律师观点分析

律师观点分析：

案件简介：

2017年4月，原告刘XX与甲公司（房屋中介）签订《XX住宅房屋认购书》，并全额支付购房款560万元，购买某小区房屋一套。该小区实际开发商为乙公司，后原告按照甲公司的要求与乙公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，由于甲公司仅向乙公司交付了230万元购房款，乙公司一直未为原告办理房屋交付手续。原告经多次协商未果，遂向法院起诉乙公司，要求其履行《北京市商品房现房买卖合同》，乙公司以原告未足额支付房款为由提出抗辩，原告认为自己明明已经支付了全部房款，要求乙公司交付房屋的诉求却难以得到支持，感觉十分不解。遂找律师寻求解决方案。

王敏律师接受原告的委托，分析此事限于僵局的根本原因是甲公司未足额向乙公司交付原告交付的购房款，但基于合同的相对性，甲公司并非原告与乙公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》的付款义务人，在原告未足额向乙公司付款的情况下，乙公司提出不能向原告交付房屋的抗辩理由是成立的，因此原告基于《北京市商品房现房买卖合同》起诉乙公司，很可能会遭遇败诉的结果。王敏律师向原告建议，撤回对乙公司的诉讼，转而依据其与甲公司签订的《XX住宅房屋认购书》起诉甲公司，其理由是甲公司严重违反《XX住宅房屋认购书》约定，未足额向乙公司交付全部房款，导致原告无法实现签订该《房屋认购书》之目的，从而要求法院解除原告与甲公司签订的《XX住宅房屋认购书》，并要求甲公司返还购房款差额约330余万元。

法院最终判决如下：

1. 解除原告与甲公司签订的《XX住宅房屋认购书》；
2. 判决甲公司于本判决书生效之日起七日内返还原告购房款XXX元。

律师点评：

本案中原告在与乙公司的诉讼中之所以陷入僵局，更感到万分委屈，是因为作为非法律专业人士，对自己、甲公司、乙公司之间的关系没有梳理清楚，只认准了交了房屋全款，乙公司就应该“顺理成章”的交付房屋。在向律师咨询后，律师对原告与两家公司之间的两个合同关系进行了梳理，采取了最一针见血的诉讼策略，最快捷的为当事人挽回了300余万元经济损失。

律师建议：

合同相对性是法院处理合同纠纷的一个基本准则，现实生活中往往是一个业务伴随着多个商业行为与合同关系，在发生纠纷时如何理清合同关系，最准确的找到问题的症结所在，对当事人及时行使权利，避免损失至关重要。所谓“术业有专攻”，每一个市场主体对法律的理解通常不能达到律师的深度，难免因为对法律的不了解陷入困境。建议在遇到争议时及时咨询专业人士，把专业的事儿交给专业的人来处理。