律师观点分析
A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
河南省郑州市惠济区XX
民 事 判 决 书
（2015）惠民初字第2186号
原告（反诉被告）A，男，汉族，1989年2月23日出生，
委托代理人A，河南XX律师事务所律师，
被告（反诉原告）郑州XX公司，
委托代理人A，河南XX律师事务所律师，
委托代理人A，河南XX律师事务所律师，
原告（反诉被告）A与被告（反诉原告）郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月13日立案受理后，依法由审判员A用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A、B到庭参加诉讼，本案现已审理终结，
原告诉称，原、被告于2012年7月26日协商一致签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的某小区15号楼2单元902号房屋一套，该房屋的总价款为657737元，合同另对房屋的价款、面积、交付期限、违约责任等都做了详细约定，在合同签订后，原告按照合同约定，先交付了首付款257737元，剩余款项由被告为原告办理商业贷款，在贷款批下来后，原告及时将剩余款项400000元交给了被告，完成了全部付款义务，按照双方签订的合同，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，且在交房时被告应提供《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等相关文件，被告在2013年12月27日，口头通知原告去办理交房手续，并承诺房屋已符合交付的法定条件，强行让原告签字办理交房手续，后原告得知，被告在合同约定的交房时间并没有取得《竣工验收备案表》，其根本不符合交房的条件，原告A对被告的交房行为提出异议，该交房行为应视为无效，另外，双方在合同附件中关于办理产权登记有明确约定，被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，并且没有按合同约定将入户门安装为防盗门，被告理应按照合同约定承担违约责任，综上所述，鉴于被告在合同约定的交房时间不符合法定的交房条件，应视为被告逾期交房，且被告没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，并且没有按合同约定将入户门安装为防盗门，被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，理应按合同约定承担违约赔偿责任，原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告逾期交房的违约金7366.65元；被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金13549.38元；本案诉讼费由被告承担，
被告辩称：第一，本案不存在逾期交房，原告已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和合同依据，其诉讼请求应当依法予以驳回，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告应当在2013年12月30日前将具备竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表的条件的房屋交付给原告，同时约定被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，本案中，在合同约定的交房期限前原告接收了涉案房屋，其放弃了拒收房屋及依据合同约定要求被告承担逾期交房违约责任的权利，原告无权再要求被告支付逾期交房违约金，同时，合同也没有约定被告逾期取得竣工备案表应向原告支付逾期交房违约金，故原告要求被告支付逾期交房违约金无合同依据，其诉讼请求应当依法被驳回，另原告已经接收了房屋，竣工备案表证明涉案房屋的质量是合格的，故对原告来说并没有受到任何损失，其诉讼请求依法应当被驳回；第二，被告按时报送了初始登记资料，因某房测绘队延期出具测绘报告，导致某市房管局逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担违约责任；第三，合同约定的逾期报送产权初始登记资料的违约金过高，应当依法调减；第四，被告将房屋入户门安装为防火门是《高层民用建筑设计防火规范》的强制性要求，这样设计的目的是将每一楼层的前室设置为一个相对封闭的防火空间，在发生火灾时有利于隔绝火源和人员逃生，且房屋所在的15号楼已经通过公安消防部门的消防验收，故原告要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求应予驳回，综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应当被驳回，
被告（反诉原告）反诉称，2012年7月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的某小区15号楼2单元9层902号房屋，第六条约定付款金额为400000元，付款时间为2012年8月26日，原告如未按合同约定的时间付款，逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，原告直至2012年9月11日才向被告支付上述房款，逾期15天，按照合同约定，应向被告支付逾期付款违约600元，综上，为了维护被告的合法权益，被告提起反诉，请求判令原告向被告支付逾期付款违约金600元；本案反诉费用由原告承担，
原告（反诉被告）辩称，被告反诉超过了法律规定的2年的诉讼时效，请求法院驳回其反诉请求，
为支持其本诉诉讼请求及反诉答辩理由，原告提交如下证据：
证据1：《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方就原告购买被告开发的房屋事宜经协商达成一致，签订合同，该合同对所购房屋的状况、付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等都做了详细约定，按照合同约定，被告理应在取得涉案房屋的竣工备案表，在符合交房的条件下才能交付房屋，但本案被告在其公告的交房时间并没有取得竣工备案表，其不符合交房的条件，理应承担逾期交房的违约责任，另证明该合同关于房屋的产权登记也做了明确约定，被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，被告理应依据合同承担违约责任；
证据2：销售不动产统一发票，证明原告已按照合同履行了自己的全部付款义务；
证据3：房产证××份，证明被告没有按照合同约定向某市房管局提交初始登记资料，造成原告未能在合同约定期限内获得房产证，证明被告违约事实的存在；
证据4：原告入户门的铭牌照片一份，证明被告为原告安装的入户门是防火门，违反了合同关于安装防盗门的约定，原告违约的事实；
证据5：某市房管局档案材料六页，证明涉案房屋的额A工备案表的取得时间，被告没有在交房的时间取得竣工备案表，交房行为无效，应承担逾期交房的责任，另证明涉案房屋的初始登记资料的提交时间，被告未在约定期限内提交初始登记资料，应承担赔偿责任；
证据6：房管局办事大厅受理凭证一份，证明被告向某市房管局提交初始登记的时间为2014年9月24日，被告领取初始登记的时间为2014年10月22日，被告违约的事实存在，
被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，该证据不能证明被告逾期交房，也不能证明被告逾期报送产权登记资料；对证据2的真实性无异议，但认为该证据恰好证明原告逾期付款的事实，应当按照合同约定履行逾期付款的违约责任；对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明被告逾期报送初始登记资料；对证据4认为不能显示是涉案房屋的入户门，对其真实性有异议；对证据5的真实性无异议，但涉案房屋五大主体已经于2013年12月24日同意备案，且被告也于2013年12月24日提交了备案材料，符合法律规定的交房条件；对证据6的真实性无异议，但逾期报送产权初始登记资料的责任不在被告，是郑房测绘队逾期出具测绘报告，
为支持其本诉答辩理由及反诉诉讼请求，被告提交如下证据：
证据1：《商品房买卖合同》一份，证明2012年7月26日，原、被告签订第120XXXX1049＊＊5号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的某小区15号楼2单元9层902号房；
证据2：入住通知书、入住通知书领取记录、竣工备案表、商品住宅质量保证书使用说明书，证明被告按照合同约定履行了交房通知义务，向原告交付了符合使用条件的房屋，且被告也按照合同约定的交房时间实际接收了房屋，本案中不存在逾期交房的事实；
证据3：某市房屋面积测绘合同书及测绘报告、公证书，证明2014年3月18日被告已向某市房管局报送初始登记资料，但某房测绘队没有按照某市房管局网上公示的服务承诺，在24日内完成测绘并出具测绘报告，导致的房管局未能及时办理初始登记的责任不在被告；
证据4：销售不动产统一发票，证明合同约定2012年8月26日原告应向被告支付房款400000元，但直到2012年9月11日其才向被告支付上述款项，逾期15天，故原告应向被告支付违约金600元；
证据5：中国XX公司某分公司的《情况说明》、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）、《15号楼9层平面图》，证明原告购买的15号楼2单元9楼902号房屋入户门直接开向前室，按照《高层民用建筑设计防火规范》的要求，该入户门必须为防火门，被告按照15号楼设计单位的设计要求为原告的房屋安装了防火门，并经公安消防部门验收合格，为了原告及他人的人身、财产安全，原告要求将入户门更换为防盗门的诉讼请求依法不应支持，
原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，被告在没有领取涉案房屋竣工备案表的情况下通知原告交房，不具备法定及合同约定的交房条件，但被告隐瞒事实，欺骗原告，让原告接收房屋，侵害了原告权益，违反了交易的诚实信用原则，其交房行为无效，交房时间应从被告取得竣工备案表时开始计算；对证据3中的某市房屋面积测绘合同书及测绘报告的真实性没有异议，对证明目的及关联性均有异议，该测绘合同书的签订时间为2014年3月18日，超过了《商品房买卖合同》中约定的被告向房管局提交房屋初始登记资料的时间，测绘合同中也没有约定何时出具测绘报告，即使测绘报告出具的时间过晚，也是被告和测绘部门之间的合同纠纷，与本案没有直接关系；对证据3中的公证书的真实性无异议，对证明目的及关联性均有异议，测绘部门网上公布的办事承诺，只是测绘部门为了承揽业务，单方发布的宣传资料，不具有法律、法规、规章的强制性效力，测绘部门未在其承诺期限内出具测绘报告，并不属于法律规定的不可抗力，被告可以追究测绘部门的责任，与本案没有关联性，不能成为被告不承担违约责任的借口；对证据4发票的真实性没有异议，对证明目的有异议，被告的反诉已超过法律规定的两年的诉讼时效，对其主张法院不应支持，且发票上显示的时间，并不一定是贷款到账的时间；对证据5中的《情况说明》的真实性、证明目的均有异议，原告入户门是否必须按照防火规范安装为防火门，应该有消防部门出具证明，中国XX公司某分公司是涉案工程的设计单位，与本案有利害关系，其出具的证明不能作为本案证据使用；对证据5中的《高层民用建筑设计防火规范》的真实性没有异议，但本案原告的入户门并非开向消防前室，不适用该规范；对证据5中的设计图纸的真实性没有异议，但从该设计图上不能证明原告的入户门是开向消防前室，被告理应承担违约责任，
本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：
2012年7月26日，原告付宝钰与被告郑州XX公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告以657737元的价格购买被告开发的某小区15幢2单元9层902号建筑面积为88.67㎡的房屋；付款方式及期限为2012年7月26日以现金的方式支付257737元，2012年8月26日以商业贷款的方式支付400000元，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；原告如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，被告有权解除合同，……原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2的违约金；交付期限为被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2的违约金，另原、被告于同日签订的补充协议约定：被告应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送某市房管局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，原告向被告交纳了购房首付款后，余款400000元通过向银行贷款的方式向被告交纳，被告于2012年9月11日开具了贷款到账的发票，
另查明，根据编号为豫某J201XXXX2009的某市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2013年12月24日同意备案，被告于2014年2月24日将某小区15号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月25日审查同意备案，2014年9月24日某市房管局受理了被告提出的商品房初始登记申请，
本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，原、被告就本案本诉的争议焦点有二：一、被告逾期取得竣工备案表应否支付违约金；二、被告逾期提交房屋权属初始登记资料应否支付违约金，就第一个争议焦点，虽然被告在交付房屋时尚未取得竣工备案表，不符合合同约定及法律规定的交房条件，但鉴于原告已经接收了涉案房屋，且合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，故原告根据合同约定的逾期交房违约责任要求被告支付违约金，证据不足，理由不当，本院不予支持，但被告明知房屋未取得竣工备案表却仍然通知原告交房的行为有违诚实信用原则，在今后的经营中应予以避免，关于第二个争议焦点，被告逾期向某市房管局提交办理房屋权属初始登记的资料，应承担相应的违约责任，但被告提出的调减违约金的辩解意见，本院予以采信，根据本案实际情况，本院酌定被告支付原告逾期提交房屋权属初始登记资料违约金9866元，被告要求原告支付逾期付款违约金的反诉请求，已超过诉讼时效，被告已丧失胜诉权，相应诉讼请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决如下：
一、被告郑州XX公司于本判决生效之日起十日内向原告付宝钰支付违约金9866元；
二、驳回原告付宝钰其他的诉讼请求；
三、驳回反诉原告郑州XX公司的反诉请求，
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，
案件受理费323元减半收取，由原告负担85.5元，被告负担76元；反诉费25元，由被告负担，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉，
判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行，
审判员 李 岚
二〇一五年十二月二十八日
书记员 A
