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招志南律师为您介绍房产纠纷相关法律知识：

法律结论：房东可解除合同，但需满足“法定情形”或“合同约定”

根据《民法典》及司法实践，承租人侵害房东权益时，房东有权解除合同的情形主要包括以下三类，需结合具体行为性质判断：

一、法定解除情形（无需合同约定，直接适用法律规定）

侵害行为类型 法律依据 解除条件

1. 未按约定使用房屋致损 《民法典》第711条 承租人未按约定方法或租赁物性质使用房屋，导致房屋主体结构损坏（如拆改承重墙）或重大设施损毁（如烧毁木地板）。

2. 擅自转租 《民法典》第716条 未经房东同意将房屋转租给第三人，或变相转租（如“以租代借”给朋友长期居住）。

3. 逾期支付租金 《民法典》第722条 无正当理由拖欠租金，经房东催告后合理期限内仍未支付（广州司法实践中“合理期限”一般为15-30天）。

4. 实施违法行为 《民法典》第563条（根本违约） 利用房屋从事赌博、传销等违法活动，或存放危险物品危及房屋安全（如易燃易爆品）。

二、约定解除情形（需合同明确约定）

若租赁合同中约定了其他侵害行为可解除合同（如“承租人擅自改变房屋用途”“拖欠物业费超3个月”），房东可依据合同条款解除，但需注意：约定内容不得违反法律强制性规定（如约定“拖欠租金1天即可解除”可能因“显失公平”被认定无效）。

相关案例介绍：

基本事实：2022年1月，郑某租赁林某位于天河区的商铺用于经营餐饮，合同约定“不得擅自改动房屋结构，否则房东有权解除合同”。2022年5月，郑某未经林某同意，拆除商铺内承重墙体以扩大厨房面积，导致房屋出现裂缝。林某多次发函要求恢复原状，郑某拒不整改。

争议焦点

郑某拆改墙体的行为是否构成“根本违约”，林某能否解除合同？

法院查明与裁判

证据认定：

林某提交《房屋安全鉴定报告》显示，承重墙体拆除导致房屋安全等级降为C级（局部危险）；

双方租赁合同第5.3条明确约定“擅自拆改结构视为根本违约，房东有权解除合同并索赔”。

判决核心内容：

解除合同：郑某未按约定用途使用房屋，擅自拆改承重结构致房屋受损，符合《民法典》第711条“未根据租赁物性质使用致损”的法定解除情形，判决《商铺租赁合同》于2022年8月15日解除；

赔偿损失：郑某需向林某支付房屋修复费5.2万元（按鉴定报告确定的修复方案计算）及违约金2万元（合同约定的月租金2倍）。

裁判要旨：

“擅自拆改房屋结构”不仅是违约行为，还可能危及公共安全，属于“根本违约”。房东无需经过催告程序，可直接行使解除权，并要求承租人承担修复费用及合同约定的违约金。

实务风险提示

解除程序合规性：

法定解除需履行“通知义务”（书面函告承租人，明确解除合同的理由和日期），未通知直接停水停电可能被认定为“滥用权利”，需赔偿承租人损失（参考：（2025）粤01民终XX号，房东因未通知解约强拆门锁被判赔偿3000元）。

证据留存要求：

需固定承租人侵权的直接证据（如拆改现场照片、转租合同、租金催缴记录、报警回执等），仅凭口头主张难以获得法院支持。

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