律师观点分析

重庆市第五中级人民法院

民事判决书

(2020)渝05民终6807号

上诉人（原审被告、反诉原告）：A，男，1988年3月31日出生，汉族。

委托诉讼代理人：XX，重庆XXX律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：B，女，1979年6月7日出生，汉族。

委托诉讼代理人：XXX，重庆XXX律师事务所律师。

上诉人A因与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2020)渝0113民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

A上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判A于2019年12月20日解除《商铺租赁合同》的行为有效；2、撤销一审判决第二、三项，改判驳回B要求A支付租金、资金占用损失的诉讼请求；3、撤销一审判决第五项，改判支持A提出的请求B支付木地板损失12000元、装修损失费30000元、退还保证金5000元的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：案涉房屋因大量漏水不能使用，合同目的无法实现，判决继续履行将导致损失进一步扩大；B未提供符合使用条件的房屋，应当减少租金、赔偿A因漏水造成的装修损失。

B答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。一审已经查明涉案门面仅有轻微渗水现象，在A向B提出后，B及时通知开发商和物管公司予以了维修，并已处理完好。反而是A为了解除合同，即便在门面维修期间也长期不配合维修人员工作，A以此理由解除合同没有事实依据。

B向一审法院起诉请求：1.判决确认A于2019年12月20日向B归还门面解除《商铺租赁合同》的行为无效；2.判令A继续履行与B签订的《商铺租赁合同》，由A支付2019年12月20日至2020年6月19日租金24000元及利息（以12000元为基数，从2019年12月20日起按年利率6%计算至付清之日止；以12000元为基数，从2020年3月20日起按年利率6%计算至付清之日止）。

A向一审法院提出反诉请求：1.判决解除B与A签订的《商铺租赁合同》；2.判决B支付因租赁房屋漏水导致A更换木地板而产生损失12000元、装修损失费30000元；3.判决B退还保证金5000元。

一审法院认定事实：2018年4月13日，B与A签订了《商铺租赁合同》，主要约定：租赁房屋位于融创欧麓花园城唐XX1-24-1-X号；租期5年，2018年4月20日至2023年6月19日（其中2018年4月20日至2018年6月19日为免租期，用于A办理装修手续和对商铺的装修）；第一年租金（2018年6月20日至2019年6月19日）每月3500元；第二年租金（2019年6月20日至2020年6月19日）每月4000元；第三年租金（2020年6月20日至2021年6月19日）每月5000元；第四年租金（2021年6月20日至2022年6月19日）每月5500元；第五年租金（2022年6月20日至2023年6月19日）每月6000元；租金按季度缴费，先交房租后使用；双方签订本合同之日，A一次性支付10500元房租（即2018年6月20日至2018年9月19日共3个月的商铺租金），并缴纳5000元保证金（保证金于2023年6月19日后一周内A对商铺的水电气及物业交清、商铺结构完好的情况下B一次性退还），第二次于2018年9月19日前7天内缴纳接下来的三个月租赁费，以后以此类推提前缴纳三个月的租赁费；A租赁期间内可以部分面积招租或招商，B不得干涉；双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责赔偿相应损失；双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元违约金；A在转租给他人时需征得B同意。合同签订后，A向B缴纳了保证金5000元，B向A交付了房屋。A支付了截至2019年12月19日的租金。承租期间，双方就房屋漏水问题进行过协调处理。

2019年12月2日，A向B发函称房屋于2018年5月漏水导致其装修和产品损坏、门面至今无法正常营业，要求B退还2018年6月20日至今的房租63500元、补偿2018年6月20日至今的人力浪费成本60000元、直接装修材料损失12000元、2018年4月至今的物管费8320元。B回函称其多次与A见面，A未当面提出漏水事宜，也未指出渗漏位置，在2019年8月A告知房屋漏水后，B及时通知了开发商和物管公司维修。

2019年12月20日，A再次向B发函，称因门面漏水导致的损失赔偿问题未得到解决，A决定于2019年12月20日归还门面，提前终止合同，并要求B赔偿门面装修费30000元、违约金100000元、商业损失预估150000元等。B于当日收到此函，并向A回函，称门面一直正常经营，B积极联系开发商和物管公司维修房屋漏水事宜，但维修中A不配合、不到场，A所称的损失不成立，不同意A的赔偿要求，并要求A缴纳下一季度房租12000元等。

2019年12月23日，B向A发函催缴下一季度房租。2019年12月底，案涉房屋处于营业状态。

一审法院认为，B与A形成房屋租赁合同关系。现针对本诉及反诉请求以及双方的争议焦点评述如下：

一、针对本诉诉讼请求：

首先，对B要求确认A于2019年12月20日归还门面，解除《商铺租赁合同》的行为无效的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，A于2019年12月20日向B发出了解除合同通知，该通知是否发生解除合同的效力应审查A行使解除权时是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定。现A以房屋漏水导致无法继续经营为由主张解除合同，其应承担相应的举证责任。现《商铺租赁合同》未约定房屋漏水作为合同解除的条件，A举示的证据亦不足以证明房屋漏水的程度已导致合同目的无法实现，故A在发出解除合同通知时并不具备合同解除的条件，其解除合同的通知不产生解除合同的效力，故A于2019年12月20日解除《商铺租赁合同》的行为无效。

其次，对B要求A支付2019年12月20日至2020年6月19日租金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，根据《商铺租赁合同》约定，A应于2019年12月13日前支付2019年12月20日至2020年3月19日期间的租金12000元，于2020年3月13日前支付2020年3月20日至2020年6月19日租金12000元，但A未按期支付，已构成违约，应承担相应的违约责任。A提出因受疫情影响应减免租金的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，因A在新型冠状病毒肺炎疫情影响前已出现了迟延履行的违约行为，故不能以不可抗力为由免除责任。鉴于疫情对A在承租房屋期间的经营确有影响，基于公平原则，对该期间A应支付的租金酌减4000元，故A应支付B2019年12月20日至2020年6月19日期间的租金20000元。

再次，对B要求A支付利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，B主张的利息实为因A逾期付款给B造成的资金占用损失，因《商铺租赁合同》未约定资金占用损失的计算方式，结合A欠款情况，一审法院认定其应支付的资金占用损失为：以12000元为基数，从2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月19日止；以20000元为基数，从2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。对B超出该数额的资金占用损失请求，一审法院不予支持。

二、针对反诉诉讼请求：

首先，对A要求判决解除《商铺租赁合同》的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定，A可以在《商铺租赁合同》约定的解除条件成就时或出现法定解除事由时主张解除合同。现A未举证证明出现了约定或法定的解除情形，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。

其次，对A要求B赔偿更换木地板损失12000元、装修损失费30000元的诉讼请求。因A举示的证据均不足以证明上述费用的产生系因房屋漏水导致，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。

再次，对A要求B退还保证金5000元的反诉请求，因《商铺租赁合同》未解除，尚未达到双方约定的保证金的退还条件，故对该项反诉请求，一审法院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：“一、被告（反诉原告）A于2019年12月20日解除《商铺租赁合同》的行为无效；二、被告（反诉原告）A于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）B租金20000元；三、被告（反诉原告）A于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）B资金占用损失（以12000元为基数，从2019年12月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至2020年3月19日止；以20000元为基数，从2020年3月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、驳回原告（反诉被告）B的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）A的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）B负担33元，被告（反诉原告）A负担167元（此款已由B垫付，A在支付上述费用时一并支付B）；反诉案件受理费487.5元，由被告（反诉原告）A负担。”

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。A向本院提交鉴定申请书一份，申请对案涉房屋进行漏水质量事项鉴定。

本院认为，A在一审中可以申请但未申请对房屋漏水的质量相关事项进行鉴定，在二审中方提出申请但未说明正当理由，故本院对A要求对案涉房屋进行漏水质量事项鉴定的申请不予准许。

当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，A认为案涉房屋大量漏水不能使用且给其造成了装修损失，应当举示相应证据证明。从A于一审中举示的证据来看，案涉房屋顶部有水渍痕迹，但不足以证明案涉房屋长期存在大量漏水已致使房屋无法使用的程度，亦不能证明A所称的装修损失与房屋顶部漏水之间存在法律上的因果关系，故A应当承担举证不能的法律后果；另一方面，A称从2018年5月份起案涉房屋即开始频繁出现漏水情况且一直没有维修好，但A于2019年12月2日才向B发函称案涉房屋于2018年5月漏水导致其装修和产品损坏、门面至今无法正常营业，如若案涉房屋漏水问题严重无法使用且给A造成了损失，A在经过一年零七个月的时间之后方向B主张权利，此举亦不合常理，同时一审查明直至2019年12月底案涉房屋都处于营业状态，因此对于A的上诉理由，本院不予采信。

综上所述，上诉人A的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1475元，由上诉人A负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈　华

审判员　　段XX

审判员　　周　舟

二〇二〇年十二月十日

法官助理　　康　佳

书记员　　张XX