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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

01

法官审查要点

法官在审查房屋买卖纠纷时，会围绕“查清事实、固定争点、适用法律”这一主线，系统而全面地审视案件的每一个环节。首先，他们会关注主体资格和合同效力，确保签约主体适格，标的物权属清晰，并排除《民法典》规定的无效或可撤销情形。

其次，法官会深入挖掘合同履行过程中的事实，通过交叉发问还原履约全流程，明确违约环节。这包括价款支付、房屋交付与过户等关键环节的详细询问。通过这些系统的审查，法官能够更全面地了解案件情况，为公正判决提供坚实基础。

02

1.合同主体与效力

法官会检查合同双方的主体资格，确保合同有效，排除无效或可撤销的情形。

03

2.合同履行审查

法官会在房屋买卖纠纷中详细调查合同履行情况，以明确违约环节。

04

房屋交付与现状问题

? 交付前费用问题

“在房屋交付之前，出卖人是否已结清房屋的水、电、煤及物业管理费用？是否有相关证据予以证明？”

? 网签与产权转移义务

“双方是否已按照规定办理了网签备案手续？若未办理，原因何在？”“产权转移登记的义务方是谁？未能按约申请办理的原因是什么？是主观疏忽还是客观阻碍（例如政策变动、税费争议）？”

? 房屋质量问题与瑕疵告知

关于房屋现状与瑕疵的问题：

“买受人，在收房时或目前，房屋是否存在质量问题（例如漏水、裂缝）或物品缺失（如合同约定的家具家电）？”

“出卖人，在出售房屋时，是否如实告知了房屋的瑕疵情况，如曾发生非正常死亡事件或相邻关系纠纷等？”

“是否有第三方（例如物业公司或中介机构）可以作证房屋的状况？”

此阶段的核心理念在于，通过对比合同约定与实际履行情况，明确违约方及其违约行为（例如逾期付款、拒绝过户、交房或隐瞒瑕疵），从而为责任认定提供坚实的事实基础。

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2.违约抗辩与责任

在充分查明事实的基础上，法官将进一步聚焦于法律责任的承担问题。

2.1 ? 违约方抗辩理由

首先，将对违约方的抗辩理由进行审查：

“被告（违约方），针对原告主张的违约事实，你方有何辩解？你方主张是对方先违约吗？”

“你方提出解除合同或拒绝履行的理由是什么？（例如，买受人贷款失败构成违约、房价波动不愿出售、对方逾期付款等）”

“你方是否就对方所称的违约行为，在此前向对方发出过催告函或解除通知？请提供相关证据。”

“你方认为合同无法继续履行，是否存在不可抗力或情势变更的情形？”

2.2 ? 违约责任构成

其次，将对违约责任的具体构成进行深入探讨：

“合同中关于违约责任的约定是怎样的？（例如定金罚则、违约金计算标准、赔偿范围）”

“原告，你方主张的损失具体包括哪些？（例如房价差价损失、中介费、已付税费、租房费用等）请详细说明各项损失的计算依据。”

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