杜某某金融借款合同纠纷案

律师观点分析

案件描述：

2009年10月29日，杜某某（借款人／抵押人）、张某某（共同借款人／抵押物共有人）与某某银行（贷款人）签订编号为370501301110901269的《个人购房借款及担保合同》，约定贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款人民币225000元，贷款用于购买坐落于东营区××路××号××幢××单元××的房屋，贷款期限为240个月，自2009年10月29日至2029年10月29日，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮30%，据此确定年利率为4.158%，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%确定；本合同项下担保方式为抵押担保；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物为坐落于东营区××路××号××幢××单元××的房屋，房屋所有权证号为东房权证东营区字第0×**号、0××6号，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的的贷款，宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。

2009年11月2日，某某银行与杜某某、张某某就其两人名下坐落于东营区××路××号××幢××单元××的房产（房屋所有权证号：东房权证东营区字第0×**号、0××6号）办理了抵押登记，不动产登记证明号为东房他证东营区字第00XX**。

2009年11月4日，某某银行向杜某某发放借款225000元，借款期限为240个月（从2009年11月4日至2029年11月4日），利率为年利率4.158%，借款用途为购买二手房，还款方式为等额本息。借款发放后，杜某某、张某某于2009年12月开始按月还款，于2020年12月份开始不能按时足额还款，于2021年9月25日最后一次还款。某某银行主张截至2022年8月10日，杜某某尚欠借款本金116309.26元、利息4263.76元、罚息及复利437.3元。

案件分析：

该律师为原告的委托诉讼代理人，某某银行与杜某某、张某某签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。某某银行依约发放贷款225000元，已经履行了合同约定的义务，杜某某、张某某未按合同约定偿还借款本息，构成违约。现某某银行要求杜某某、张某某偿还借款本金116309.26元，偿还截至2022年8月10日的利息4263.76元、罚息及复利437.3元及自2022年8月11日起至实际清偿之日止的罚息、复利，符合双方合同约定，本院予以支持。某某银行主张当前执行利率为年利率3.43%，根据《个人购房借款及担保合同》约定，罚息利率按合同约定利率基础上加收30%确定，即年利率4.459%（3.43%×130%），罚息应以剩余未偿还借款本金为基数、复利应以未支付的利息为基数，均按罚息利率4.459%计算。杜某某、张某某以其名下位于东营区××路××号××幢××单元××的房产就涉案借款及相关费用向某某银行提供抵押担保，并办理了抵押登记，现杜某某、张某某未按合同约定履行债务，某某银行作为债权人及抵押权人有权对抵押房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。杜某某、张某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃部分诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。

判决结果：一、被告杜某某、张某某于本判决生效之日起十日内偿还原告某某银行借款本金116309.26元、利息4263.76元、罚息及复利437.3元（截至2022年8月10日）及自2022年8月11日起至实际清偿之日起的罚息和复利（罚息以本金116309.26元为基数，复利以利息4263.76元为基数，均按年利率4.459%计算）；

二、原告某某银行就上述款项对被告杜某某、张某某所有的位于东营区××路××号××幢××单元××的房产（不动产权证书号：东房权证东营区字第0×**号、第0××6号）折价或者拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。