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被执行人“唯一住房”可以拍卖吗?

发布者:陈丽红律师|时间:2018年06月13日|分类:法律常识 |81人看过


被执行人明明欠了债却对他的“唯一住房”无可奈何,对于“唯一住房”的相关法律知识你知道吗?



案例

介绍

申请人林某依据公证债权申请强制执行刘某抵押的一处房屋,涉案标的逾五百万元,执行程序中,法院依法查明被执行人刘某名下只有一套唯一住房。


“法官你们不能拍卖我的房子,这是我全家唯一的住房,法律规定你们不能拍卖!”

被执行人理直气壮的“理”从何来?


原来,我国《民事诉讼法》第244条规定:……人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产,但应当保留被执行人及其扶养家属的生活必需品。


还有,《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条:对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。


那么执行申请人如何实现因被执行人“唯一住房”而阻碍的债权呢?

法官

提示

基于以上法律规定,长期以来被执行人一直有“唯一住房法院不能拍卖”的错误认识。法律上述规定实质上是对被执行人“衣、食、住、行”中基本居住权的保护,但在维护被执行人居住权的过程中应当明晰以下法律问题:

唯一住房并不代表就是生活所必需的居住房屋。比如虽然是唯一住房但该房屋属于“豪宅”,或者为了规避执行而故意“制造”了唯一住房。

上述立法本意是出于对被执行人居住权的保护而非所有权的保护。居住权并非一定要通过某处房产所有权实现,比如可以寻求“大房换小”、“以租代持”等方式来实现对居住权的保护。

被执行人因经济状况造成的居住问题不能完全依靠牺牲债权人的利益实现,否则对正常的经济秩序造成不利影响。在执行程序中对于居住权的维护是有条件、有时效的,毕竟居住权的问题最终还要归结于社会保障问题。

基于以上考虑,《执行异议复议规定》第20条规定:


被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。


综上所述,在满足一定条件下被执行人的“唯一住房”可以强制执行。

执行

结果

前案中,执行法官多次做工作刘某均拒不配合腾空房屋,为了维护执行申请人的合法权益,同时保障被执行人基本居住权利,西城法院依照法律规定,同时参考周边租房价格及被执行人配合执行的态度,通过司法网拍该“唯一住房”共拍得案款四百五十余万元。依照法律规定同时参考周边租房价格及被执行人配合执行的态度,为被执行人在房屋变价款中留取了六年的房屋租金共计36万元以供其租房。被执行人认可了法院执行程序,最终案件得以执结。


来源:北京西城法院


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