”在很多人看来这仿佛是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，并且不少经历了此种途径的购房者也的确从中节省了部分购房成本，达到了投资房产的目的。然而，令人担忧的是，在投资者广为效仿的“借名买房”操作过程中，人们对其暗藏的风险似乎都没有太多的防范意识。

“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。

还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。

相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。

房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。

很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。

其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。

此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。

实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。

借名买房中的登记购房人与实际出资人之间往往存在特殊的关系，登记购房人的诚信、资金状况、双方当事人关系的好坏等情形决定了实际出资人购房的风险的大小。在借名买房时，应当对登记购房人进行全面了解，包括但不限于诚信情况、为人处事等方面的内容，如果可能，完全可以让其提供相应的担保，以维护自身的合法权益。

因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。