在商品房交易过程中，房屋质量问题是购房人进行购房决策的关键因素之一。根据建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发商应当对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算; 同时，根据该条规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但是，针对超过保修期的开发商维修责任，该条并未进一步作出规定。
那么，商品房一旦超过保修期，就必然免除开发商的质量担保责任吗？答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。明年1月1日正式施行的《民法典》第五百八十二条亦规定了瑕疵履行的违约责任，根据该条规定，开发商履行不符合约定的,购房人有权按照损失大小，要求开发商承担修理、重作等违约责任。
01 —
基本案情
02 — 裁判要旨 法院认为，购房人提起诉讼的时间虽然已超过房屋保修期，但是，房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房人证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，但并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务；T公司不能举证证明该质量问题系因其他原因，如自然力原因或购房人使用不当等因素所致，因而其应当承担举证不能的后果，即应当认定其提供的房屋不符合质量要求。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条、第一百一十一条的规定，T公司于判决生效之日起十日内赔偿王某因房屋质量问题需修复及恢复表面装饰层费用14,639元。 （文章摘自网络，若有侵权，请联系删除）
