引言
如今，夫妻一方在婚前签订房屋买卖合同，以个人财产支付首付并在银行按揭贷款，婚后则由双方共同还房贷的现象十分常见。这种情况下，万一夫妻关系破裂，按照法律规定，付首付款并将房屋登记在自己名下的一方应该把离婚时对应房屋增值部分的金额补偿给另一方。那么，这里提到的增值补偿数额又该如何计算呢？
案件经过
2004年，甲男以18 万购房一套，首付8万，从银行贷款10万，契税等其他费用支出1万，婚前还贷本息合计5万。2008年，甲男与乙女结婚，此时房屋价值41万，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间，双方共同还贷，将10万元贷款清偿完毕，其中本金7万，利息3万。2012年，甲男与乙女离婚，当时房屋已价值90万元，双方就房屋增值补偿数额产生争议。
法院观点
对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时应当分步计算共同还贷的增值部分。
第一步：计算不动产升值率
升值率=不动产现价格÷不动产成本
这里的不动产成本，等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。其中，其他费用是指交易所涉及的成本，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。公共维修基金和物业费是不动产长期使用中产生的费用，非因交易产生，不属于其他费用。但是，如果离婚时贷款尚未清偿完毕，就只将夫妻共同偿还的利息计入不动产成本。对于一方购买房屋后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率应当以结婚时而不是购买时的不动产价格作为计算依据。
本案中，房屋升值率=房屋现价格÷(结婚时房屋价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90÷（41＋3＋1）＝200％。
第二步：计算非产权登记方所得补偿
补偿=（共同还贷部分×不动产升值率）÷2
照此公式，本案非房屋产权登记一方乙女应得到的补偿款数额为10万元×200%，即20万元。
律师寄语
婚前一方购房，婚后共同还贷的情形下，离婚时计算增值补偿需要考虑购房时间节点和贷款是否清偿完毕。一方面，确定增值补偿数额只计算房屋婚后增值的部分，婚前增值部分属于购房人的婚前个人财产不作为计算依据。另一方面，为了防止非产权人既没有享受到离婚后房屋的增值部分，又要承担因将房屋所有贷款利息纳入不动产成本而导致不动产升值率降低的结果发生，离婚时贷款尚未清偿完毕的，不动产成本只计算夫妻共同偿还的利息。
