以房屋为抵押借款，无法偿还，以物抵债

律师观点分析

上诉人（原审被告）：荣成市A公司

本律师为A公司的委托诉讼代理人，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：张X。

A公司上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审。

事实和理由：1.张X与A公司系民间借贷法律关系。具体借款过程是：A公司经人介绍自2015年开始向张X多次借款，亦多次还款，至双方签订《厂房买卖合同》前，借款总额为142.6万元，还款总额为140.8万元。2017年6月张X向A公司法定代表人张X2讨要高额借款利息，自行计算利息数额为84.4万元，张X2未同意。6月19日荣成农业银行领导告知张X2每月在该银行的贷款利息为10万元，休渔期4个月需要利息40万元，劝说张X2再借张X40万元用于偿还贷款利息，休渔期结束后A公司捕渔归来偿还，否则因无法偿还贷款利息，A公司的渔船、厂房会被拍卖。在此情况下，张X与A公司签订《厂房买卖合同》、《厂房租赁合同》用作借款担保。6月21日、6月30日、7月20日、8月18日四次共计借款44万元。《厂房租赁合同》中约定的租金10万元即为该44万元借款的高额利息。至当年11月22日因农业银行未续贷，A公司资金链断裂。2.双方签订的《厂房买卖合同》的性质从张X之前起诉A公司民间借贷案件中可以得到证实。张X曾于2017年11月向一审法院提起诉讼，要求A公司偿还借款130万元，理由是：A公司多次向张X借款，截止2017年6月19日工欠付张X130万元，双方于2017年6月19日签订《厂房买卖合同》作为偿还借款的担保。后张X撤回起诉。同时，案涉厂房建筑面积达2000余平方米，A公司建房成本400余万元，《厂房买卖合同》记载的价格仅为130万元，明显与厂房实际价值不符。一审按照房屋买卖合同关系进行处理，明显适用法律错误；3.2018年11月1日张X强行控制厂房，双方发生争执并报警。张X取得的厂房租金收益应从A公司所欠款项中扣除。

张X辩称，1.双方签订《厂房买卖合同》时，A公司债务缠身，不具备还款能力，尚欠张X大额款项，张X不可能继续借款。从合同履行情况看，双方达成的是房屋买卖合意。合同签订后，张X分四笔向A公司支付40万元，A公司出具的收据载明是“厂房出让款”。A公司称该40万元系借款与常理不符；2.双方签订的《厂房买卖合同》属于以物抵债协议，在A公司未履行合同前，张X既可以以物抵债协议主张权利，也可主张原债权。张X曾主张《厂房买卖合同》系对借款提供的担保，是为实现诉讼目的作出的表述，不能反映客观事实；3.A公司将厂房出租他人，主张张X抢占厂房无证据证实，租赁期限届满后，并未对他人继续承租厂房提出异议。

张X向一审法院起诉请求：1.确认位于荣成市河的厂房属于张X所有；2.A公司腾退该厂房。

一审法院认定事实：A公司之法定代表人张X2曾多次向张X借款，截止2017年6月19日双方确认张X2尚欠张X借款共计84.4万元。2017年6月19日，张X与A公司签订《厂房买卖合同》一份，约定，A公司将位于荣成市河的厂房（建设工程规划许可证编号：[2007]006号，建设用地规划许可证编号：[2007]003号）转让给张X，转让共计130万元；签字时张X首付A公司84.4万元，余款于2017年12月31日前支付；转让款由A公司开具收据。协议书加盖A公司盖章，法定代表人张X2与其妻子朱X的签字确认。首付款84.4万元由A公司欠付张X的借款84.4万元抵顶，A公司于签订合同当日为张X出具84.4万元的收款收据。同年6月21日，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定，张X将案涉厂房租赁给A公司，租金10万元，租期为2017年6月20日至12月31日；经双方签字后，A公司应一次性支付租金10万元，由张X开具收据。

A公司以“厂房出让款”的名目分别于2017年6月21日、2017年6月30日、2017年7月20日向张X出具15万元、5万元、15万元的收款收据。张X于2017年8月18日向张X2妻子朱X名下的银行账号中转款5万元。至此，张X尚有5.6万元的厂房转让款未支付。张X称剩余5.6万元厂房转让款以A公司租赁厂房应交纳租金10万元抵顶。现案涉厂房仍在A公司的占有、控制之下，张X要求其腾退厂房无果。

另查明，2017年11月6日，张X曾提起民间借贷纠纷诉讼，认可《厂房买卖合同》系为借款提供担保，后撤诉。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。合同履行完毕后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行后续附随义务。张X与A公司签订价款明确、内容清晰的《厂房买卖合同》，张X亦按照合同约定支付了相应对价，A公司亦认可收取了价款，则双方买卖合同即为合法有效。后双方签订厂房租赁合同，A公司租赁厂房，厂房虽未转移占用，但其收益权已相应转移归张X。不动产权属转移以变更登记为标准，案涉厂房尚未办理产权变更登记，张X要求确认厂房所有权归其所有，不予支持。张X可依据买卖合同享有厂房的占有、使用、收益权利，张X基于以物抵债形成的买卖合同，有权要求A公司腾退厂房，故对于张X要求A公司腾退厂房的诉请，予以支持。双方基于以房抵债形成买卖合同，在抵债未完成时，张X有权谋求实现原债权，故张X此前提起民间借贷诉讼时对合同性质的陈述不应作为其对本案争议事实的自认，故A公司主张《厂房买卖合同》系双方借款的担保，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、荣成市A公司于判决生效后三十日内腾退位于荣成市河的厂房（建设工程规划许可证编号：[2007]006号，建设用地规划许可证编号：[2007]003号）；二、驳回张X其他诉讼请求。案件受理费16500元，由张X负担6500元，荣成市A公司负担10000元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。A公司提交如下证据：证据一，一审法院（2017）鲁1082民初6375号案件起诉状、庭审笔录、撤诉申请书等，主张该案系张X提起诉讼，要求A公司偿还借款130万元，并明确双方签订的《厂房买卖合同》是借款担保，拟证实双方订立该合同的目的是借款担保，本案应按照民间借贷法律关系而非房屋买卖合同关系处理；证据二，A公司法定代表人张X2及其妻子朱X银行账户流水一宗，拟证实A公司已偿还张X140.8万元。经质证，张X对上述证据的真实性无异议，但主张，在6375号案件中，双方以房抵债尚未实现，张X本想实现原债权，后发现A公司债台高筑，无力还款，便撤回该案起诉并提起本案诉讼，要求以房抵债；A公司及其法定代表他人张X2和朱X多次向张X借款，双方钱款来往情况复杂，银行账户流水不能说明具体过程，但截止双方签订《厂房买卖合同》时，A公司尚欠张X84.4万元，该数额已得到确认。

本院对上述证据认定如下：双方对证据的真实性无异议，应予确认。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条规定，一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。一审法院6375号案件与本案的当事人相同、张X提供的《厂房买卖合同》、收款收据相同，即两案基本事实一致，故张X在该案中的陈述构成自认，即双方签订《厂房买卖合同》系A公司为借款提供担保。A公司提供银行账户流水拟证实还款情况，张X以双方存在多笔借款为由未说明或举证借款数额、有无利息约定及还款数额等基本事实，故本案中无法认定A公司欠付张X的款项数额。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，张X与A公司存在多笔借款、还款往来，张X既未提供证据证实A公司的借款总额，针对A公司陈述的还款情况亦未明确回应。虽然双方在《厂房买卖合同》中记载张X已付款84.4万元，但是无法确定此时A公司是否在法律规定范围欠付张X84.4万元。虽然订立《厂房买卖合同》后张X给付A公司40余万元，A公司出具了收取厂房款的收据，但双方又订立了《厂房租赁合同》。张X主张双方存在以物抵债的情况，但在债权债务情况不明确的情况下，不能确定协议应予履行。结合张X在一审法院6375号案件中的自认，可以认定双方订立《厂房买卖合同》的目的在于借款担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中张X应以债权债务关系作为请求权基础，其要求履行《厂房买卖合同》进而要求A公司腾房，不应支持。考虑到本案已进入二审程序，张X的诉讼请求应予以驳回，但不影响其根据债权债务关系另行主张权利。综上，A公司上诉主张成立，本院予以支持。一审判决认定事实、适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销荣成市人民法院（2018）鲁1082民初4177号民事判决；

二、驳回张X的诉讼请求。