房屋租赁出租人风险点提示

房屋租赁关系中，承租人拖欠租金、提前退租等等不按约履行租赁合同的行为时常发生，房东在出租房屋时，应注意以下风险点。

1、关键词：订立书面合同

   房东刘某出租了一套带精装家电的住宅给李某，口头约定租期一年，租金按季度支付。租约到期，李某拖欠刘某六个月租金且拒绝搬出房屋。 

  解密玄机：

  我国《合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期赁。

   房屋租赁时应订立书面合同。合同中应对租赁期限、租金、违约责任等重要条款明确约定。若没有书面合同，双方产生纠纷，将给出租人维权造成不必要的麻烦。

2、关键词：押金

   王女士急需资金，低价将商铺租给周某使用，租赁期限两年，按季度付租，未收取押金。岂料周某半年后关店停业，原出租房内设备被周某带走，还欠下租金、物业费、水电费若干。因王女士未收取押金，周某拖欠的费用、遗失设备的损失只能由房东自行买单。

   解密玄机：房东为了急于出租房子，往往不收押金或减收押金，一时失策容易留有后患。

3、关键词：转租权

   沈某与房东签订房屋租赁合同，入住后，沈某经房东同意将租住的房屋转租给了张某。租金到期，房东上门收租，发现屋内为张某居住。张某告诉房东，房子从沈某处转租。房东不愿张某居住，要求立即解除与张某的租赁合同。

   解密玄机：未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权。未经出租人同意，承租人私自将房屋转租，转租合同效力待定。出租人知道承租人转租的，六个月内未提出异议，转租合同有效。

4、关键词：提前解除租赁合同

    甲将商铺出租给乙用于开办超市，租期约定为3年，乙一次性支付了1年的租金。乙仅租用3个月，因经营不善要求与甲解除租赁合同，并要求甲退还未使用期间的房租和押金。据此，甲向法院起诉要求乙赔偿损失。

   解密玄机：租赁合同的提前解除，若租赁合同未明确约定，承租人单方解除合同的，应由承租人赔偿出租人的损失。

    审判原则，剩余租期超过3个月的，赔偿数额按3个月租金计付;剩余租期不满3个月的，赔偿数额以剩余租期的租金计付。

tips：

   1、《房屋租赁合同》应当对租赁物名称、数量、用途、租赁期限、租金、押金及其支付方式、租赁物维修、违约责任等重要条款进行明确约定。租赁出现纠纷时，合同上双方签字确认的所有条款会作为纠纷的处理依据。

   2、房屋租赁合同纠纷的处理原则：租赁合同中有约定的，按约定处理;没有约定的，根据交易习惯。当合同确实无法继续履行或者履行成为不必要时，合同才能解除。