民法典：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

将于2021年1月1日生效的《民法典》第359条规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

这是我国最新的关于住宅建设用地使用权期满续期之规定。首先，这一规定明确了住宅建设用地到期自动续期之原则，这一原则延续了物权法第149条第1款之保护公民财产之立法目的，确定了法律对于不动产物权的保护，免去了人们对于政府不予续期的担忧，有利于形成公民住宅财产的长久受保护、良好和稳定预期局面，这无疑是一剂不动产物权保护的“强心针”，但第359条的规定也存在着较大的适用问题。

1.续期期限如何确定的问题

住宅建设用地使用权届满后进行续期，是永久续期还是非永久续期呢？如若是非永久续期，续期期限又应当是多少年呢？这些法律都没有进行具体的规定。有部分学者认为，此处的续期应当是永远性续期，这可以在最大程度上保护公民财产权利。这种观点实质上是在将住宅建设用地使用权确定为一次取得永久使用的用益物权，这虽然有利于调和我国住宅不动产私有与住宅建设用地公有之间的矛盾，但是将住宅建设用地使用权永久化，非常容易与土地所有权永久化相同质，这无疑是对国家所有权的虚化，违背了我国宪法确定的基本土地所有制度，无疑是不可取的。所以此处的续期期限应当是有限的，而具体续期年限的确认，应当要在考虑房屋使用年限、不动产物权保护的稳定性等方面后具体确认，法律应当为其设立具体的续期参考年限或者具体的参考标准。

2.续期费用征收及减免标准问题

住宅建设用地使用权届满后进行续期，续期费用的征收及减免应当以什么为标准呢？现目前主要有以下两种观点：（1）“首套房屋无偿续期论”，该观点认为，只要居民名下只有一套房屋，那么其住宅建设用地使用权期限届满后，就应当免费续期，其关键理由也在于其认为住房是一个社会福利问题，从保障公民居住权、抑制房产投机角度来看，按照房屋套数来认定是否有偿续期是合理的。（2）“超额面积有偿续期论”，该观点认为，在确定有偿续期的同时，还必须考虑生存需要的居住面积。换言之，住宅建设用地使用权的有偿续期应当确立一个免征费用的面积，只有超过一定标准的住宅面积，续期才应当收费。以上两种观点均考虑到了具体的实践问题，但由于住房问题的复杂性，仅仅以这两种理论进行减免标准划分也还是极容易造成“一刀切”状况的。综合众多学者的观点，笔者较为认可王利民教授提出的续期费用征收及减免的标准：①首先应当确定最低的居住面积。在这个最低居住面积以下的，只应当象征性地收取续期费用。如果超过了最低的居住面积，则应当采取一种超额累进的收费标准；②考虑其购房目的。如果其购房目的仅为满足日常生活居住的，其续期费用就应当得到适当的减免。而如果其目的是为了商用的，那其续期的费用就要相对增加；③考虑人均居住面积。人均居住面积越大，则续期费用越高，反之则越低；④考虑家庭规模。对于家庭规模较大的多人居住的情况，征税费用应当高于家庭规模较小的少人或一人居住的情况。法律也应当在续期费用的征收以及减免上做出具体的规定或者给出具体的判断标准。

3.续期费用缴纳与房地产税课税问题

在359条的规定中并未涉及续期费用缴纳后是否还将面临房地产税的课税问题，老百姓购买商品房之后，取得了无期限的房屋所有权，如果住宅建设用地使用权续期需要收费，收费过后还要面临房地产税的课税，双重费用导致续期所需花费过高，老百姓可能“续不起期”，百年之后，子孙后代甚至会因为这笔“房地产遗产”而“不堪重负”，这无疑是在变相剥夺老百姓的财产权，显然违背了《物权法》保护公民财产权的立法目的。显然，续期缴费与房地产课税只能是一种竞合关系，二者只能择一。然而现今，房地产税的制定与出台已然成必然之势，在这样的情况下，对老百姓进行双重收费，必然是大大地损害了老百姓之财产权，极容易给老百姓造成过重的费税负担，续期费用缴纳与房地产课税的竞合问题必须要解决。