哪些房产属于夫妻共同财产？离婚时如何处理？本文来讲讲。

一、哪些房产属于夫妻共同财产

（一）婚后用夫妻共同财产购买的房产，无论是登记在双方或其中一方名下的，均为夫妻共同财产；但若登记在他人（如父母）名下，房产本身一般不能认定为夫妻共同财产，但购房时的出资可以认定为夫妻共同债权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）

第二十七条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

第七十九条 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

《民法典》（2021年实施）

第一千零六十二条第一款 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。

（二）婚前一方购买房产，并以个人财产付还首付款、登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的，一般只将共同还贷部分认定为夫妻共同财产，房产本身不认定为夫妻共同财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）

第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

（三）新司法解释前，婚前、婚后一方将个人所有或共同所有的房产赠与对方的，为对方个人财产，将个人所有变为共同所有的，为夫妻共同财产。为确保赠与的效力，赠与应当经过书面约定、公证以及完成变更登记手续。

新司法解释的规定，使用“给予”的概念而模糊赠与的性质，在婚前、婚后一方将其个人所有的房产约定或已经登记在对方或双方名下时，不再讨论房产系夫妻共同财产或个人财产的问题，而是由法官综合考量房产分配及补偿等实际问题，扩大了法官的自由裁量权，给了“各打五十大板”的操作空间，不至于裁判结果过分倾斜。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）

第三十二条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。

《民法典》（2021年实施）

第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第一千零六十五条第一、二款 男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》（法释〔2025〕1号 ）（2025年2月1日实施）

第五条  婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

（四）婚前，父母为双方购房出资，若父母明确表示赠与双方的，为夫妻共同财产，否则均认定为对自己子女个人的赠与，即该方个人财产；婚后，父母为双方购房出资，有明确约定的按约定处理，否则认定为夫妻共同财产。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）

第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

二、属于夫妻共同财产的房产离婚时如何处理

总的来说，一般要解决“房子归谁”和“补偿多少”两个问题，显然，房子归属的一方要补偿对方相应的款项。至于这两个问题如何考量，尽管法律有相关的规定，新司法解释也作出了进一步的规范，如一方父母全资给夫妻购房但未明确约定赠与对象时优先考虑房屋归出资人一方子女所有，如考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，但多数情况下还是属于法官的自由裁量权范围，需要个案分析。

相关依据：

1.《民法典》（2021年实施）

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号）

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》（法释〔2025〕1号 ）（2025年2月1日实施）

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