律师观点分析

上诉人（原审原告）：冯X，女，汉族，1986年4月27日出生，住重庆市渝北区。

委托诉讼代理人：李X，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：张XX，重庆XX律师。

被上诉人（原审被告）：戴XX，女，汉族，1964年3月9日出生，住重庆市渝中区。

委托诉讼代理人：夏XX，重庆XX律师。

委托诉讼代理人：池XX，重庆XX律师。

上诉人冯X因与被上诉人戴XX返还原物纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人冯X的委托诉讼代理人李X、张XX和被上诉人戴XX的委托诉讼代理人夏XX、池XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

冯X上诉请求：撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决，改判支持冯X的一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费由戴XX承担。事实和理由：1.冯X、戴XX于2016年7月20日签订《房屋买卖合同》后，支付了购房款，并于2016年7月22日办理了过户登记手续，合法取得了该房屋的所有权，故戴XX应向冯X交付房屋，而一审判决一方面认为戴XX的占有行为违约应当交付房屋，另一方面又认为该行为不构成无权占有，前后逻辑错误，属于严重的事实认定错误；2.按照《物权法》的规定，不动产物权经依法登记发生效力，冯X已于2016年7月22日办理过户登记手续，合法取得涉案房屋的所有权，即对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故冯X是基于对涉案房屋享有所有权要求戴XX搬离房屋，并不是基于戴XX出具的承诺；3.一审判决适用法律错误，依法应予以纠正。

戴XX辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.本案系虚假诉讼，请求法院移交公安机关处理；2.冯X系基于物权请求权提出排除妨害之诉，而本案实际系合同履行过程中的违约责任及交付问题，因此一审判决驳回冯X的诉讼请求正确；3.冯X提出排除妨害之诉也不具有事实依据，戴XX和案外人刘XX的借贷关系与和冯X的买卖合同关系为不同的法律关系，且一审判决已经查明冯X与刘XX系母女关系，冯X未支付购房款，其为非善意第三人，故本案事实上系冯X与刘XX以及戴XX的代理人恶意串通的民事行为；4.戴XX授权委托代理人卖方系履行借款合同的担保措施，且其委托代理人将涉案房屋卖给冯X的交易价格明显低于市场价，该价格并未征得戴XX的同意。

冯X向一审法院起诉请求：1.判令戴XX立即搬离位于重庆市北部新区经开园湖云XX1单元1-2房屋；2.判令戴XX立即支付2017年10月至搬离之日止的物业管理费（暂计算到2018年7月3852.1元）；3.诉讼费由戴XX承担。

一审法院认定事实:2006年6月30日，戴XX以812120元的总成交价从重庆XX公司购买了位于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号的房屋。

2014年7月28日，戴XX与案外人刘XX签订借字（2014）第008号《借款合同》，主要约定：戴XX作为借款人向出借人刘XX借款XXX元用于短期经营周转资金，借款利率为按月利率2%执行，借款期限为6个月（2014年7月29日到2015年1月27日），本次借款由案外人刘XX全额转入户名为方XX、开户行为中国XX的62×××16的账户中，戴XX以其名下的位于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX房屋和方XX为该笔借款提供连带责任保证。2014年7月28日，案外人刘XX根据借款合同约定向指定的账户支付了XXX元。同日，戴XX就该笔借款向案外人刘XX出具了借条一份，且戴XX与案外人刘XX签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定用其名下的重庆北部新区经开园湖云XX1单XX房屋为该笔借款办理了抵押登记。

2016年6月13日，戴XX在重庆市渝北区公证处对其委托书进行了公证，委托书的内容为：我名下的坐落于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号的房屋，现委托王XX为我的合法代理人全权代表我向有关部门、人士办理以上房屋如下委托事项：一、代理人有权为我偿还借款和解除抵押担保，并在房地产部门办理解除抵押登记事宜及领取上述房屋的产权证明和退保的相关事宜；二、全权负责办理上述房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续；三、负责办理上述房屋的《房地产权证》的过户登记事宜；四、代理人为我出售上述房屋后，如购房人需要，有权在银行办理二手房按揭事宜和在房地产部门办理按揭登记事宜；五、全权负责办理上述房屋的水、电、气、闭路等过户的有关事宜；六、收取房款和办理过户手续中应当缴纳的有关税费。委托期限自本委托书签署之日起一年内有效。代理人有转委托全。委托人：戴XX。2016年6月13日。渝北区公证处于同日就该委托书进出具了（2016）渝北证字第6042号《公证书》。

2016年7月20日，案外人王XX作为受托人以戴XX的名义与冯X签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同约定戴XX将其所有的位于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋以总成交金额600000元卖给冯X，该合同再无其他约定。2016年7月22日，案外人王XX作为受托人以戴XX的名义将重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋所有权变更登记至冯X名下。登记后，戴XX一直居住于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋内，并未将该房屋交付给冯X。截止2018年8月22日，重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋业主尚欠重庆XX公司别墅物业服务费3852.31元。

2017年10月31日，方某某和戴XX共同向案外人刘XX具承诺书，主要内容为：戴XX、方某某于2014年7月27日向刘XX借到本金XXX元，当时是以重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋作为抵押。当时双方承诺，如重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋未按合同还清借款，自愿过户此套房屋到刘XX名下，作为此借款的偿还。近三年以来，双方多次协商，协商让刘XX给戴XX、方某某一些时间，承诺用现金偿还，但至今一直未果，又于2017年10月31日在上述房屋内协商达成如下结果：戴XX、方某某于2018年7月31日付清现金XXX元于刘XX，于2018年12月31日支付现金200000元整于刘XX，用于赎回过户到刘XX名下位于重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋，如果在2018年7月31日前未支付上述款项金额，则戴XX全家自愿搬出重庆北部新区经开园湖云XX1单XX号房屋，把房屋腾出还于刘XX。此后，戴XX和方某某一直未能归还上述款项。另查明，冯X某与案外人刘XX系母女关系。

一审法院认为：无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。冯X某要求戴XX立即搬离重庆北部新区经开园湖云街9幢1单XX1-2房屋的请求属返还原物请求权，而返还原物请求权是指所有人对于其物被他人无权占有或侵夺的，得请求返还之权利。该请求权之构成要件如下：（1）请求权的主体须为所有人；（2）相对人须为无权占有人。本案中，冯X某与戴XX的受托人王XX之间虽就重庆北部新区经开园湖云街9幢1单XX1-2房屋签订了买卖合同，办理了过户登记手续，但戴XX一直未交付该房屋。冯X某虽为该房屋的登记所有权人，但在戴XX交付该房屋前其并未取得该房屋的占有，戴XX对该房屋占有并不构成无权占有，亦即冯X某无权要求向戴XX主张返还原物请求权。戴XX未交付房屋，仅属未按买卖合同履行合同义务，仅构成违约，并不构成对冯X某有权的侵害，冯XX基于双方之间的买卖合同要求戴XX承担相应的违约责任。经法院释明后，冯X某仍坚持以侵权为由主张权利。戴XX虽于2017年10月31日向案外人刘XX作出还款及逾期未还款则搬离该房屋的承诺，但该承诺具有相对性，仅在其与刘XX之间产生约束力，对冯X某并不产生效力，冯X某无权基于该承诺要求戴XX搬离该房屋。综上所述，冯X某的请求权不能成立，对其要求戴XX返还原物的请求，法院不予支持。

二审审理查明，2018年8月1日，王XX为甲方、冯X某为乙方、刘XX为丙方签订一份《三方确认书》，确认如下：1.甲方委托人戴XX欠丙方借款本金及利息XXX元，乙方应付甲方委托人戴XX购房款XXX元；2.经各方协商：丙方愿意代乙方向甲方委托人戴XX向甲方委托人戴XX支付购房款XXX元，甲方作为戴XX的代理人亦同意由丙方代乙方支付前述购房款；甲方以收取的购房款偿还戴XX对丙方的借款本息共计XXX元。鉴于前述房款金额与借款本息一致，各方同意直接相互冲抵。冲抵后，乙方即完成了房屋购买款的支付义务，戴XX亦清偿了对丙方借款本息，丙方与乙方之间的款项由丙方与乙方之间进行自行结算，与甲方委托人戴XX无关。

二审中，本院依职权对刘XX进行了询问，经刘XX本人确认如下：戴XX将涉案房屋过户至冯X名下即视为戴XX履行完毕与刘XX于2014年7月28日所签借字（2014）第008号《借款合同》约定的所有还款义务。

本院对一审判决认定的其他事实予以确认。

本院认为，首先，关于戴XX的代理人王XX代表其与冯X所签《房屋买卖合同》的效力问题。因戴XX认可与王XX办理了委托公证的事实，本院予以确认，该公证《委托书》载明的委托事项明确约定了戴XX授权王XX全权负责办理涉案房屋的出售和与购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续，故即使戴XX认为该《房屋买卖合同》约定的交易价格过低且签订合同前未征得其同意，因王XX系戴XX的全权委托代理人，在无充分证据证明存在代理人与买受人恶意串通损害委托人合法权益的情形时，该《房屋买卖合同》应为合法有效。如果戴XX认为交易价格明显低于市场价格给其造成了损失，只能向其代理人请求损害赔偿。

其次，对于戴XX称王XX与冯X存在恶意串通的问题。本院认为，第一，虽然冯X系刘XX的女儿，但戴XX与王XX所签委托书并未限制购房人的范围，对于冯X未实际向戴XX支付购房款也正是由于冯X与刘XX系母女关系而戴XX欠刘XX的借款，三方实际进行了两两相抵，该事实由冯X、刘XX和戴XX的代理人王XX在2018年8月1日通过签订《三方确认书》再次予以了确认，对此刘XX在本院对其进行询问时也予以了认可。故本院认为，基于戴XX与王XX所签《委托书》明确约定了王XX有权代理戴XX签订买卖合同、收取房款和为其偿还借款，本院采信冯X、刘XX和王XX签订的《三方确认书》，即确认冯X应向戴XX支付的购房款与戴XX欠付刘XX的借款本金和利息相互冲抵的事实。第二，经本院核实，2016年7月20日戴XX与冯X签订《房屋买卖合同》时，戴XX欠付刘XX的借款本金和利息总金额与《三方确认书》确认的XXX元基本相符，因此事实上不存在戴XX未支付购房款或支付价款过低的情形。故本院认为依据现有证据对戴XX称王XX与冯X存在恶意串通的抗辩意见不予采信。

再次，关于戴XX称其并不知道涉案房屋已过户以及办理公证只是刘XX采取的担保措施的意见。本院认为，第一，根据戴XX认可公证时其本人知道王XX是代表刘XX的陈述以及与王XX所签《委托书》载明的委托事项来看，可以认定戴XX当时应知晓与王XX办理委托公证就是为了出售涉案房屋并以房款偿还刘XX的借款或者直接以房抵款。第二，根据戴XX于2017年10月31日向刘XX出具的承诺书来看，其本人承诺“于2018年7月31日付清现金贰佰陆拾万元整于刘XX，于2018年12月31日支付现金贰拾万元整于刘XX，用于赎回过户到刘XX名下”的涉案房屋，本院认为至少戴XX在出具该承诺书时已经知道涉案房屋的所有权人发生了变更登记，且戴XX还承诺“如果在2018年7月31日前未支付上述付款金额，则戴XX全家自愿搬出，把房屋腾出还于刘XX”，因此无论戴XX当时是否清楚变更后的所有权人是刘XX还是他人均对其委托王XX代为办理以房抵款并已实际进行了冲抵的事实没有影响。第三，对于戴XX称办理委托公证只是刘XX采取的风控措施的抗辩理由，本院认为因戴XX与刘XX签订借款合同时已就涉案房屋办理了抵押登记，刘XX无需采取委托公证等其他风控措施已足以保障其权益。在戴XX与刘XX约定的借款期限已届满的情况之下，戴XX自愿与代表刘XX的王XX办理委托公证，实质上也就是戴XX和刘XX均认可通过这种方式对涉案房屋进行处置并以此达到消灭债权债务的目的。综上，本院确认戴XX委托王XX将涉案房屋过户登记至冯X名下实为以涉案房屋冲抵刘XX借款的事实，对戴XX的上述抗辩意见不予采信。

最后，关于冯X能否直接依据物权要求戴XX排除妨害、腾空搬迁的问题。本院认为，冯X作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，在冯X、戴XX与刘XX三人之间以涉案房屋抵借款、以借款抵房款的民事行为完成之后，戴XX实质上已经丧失对涉案房屋合法占有的权利，冯XX以基于其对涉案房屋享有的物权要求戴XX排除妨害、腾空搬迁，而不是必须选择违约之诉。对于冯X要求戴XX立即支付2017年10月至搬离之日止的物业服务费的诉讼请求，本院认为冯X并未举示其已代为支付物业服务费的证据，对其尚未发生的损失本院不予支持。

综上所述，因二审出现新事实，冯X的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市渝北区人民法院（2018）渝0112民初18953号民事判决；

二、限戴XX于本判决生效后十五日内腾空并搬离冯X所有的位于重庆市北部新区经开园湖云XX1单元1-2号房屋；

三、驳回冯X的其他诉讼请求。

一审案件受理费50元，减半收取25元，由戴XX承担；二审案件受理费50元，由戴XX承担（一、二审案件受理费均已由冯X预交不退，限戴XX于搬离之时直接支付给冯X）。

本判决为终审判决。