律师观点分析
原告葛XX与被告张XX、唐XX民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛XX的委托代理人黄琮、被告唐亮的委托代理人裘志昊、王恒到庭参加诉讼。被告张XX经本院合法传唤，无正当理由未参加庭审，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告葛XX向本院提出诉讼请求：一、要求两被告共同返还原告借款本金人民币824000元(以下币种均为人民币)；二、两被告按照月利率2%支付借款利息及逾期利息，自2017年6月21日起计算至实际清偿之日止；三、判令原告对被告张XX名下的本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、两被告共同支付原告律师费10000元；五、本案诉讼费用由两被告承担。
原告葛XX诉称，两被告系夫妻关系。2017年5月，原告欲购买学区房，通过房产中介公司选中了被告张XX名下的本市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下均称龙吴路房屋)。经磋商，双方达成购买意向。2017年6月16日，原告通过配偶案外人陈某某个人银行账户向被告张XX个人账户转账100000元，作为购房定金。2017年6月21日，原告及其配偶作为买受人与卖售人被告张XX签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告及配偶购买被告张XX名下龙吴路房屋一套，总房款为XXXXXXX元。但由于该房屋另设立贷款及债权抵押共计金额为XXXXXXX元，因此，2017年6月21日，原告配偶陈某某通过其个人银行账户向被告张XX银行账户转账XXXXXXX元，用于涤除在龙吴路房屋中设立的抵押。买售双方约定，将于合同签订后一周内办理房屋产权过户手续。一周后，原告发现龙吴路房屋抵押权并未涤除，便与被告张XX联系。被告张XX确认其将原告支付的购房首付款挪作他用，并未按约定清偿债务涤除抵押权，以致无法办理龙吴路房屋产权过户手续。由于原告购房目的无法实现，故双方协商，原告要求解除购房合同。2017年6月28日，被告唐XX通过其个人银行账户向原告银行账户转账862000元。2017年7月1日，原告及其配偶陈某某与被告张XX签订《解除协议》，约定：原告及配偶陈某某与被告张XX协议解除双方于2017年6月21日签订的上海市房地产买卖合同，被告张XX于2017年6月28日返还原告及陈某某862000元，剩余首付款824000元则作为原告及陈某某向被告张XX出借的钱款，该笔借款应于2017年7月17日前返还。当时，被告唐XX亦一同在场协商。稍后，原告与被告张XX另签订《房地产借款抵押合同》一份，明确将被告张XX尚未退还原告的房屋首付款824000元作为借款，借款利息按照月利率2%计算，借款期限自2017年6月21日至2017年7月17日止。被告张XX将其名下龙吴路房屋为该笔借款提供担保。当天，原告与被告张XX办理了系争房屋的抵押登记手续，确认抵押债权金额为824000元。借款期限届满后，被告未如期还款，故原告起诉至本院，要求判令如其诉请。
被告张XX未作答辩。
被告唐XX辩称，两被告系夫妻关系，于2015年5月20日登记结婚。本案所涉龙吴路房屋系被告张XX于2015年4月购买并登记在其个人名下，系被告张XX个人婚前财产。被告唐XX仅知晓被告张XX欲出售龙吴路房屋之事，但对原告夫妇与被告张XX签订房屋买卖合同等具体事宜并不知情。被告张XX在收到原告夫妇支付的购房款后，将其中的大部分钱款用于归还其个人赌债。被告唐XX得知后，及时制止并要求被告张XX将剩余购房款转至本被告名下，由本被告负责保管。2017年6月28日，被告唐XX通过个人银行账户向原告银行账户转账862000元。之后，被告张XX与原告夫妇签订《解除协议》，与原告签订《房地产借款抵押合同》，被告唐XX均不在场。双方约定的相关事项仅涉及合同当事人，对于被告张XX将未退还购房款作为借款之事，被告唐XX亦不知情。被告认为，本案系争债权系房屋买卖纠纷所致，被告唐XX对该笔债权既不知情又无共同举债合意，所涉钱款亦未用于夫妻共同生活，故不同意原告全部诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系，于2015年5月20日登记结婚。被告张XX于2015年4月2日登记为龙吴路房屋产权人。2017年6月16日，案外人陈某某通过个人银行账户分两笔向被告张磊个人账户转账，每笔50000元，共计100000元；2017年6月21日，原告及案外人陈某某与被告张XX签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告及案外人陈某某购买被告张XX名下龙吴路房屋一套，房屋总价为XXXXXXX元。2017年6月21日，案外人陈某某通过其个人银行账户分别向被告张XX银行账户转账XXXXXXX元、486000元。2017年6月28日，被告唐XX通过其个人银行账户向原告银行账户转账862000元。2017年7月1日，原告及案外人陈某某与被告张XX签订《解除协议》，约定：原告及案外人陈某某与被告张XX协议解除双方于2017年6月21日签订的上海市房地产买卖合同，被告张XX于2017年6月28日返还原告及陈某某862000元，剩余购房款824000元则作为原告及陈某某向被告张XX出借的钱款，该笔借款应于2017年7月17日前返还。当日，原告与被告张XX另签订《房地产借款抵押合同》一份，
确认：被告张XX向原告借款824000元，借款利息按照月利率2%计算，借款期限自2017年6月21日起至2017年7月17日止。若被告逾期还款，除应向原告归还借款本金及利息之外，另需承担原告催讨借款期间发生的律师费等费用。此外，借款人被告张XX以其名下龙吴路房屋为该笔借款提供担保。2017年7月6日，原告与被告张XX办理不动产抵押登记手续，为龙吴路房屋设立金额为824000元的担保债权。以上事实由原告提供的《房地产借款抵押合同》、《解除协议》、招商银行转账业务回单等在案佐证，本院依法予以确认。
另查，原告为本次诉讼支出律师代理费人民币10000元。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。民间借贷合同中，当事人主张债权，除了要证明双方存在借贷合意之外，还需要对借款交付事实进行举证。本案系争借款虽系原告与被告张XX间房屋买卖纠纷所致，但从原告提供的《房地产借款抵押合同》及《解除协议》来看，借贷双方对将被告张XX未退还原告的部分房屋首付款824000元转化为原告向被告张XX出借之钱款已达成合意，并约定相关权利义务。加之，原告提供的相关钱款转账凭证证明其借款交付事实，故本院对原告与被告张XX之间借贷事实予以确认。本案争议焦点为系争债务是否系夫妻共同债务。根据相关法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人主张夫妻共同债务的，需举证证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示。结合本案情况，本案系争债务虽系在两被告夫妻关系存续期间所负之债，但债务金额明显超出夫妻日常生活所需，且原告亦未举证证明被告张XX所负之债用于共同生活经营或基于两被告共同意思表示，故本院对原告主张本案系争债务系两被告夫妻共同债务之诉请，难予支持。鉴于被告张XX未如期归还借款并支付利息，现原告按照双方签订的《房地产借款抵押合同》之约定，要求被告按照月利率2%支付原告借款利息、逾期利息，并承担原告主张债权所发生的律师费，与法不悖，本院予以确认。此外，被告张XX将其名下龙吴路房屋为本案系争债务提供担保，且已办理抵押登记手续，该抵押权合法有效。现被告张XX未按约定归还借款，符合合同约定的抵押权实现情形。原告有权在债权范围内就房屋折价、拍卖或变卖的款项中优先受偿。被告张XX经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃举证、质证等诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告张XX应于本判决生效之日起十日内归还原告借款人民币824000元；
二、被告张XX应于本判决生效之日起十日内按照月利率2%的标准支付原告上述借款的借款利息及逾期利息(自2017年6月21日起至实际清偿之日止)；
三、被告张XX应于本判决生效之日起十日内支付原告律师费人民币10000元；
四、若被告张XX不履行上述第一、二、三项付款义务，原告有权对抵押财产上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款按抵押权顺序优先受偿，折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告张XX所有，不足部分由被告张XX继续清偿；
五、对原告其余诉讼请求不予支持。
