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招志南律师为您介绍宅基地纠纷房产纠纷相关法律知识：

【宅基地纠纷的法律实务要点】

宅基地纠纷是农村村民之间因宅基地使用权归属、界限划分、建房审批等产生的争议，与农村土地管理和村民生活密切相关。结合《土地管理法》《民法典》及相关司法解释，以下从常见纠纷类型、法律认定、处理流程等方面详细说明。

一、宅基地的核心法律属性（权利基础）

根据《土地管理法》第62条，宅基地属于农民集体所有，村民依法享有使用权（仅限本集体经济组织成员，非本村村民一般无法取得宅基地使用权）。其核心特点：

一户一宅：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准（如多数地区规定每户宅基地面积不超过200平方米）；

用途限制：宅基地仅限用于建造住宅及其附属设施（如厨房、院落），不得擅自改为商业用途（如建厂房、民宿）或买卖给非本集体成员（此类交易无效）；

流转受限：宅基地使用权可在本集体内部转让（需经集体经济组织同意），但转让后不得再申请新宅基地。

二、常见宅基地纠纷类型及法律认定

（一）宅基地使用权归属纠纷（最常见）

祖传宅基地争议：因历史原因（如土改、文革时期产权登记不清晰），多户村民主张同一宅基地的使用权。

认定依据：以宅基地使用权证（或集体土地使用证）为核心证据；无证件的，参考土改时的权属证明、长期实际使用记录（如连续居住20年以上）、村集体证明等（如某村两户村民争夺祖传宅基地，法院结合土改档案和实际居住情况，将使用权判给长期居住的一方）。

代批、代建引发的归属争议：如村民委托他人代批宅基地、代建房屋，后因权属产生纠纷。

关键：宅基地使用权归属以审批文件登记的“使用权人”为准（代批人仅为受托人，不当然取得使用权）；房屋所有权一般归实际出资建造人（需提供出资证明、施工记录等）。

（二）宅基地界限与侵权纠纷

越界建房：村民建房时超出宅基地批准范围，占用相邻宅基地或集体土地（如屋檐、围墙越界）。

处理：侵权方需停止侵害、拆除越界部分（如某村民建房时围墙超出自家宅基地30厘米，法院判其限期拆除越界围墙）；若越界部分难以拆除（如房屋主体越界），可协商补偿相邻方损失。

宅基地被侵占：如他人擅自占用自家宅基地堆放杂物、建造临时建筑，权利人可要求排除妨害（清理杂物、拆除违建）并赔偿损失（如因侵占导致无法按时建房的误工损失）。

（三）宅基地流转与继承纠纷

非法买卖纠纷：村民将宅基地卖给非本集体成员（如城镇居民），此类买卖合同无效（法院会判令返还宅基地，买方损失根据双方过错分担，如双方均明知违法，过错均等的，损失各担50%）。

继承争议：宅基地使用权本身不能继承，但地上房屋可继承（继承人通过继承房屋取得宅基地使用权）。

注意：非本集体成员的继承人（如城镇居民继承农村房屋），可使用宅基地至房屋灭失，但不得翻建、扩建（房屋倒塌后，宅基地由集体收回）。

三、宅基地纠纷的处理途径

（一）基层协商与调解（优先选择）

村民间协商：通过村委会、家族长辈居中协调，达成书面协议（明确宅基地界限、使用权归属等），由村委会备案。

人民调解：向当地人民调解委员会申请调解（免费），调解员结合村规民约和法律规定促成和解（多数简单纠纷可通过调解解决）。

（二）行政处理（权属争议的必经程序）

对宅基地使用权归属有争议的，需先向乡（镇）人民政府或县级自然资源主管部门申请处理（行政确权），流程：

提交书面申请（说明争议事实、证据）；

行政机关调查核实（现场勘查、询问证人）；

作出处理决定（明确使用权归属），处理周期一般3-6个月。

（三）诉讼（对行政处理结果不服时）

起诉条件：需先经行政处理（未经确权直接起诉的，法院不予受理），对处理决定不服的，可在收到决定之日起60日内申请行政复议，或6个月内向法院提起行政诉讼（请求撤销或变更行政决定）。

证据准备：

权属证据：宅基地使用权证、土改档案、村集体分配记录；

使用证据：房屋建造时间证明、水电费缴纳记录、邻居证言（证明长期使用）；

行政处理文书：乡（镇）政府或自然资源部门的处理决定书。

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