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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

咨询：二手房买卖中买家擅自变更付款方式和金额需要承担违约责任吗

招志南律师解答：需要承担违约责任，具体请参考以下案例

2017年1月13日，林某(买方)与罗某(卖方)在XX公司居间下签订《存量房买卖合同》,约定林某以138万元的价格购买罗某位于XX镇XX街房屋。同时，合同约定首期楼款97万元应在取得房地产交易中心收缴收据当天内付清;余款41万元由林某申请以银行按揭贷款方式支付，林某应在签订合同后五个工作日内办妥按揭贷款申请手续;如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。合同签订后，林某按约定于2017年1月13日、2017年1月16日向罗某支付了共计10万元定金。而后，林某提出要罗某改成三成首付七成贷款才配合办理贷款，并于2017年1月18日，要求中介公司制作了网签合同，并将案涉房屋的首期款变更为44万元。罗某并不同意改变首期款付款方式，并提出异议，林某于2017年3月22日发出《律师函》以罗某拒绝提供相关资料及签署有关文件为由，要求罗某协助其完成交易过户手续，继续履行合同义务。因林某以资金不足为由要求更改首期款，迟迟不愿按时支付首期款，罗某于2017年3月24日向林某发出《解除合同通知书》要求解除合同。

随后，林某向法院提起诉讼，要求罗某继续履行合同并一次性支付剩余所有房款，将涉案房屋过户至林某的名下，完成交接过户义务、支付违约金138000元及中介费20000元。无奈之下，罗某委托我律所房产团队代理此案，团队律师经过查阅案件资料并结合事实情况，认为是林某擅自变更首期款付款方式违约在先;且其是在2017年3月20日才委托按揭公司，罗某在2017年3月20日以后有配合其办理按揭手续，是林某想把房价做低多贷款才一直没有办理按揭;而而且根据《存量房买卖合同》的约定，林某需要在签订合同后五个工作日内办妥按揭贷款申请手续，林某申请办理贷款的时间已经超过一个月，罗某有权不再进行交易，林某现再要求继续履行买卖合同并不能得到支持。

一审法院判决

一审法院在理清本案相关案件情况后，采纳了我方的答辩意见，认为系林某在签订合同后擅自变更付款方式及贷款金额，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，且其并没有按合同约定时间办理相关手续，应自行承担上述行为造成的后果，故判决驳回林某的全部诉讼请求。

二审法院判决

一审判决作出后，林某不服，便以一审法院认定事实与现有证据存在矛盾(一审提交的部分证据均可以证明林某2017年2月8日提出变更合同内容的意向被拒后，已继续履行合同，办理相关手续，但罗某拒绝配合办理相关手续及提供相关;林某支付剩余首付款87万的期限未过，林某夫妇的定期存款证明其有能力支付合同全款)、一审法院将合同不能履行的原因归责于林某并无事实及法律依据(关于涉案合同的制作与变更，要么是中介方私自行为，要么是罗某故意隐瞒作虚假陈述)为由提起上诉， 要求撤销一审判决，支持其诉讼请求。

罗某继续委托我所团队律师代理该案，针对林某的上诉请求及提供的证据，我方认为：

1、2月9日的聊天A记录可以证明罗某并没有拒绝办理按揭手续，是林某在提出变更首付款的比例被拒后，直接向中介方表示，如果罗某不同意变更首付款比例则其拒绝办理按揭贷款手续。

2、林某从未向罗某表示过愿意一次性付款，且有充足的款项和愿意一次性付款是两个概念，其存款是定期，提取需要手续费，而林某也提过充足的资金是需要用于经营。

3、在签订合同后，罗某有积极配合办理相关手续，网签与存量房买卖合同》不一致的地方在于价格和首付款，对于网签合同的变更终受益人是林某，于罗某没有任何好处，反而增加风险，故林某说网签是双方更改的不符合事实。

二审法院认为，根据双方当事人签订的《存量房买卖合同》约定，买方应于签订合同后五个工作日内办妥按揭贷款申请手续，余款41万元由林某申请以按揭贷款方式支付，过户交易手续需在合同签订后90天内完成。而林某并无证据证明已经履行办理申请按揭贷款相关手续。其未能依约履行付款义务直接导致合同无法继续履行，构成根本性违约。终，二审法院认定一审法院驳回林某全部诉讼请求正确，予以维持，裁定驳回林某的上述请求。

法律延伸：

结合广州本地不动产交易规则与司法实践，二手房买卖违约争议主要集中在几类：一是履约类违约，包括卖家逾期交付房屋、逾期配合办理过户登记、擅自解除合同一房多卖，或是买家逾期支付购房款、因自身资质问题无法办理贷款导致履约不能；二是政策类纠纷，政策调整后，一方主张无责解除合同引发的争议；三是合同瑕疵类纠纷，包括阴阳合同效力认定、定金条款约定模糊、房屋质量或权利瑕疵未如实告知引发的违约索赔。

遇到违约情况时，首先要做好全流程证据留存，包括交易合同、付款凭证、双方沟通的聊天记录及通话录音、催告函件等，这些都是后续主张权益的核心依据。其次要明确合理的诉求边界，结合自身实际情况确定是主张继续履行合同、配合完成过户，还是要求解除合同、对方退还费用并支付违约金，避免诉求模糊拉长维权周期。另外要注意法定时效限制，民事权益主张的时效有明确法律规定，一旦超过时效可能丧失胜诉权，出现违约情况后建议尽快启动案件流程，避免因拖延导致权益受损。部分当事人遇到违约时容易情绪化，贸然向对方发送解除合同的通知反而可能被认定为己方违约，建议先对违约性质和责任划分进行初步判断后再采取行动。

为减少二手房交易违约纠纷发生，建议交易双方在签订合同前明确核实房屋的权属状态、抵押查封情况、交易双方的购房与售房资格，在合同中明确约定履约节点、违约责任、争议解决方式，对于房款支付、过户交付、税费承担等核心条款做出清晰约定，避免模糊表述引发后续争议。交易过程中留存好所有书面凭证与沟通记录，出现履约异常时及时固定证据，尽早咨询专业人员明确处置方案。

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