引言
特殊情况下，婚前夫妻一方与他人共有房产，如与父母共同共有，婚后夫妻双方共同偿还房屋贷款的，离婚时共同还贷的增值部分又该怎么计算呢？
案件经过
戴某某、秦某系夫妻关系，戴某系二人之子。2004年6月16日，三人共同购买房屋。2005年9月13日，房屋产权被登记为戴某、戴某某、秦某共同共有。戴某与赵某于2006年4月29日登记结婚，至2019年9月29日离婚。离婚时，双方就共有房屋婚后共同还贷的增值部分如何分割产生争议。
法院观点
对于不动产于婚前登记于夫妻一方与他人共有的情形，在区分夫妻内部财产关系以及夫妻与他人外部财产关系的基础上，也可分步计算离婚时参与还贷一方应得的补偿额。
第一步，先计算夫妻中登记产权一方在所有产权人中应当分得的增值部分。本案中，戴某系与其父母共同共有，考虑到产权人间身份关系的特殊性，该共同共有关系不应当以出资比例为依据确定各方份额。因戴某父母的夫妻关系以及所有产权人之间的父母子女关系，适当调整戴某父母的份额是合适的。因此，戴某应分得的房产增值为整个房产增值的三分之一至二分之一是合理的。
第二步，计算共同还贷贡献率。本案中，若房屋的首付系由戴某父母全部支出，戴某则以其名下全部贷款对该房屋作出贡献。戴某对诉争房产全部的出资贡献包括已归还的贷款本息和未来要归还的贷款本金，共同还贷本息除以上述数值即为共同还贷贡献率。
第三步，计算参与还贷夫妻另一方应获得的补偿款，计算公式为：补偿数额=（共同还贷本息+共同还贷贡献率×登记产权夫妻一方应享有的增值部分）÷2。但需要注意，均等分割是完全不考虑照顾女方权益、子女抚养及无过错方权益时的分割比例，实践中应当考察上述因素来确定具体分割比例。
律师寄语
同样是婚后夫妻双方共同还贷，有别于婚前房屋个人独有的情形，夫妻一方婚前与他人共有房产的，由于登记产权的夫妻一方并未参与所有成本的出资，其对购置房屋所作的贡献是有限的，因此夫妻离婚时计算增值补偿数额应考虑到其他共有人对增值部分也享有份额，从而降低夫妻另一方的增值补偿份额。
