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房屋买卖合同纠纷过户问题处理

发布者:裘志昊 时间:2019年11月18日 83人看过

律师观点分析

原告徐某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案,原告于2018年4月25日提出财产保全申请,本院裁定准许。本案于2018年4月26日立案,依法适用简易程序。经查,被告杨某某于2018年3月14日报死亡。本案依法变更杨某某的继承人杨某某、杨某1、杨某2为本案共同被告,于2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托诉讼代理人王恒、被告杨某某及其法定监护人路某某、被告杨某1、被告杨某2均到庭参加庭审。案件审理过程中,各方申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。

原告徐某某向本院提出诉讼请求:1.判令三被告协助原告办理位于上海市浦东新区草高支路xx房屋的产权过户登记手续;2.判令三被告支付原告逾期协助办理产权证违约金人民币6507.13元(自2018年2月8日起暂计至2018年4月18日,以78万作为基数按照同期银行贷款利率计算违约金。4月18日后不计算违约金(案件审理过程中,原告撤回该诉请);3.本案诉讼费、保全费由原告自愿负担。事实和理由:2011年6月9日,原告经上海标某房地产经纪事务所(以下简称标某公司)居间介绍,与杨某某就xx房屋买卖事宜达成一致意见。当日原告、被告及标某公司签订了三方居间协议,原告当场支付定金5万元。定金支付后,被告因嗜赌成性频繁骚扰原告要求原告提前支付房款,原告不胜骚扰同意提前支付房款。但因xx房屋尚未交付,故双方约定先以借款的形式给予,之后再转作购房款。原告分别于2011年7月1日出借1万元、2011年7月28日出借1万元、2011年8月4日出借2万元、2011年9月4日出借5,000元、2011年10月2日出借被告3.5万元,共计以前述形式向被告支付房屋款8万元。2011年10月31日下午,原、被告在标某公司参与下签订《拆迁安置房买卖合同》,约定由原告购买xx房屋,总价款为78万元,2011年11月3日前支付购房款65万(之前已支付定金5万元),原告取得房屋产权后向被告支付尾款8万元。合同签订后,因被告及其母亲王某某无力支付动迁房屋购房款,经协商,由原告代被告及王某某向上海卓某房地产经纪有限公司(以下简称卓某公司)支付动迁房屋购房款,所支付款项视为原告向被告支付402室购房款。当日,原告向卓某公司支付371,844元(402室动迁房购房款191,486元和另一套归王某某的动迁房屋购房款180,358元)。另外,原告当日又根据被告指示支付本案购房款198,160元予王某某。至此,原告共向被告杨某某支付购房款70万元,剩余购房尾款8万元。房屋款支付完毕后,双方一同前往卓某公司及物业公司办理房屋交接手续,被告将xx房屋交付原告。之后,被告仍然不断骚扰原告要求提前支付购房尾款,但因房屋尚不能过户,故双方约定以借款的形式给予,具体为:2011年10月31日出借1万元;2011年11月7日出借3万元;2011年11月8日出借1万元;2011年11月10日出借3万元。至此,78万元购房款支付完毕。至2018年2月,402室已具备过户条件,但杨某某拒绝配合原告办理过户手续。现为维护其自身权益,原告提起本案诉讼。

杨某某、杨某1、杨某2共同辩称,不同意原告的诉讼请求。402室是动迁房,动迁协议上是王某某的名字,房子是路某某、王某某、杨某某、杨某某四个人的共同财产,杨某某无权单独处分。房子不存在买卖的情况,被告不知道房屋买卖事宜。原告支付的是借款,没有一笔钱是以购房款的形式支付。原告明知杨某某赌博还要借款给他,应承担不利后果。

本院经审理认定事实如下:杨某1、杨某2系杨某某的姐妹。杨某某系杨某某的女儿。杨某某的父亲先于杨某某死亡。2011年6月9日,杨某某就xx房屋收取原告5万元定金,并出具定金收条,标某公司向原告出具《佣金收据暨服务承诺书》及服务费收条。随后,原告多次以借款形式支付杨某某8万元,具体为:2011年7月1日1万元、2011年7月28日1万元、2011年8月4日2万元、2011年9月7日5,000元、2011年10月2日3.5万元。2011年10月31日,杨某某作为甲方、原告作为乙方、标某公司作为中介方,签订《拆迁安置房买卖合同》一份,约定原告购买杨某某所有的xx房屋,交易价格为78万元,付款时间与办法:双方同意以现金付款方式付款,乙方于2011年6月9日向甲方交付5万元整作为定金。双方约定主要购房款人民币70万元整分壹期交付与甲方(第一笔主要购房款65万元于2011年11月3日交付;尾款8万元于该房屋在国家规定能够正式交易过户后乙方取得该房屋房地产权证后7日内交付。当日,杨某某出具《拆迁安置房买卖合同出卖人产权声明承诺书》,内容为:“本人杨某某(身份证号码:XXXXXXXXXX********)系上海市浦东新区居民,今明确声明并承诺保证:我们是上海市浦东新区草高支路******动拆迁安置房的被安置人,是该房屋的所有权人,该房屋没有任何其他所有权人。我们的其他家庭成员和其他任何人对该房屋都不拥有任何产权。”同日,原告通过中国农业银行向卓某公司转账371,844元;通过中国农业银行向王某某账户转账198,160元。户名为王某某的中国农业银行存款凭条上签有“王某某”字样。同日,案外人上海驰华房地产开发有限公司(以下简称驰华公司)作为甲方,王某某作为乙方,双方签订房屋交接书,确定甲方将402室交付乙方,并记载房屋总房价款为191,486元,乙方已付全部房价款为191,486元。当日,原告取得xx房屋钥匙。之后,原告继续以借条方式向杨某某支付钱款,具体为:2011年10月31日支付1万元,2011年11月7日支付3万元,2011年11月8日支付1万元,2011年11月10日支付3万元(借条内容为:今向徐某某借人民币壹佰陆拾万。原告陈述实际支付3万元)。2012年3月3日,杨某某就402室与驰华公司网上签订《上海市商品房预售合同》。2016年1月29日,402室登记在杨某某名下,房屋使用期限为2015年2月26日至2077年7月25日。

庭审过程中,证人吴某某出庭作证,称其原在标某公司工作,现该公司已经倒闭。2011年,由其带徐某某去看房。2011年6月9日,徐某某在标某公司付了5万元定金。因杨某某多次向徐某某借钱,徐某某跟我们协商,我们建议他写下借条以后抵扣房款。写借条经常是在清溪路肯德基,证人多次在场。2011年10月31日,杨某某、徐某某、标某公司三方在银行沟通,证人也在场,约定由徐某某先把钱转到开发商拿房屋钥匙。房屋尾款最后一笔3万,是在清溪路肯德基交付并写下借条。考虑到之后杨某某可能不配合过户,杨某某自行写下160万借条承诺肯定配合过户。标某公司总共开给杨某某78万元房款收据,杨某某考虑到房款收据会产生重复计算,故将房款收据撕了。

另查明,王某某于2018年5月12日报死亡。

以上事实,有佣金收据暨服务承诺书、服务费收条、定金收条、借条、银行交易明细清单、拆迁安置房买卖合同、上海市房地产权证、《上海市商品房预售合同》、不动产登记簿、户籍摘抄及当事人的陈述为证。

本院认为,原告与杨某某签订的《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。证人吴某某与原、被告均无利害关系,故本院对证人证言依法予以认定。被告认为原告的支付形式为借款,并非购房款。本院认为,原告购房前与杨某某并不相识,无故向杨某某提供多笔借款不符合常理,结合证人证言及其他在案证据,所涉借款宜认定为购房款。原告向卓某公司支付的371,844元,向王某某支付的198,160亦同理应认定为购房款为宜。原告依约支付了78万元房款(实际为780,004元),杨某某应依约配合原告办理房屋过户手续。原告表示,因杨某某已过世,其自愿负担本案诉讼费用,亦不再主张违约金,系其处分自己的诉讼权利和民事权利,本院予以准许。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第十条第一款之规定,判决如下:

被告杨某某、被告杨某1、被告杨某2于本判决书生效之日起十日内配合原告徐某某办理上海市浦东新区草高支路xx房屋的产权过户登记手续,将上海市浦东新区草高支路xx房屋过户至原告徐某某名下。


裘志昊律师,上海君澜律师事务所专职律师,中华全国律师协会会员。裘律师专注于民商事诉讼领域、资本金融领域,具有丰富的法律从... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海君澜律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:13101201610398196
  • 擅长领域:合同纠纷、债权债务、房产纠纷、婚姻家庭、股权纠纷