律师观点分析

上诉人郑州XX公司因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷二审判决书 河南省郑州市中级人民法院 民事判决书 （2015）郑民四终字第2813号 上诉人（原审被告、反诉原告）郑州XX公司， 法定代表人A，总经理， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告、反诉被告）A， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 上诉人郑州XX公司（以下简称高屋公司）因与被上诉人A房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民初字第312号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，A的委托代理人B，高屋公司的委托代理人A，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结， 原审法院对案件事实确认如下： 2013年6月11日，A、B屋公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：A以481766元的价格购买高屋公司开发的位于惠济区XX、英才路北XX、XX、金达路南XX建筑面积为64.9㎡的房屋，该商品房的用途为成套住宅属钢混结构，层高为2.9米，建筑层地上14层；付款方式及期限为2013年6月11日以现金的方式支付151766元，2013年7月11日以商业贷款的方式支付330000元，合同签订7日内A提供办理按揭贷款所需的全部资料，如银行要求提高首付款比例的，A应当在3日内付清提高部分，否则按合同约定承担逾期付款违约责任，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；A如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，高屋公司有权解除合同，……A愿意继续履行合同的，经A公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，A按日向高屋公司支付逾期应付款万分之二的违约金；交付期限为高屋公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给A使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；高屋公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付A使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋公司按日向A支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，A有权解除合同，……A要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，高屋公司按日向A支付已交付房价款万分之二的违约金， 另郭中东、高屋公司于同日签订的补充协议约定：高屋公司应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，高屋公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，A委托高屋公司办理该商品房转移登记，A应在商品房交付使用时向高屋公司提供办理产权登记所需资料，高屋公司应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得A房屋所有权证，并及时通知A受领， 2013年6月11日，A向高屋公司交纳购房首付款151766元，余款330000元通过向银行贷款的方式向高屋公司交纳，于2013年8月21日到账， 2013年12月26日，高屋公司在大河报C06版刊登交房公告，写明“尊敬的天地湾·晴苑业主：由我司开发建设的天地湾·晴苑项目现已通过验收，具备交房条件，兹定于2013年12月26起正式交房，……交房时间：2013年12月26日-2013年12月31日……”， 2013年12月27日，AA领取涉案房屋钥匙， 原审法院另查明：根据编号为豫郑州XXJ201402006的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位均于2013年12月24日同意备案，高屋公司于2014年2月24日将XX工程报送备案，备案管理部门于2014年2月25日审查同意备案，高屋公司于2014年9月24日就XX向郑州市房管局提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，取得商品房初始登记的日期为2014年10月22日，2014年11月4日，高屋公司对《天地湾晴苑房产证办理通知》进行了张贴公示，通知业主按所在楼号分时间段办理房产证事宜，其中A所在的7号楼的办理日期为2014年11月10日-2014年11月16日，2015年3月24日A在《天地湾产证办理流转单》、《天地湾房产证按揭（商贷、公积金）付款业主自办流程》中签名确认单独办理房产证件， 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人双方均应按照合同约定履行各自的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，对于A要求高屋公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，高屋公司通知A于2013年12月26日至2013年12月31日期间办理房屋交接，但直至2014年2月25日高屋公司才取得交房必备的竣工验收备案表，2013年12月27日高屋公司所交付的房屋确实不符合合同约定的交房条件，高屋公司辩称A实际接收房屋即应视为其已放弃了拒收房屋的权利，但根据高屋公司在报纸上所刊登的公告，其声称“天地湾·晴苑项目现已通过验收，具备交房条件”，高屋公司在交房时隐瞒其未取得竣工验收备案表的事实，违反诚实信用原则，A并非在其明知高屋公司未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋，故A要求高屋公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院予以支持，逾期56天，经计算，违约金为5395.78元；对于A的第二项诉讼请求，A、高屋公司之间约定，高屋公司应当在2014年2月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，高屋公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，高屋公司直至2014年9月24日才向郑州市房管局提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书，逾期206天，经计算，违约金为9924.38元，对于高屋公司逾期办理商品房所有权转移登记的事宜，原审法院认为高屋公司于2014年10月22日取得商品房初始登记，2014年11月4日即进行了张贴公示，通知A办理房产证事宜，A亦无证据证明高屋公司在存在过错，高屋公司不应承担逾期办理商品房所有权转移登记的违约责任，对于高屋公司的反诉请求，因办理银行按揭贷款事宜，需A、B公司双方相互配合，双方均无证据证明本方履行了合同约定的义务及对方存在过错，原审法院认为A承担该项违约金的50%为宜，逾期40天，A应当承担的违约金为1320元，综上，高屋公司应当赔偿A各项违约金15320.16元，A应当赔偿高屋公司违约金1320元，两项折抵，高屋公司应赔偿A违约金14000.16元，依照《XX共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，原审法院判决：一、郑州XX公司于本判决生效后十日内赔偿A违约金14000.16元；二、驳回A的其他诉讼请求；三、驳回郑州XX公司的其他反诉请求，案件受理费299元、反诉费25元，由A负担81.5元，由高屋公司负担242.5元， 高屋公司不服一审判决向本院上诉称：一、一审法院判决认定A并非在其明知郑州XX公司未取得竣工验收备案表的情况下接收房屋，属于认定事实错误，A是明知高屋公司没有出示竣工验收备案表的情况下接收房屋的，依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，A有权拒绝接收房屋，但A办理房屋交接手续，视为其放弃了拒收房屋的权利，二、本案不存在逾期交房事实，A已在合同约定的交房期限接收了涉案房屋，一审判决高屋公司支付逾期交房违约金无合同依据及法律依据，首先，2013年12月27日，双方办理了房屋交接手续，高屋公司也向A交付了房屋钥匙，涉案房屋已实际由A占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，其次，依据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，按照合同约定及法律规定，虽然高屋公司交房时未取得竣工验收备案表，但并没有造成逾期交房，A也没有因此受到任何损失，且事后高屋公司提供的竣工验收备案表证明涉案房屋的质量是合格的，具备交付使用的条件，故一审判决高屋公司支付逾期交房违约金没有合同及法律依据，三、高屋公司认为合同约定的逾期报送初始登记资料违约金标准过高，请求予以酌减，一审未对此予以审理不当，四、一审判决计算逾期报送初始登记资料违约金的起算时间错误，应予纠正，应当从合同约定的2014年2月27日起向后计算60日，即2014年4月27日为最后期限，而不是一审认定的2014年2月28日，五、一审判决A承担逾期付款违约金的50%，无合同依据和法律依据，应当予以改判，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审， A答辩称：关于逾期交房问题，高屋公司通过报纸公告的方式声称其在交房的时间已经符合房屋交付的条件，明显是隐瞒事实，属于欺诈，违反了诚实信用原则，高屋公司称五大验收合格，但高屋公司在合同约定的交房时间并没有取得交房的成就条件，应承担相应的违约责任，高屋公司的逾期交房的期限应从竣工验收备案取得时开始计算，高屋公司逾期交房是事实，已经发生效力的判决书也已经予以认定，关于逾期办证问题，合同约定应当在2014年2月底之前报送材料，高屋公司报送的时间是2014年9月24日，逾期了206天，逾期办证违约金约定的计算标准与逾期付款的违约金标准是一致的，且生效判决也予以了认定，故不存在酌减的问题，贷款是高屋公司联系相关银行，根据公平原则，双方应平等承担等，请求维持原判， 本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致， 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，一、关于高屋公司逾期取得竣工备案表是否应支付违约金的问题，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，高屋公司应在2013年12月30日前取得建设行政主管部门的竣工备案表，该公司未按期取得竣工备案表显属违约，应予整改，但在高屋公司已完成《商品房买卖合同》第八条所规定的其他义务，且高屋公司逾期取得竣工备案表的行为并未造成A实际损失的情况下，原审法院判令高屋公司按照已交付房价款万分之二每日的标准支付违约金显然有违公平原则，依法应予纠正，综合考虑A的实际损失情况，兼顾合XX的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院对A主张高屋公司承担逾期取得竣工备案表的违约金的诉讼请求不予支持， 二、关于高屋公司逾期提交初始登记资料是否应支付违约金的问题，尽管高屋公司逾期提交初始登记资料是因第三方原因所致，但高屋公司作为一家专门从事房地产开发经营的企业对房管局办理房屋产权初始登记的程序及周期应当有所预见，故本院对高屋公司主张的逾期提交初始登记资料系由不可抗力造成的上诉理由不予支持， 三、关于原审认定的逾期提交初始登记资料违约金标准是否过高的问题，高屋公司在原审反诉请求中所主张A逾期支付房款的违约金标准为按日支付逾期应付款万分之一，而原审认定的高屋公司逾期提交初始登记资料违约金标准为按日支付总房款的0.01%，两者的违约金标准一致，根据公平原则和诚实信用原则，原审认定的违约金标准并无不当，本案中高屋公司实际交付符合合同约定的房屋的日期应认定为2014年2月27日，高屋公司应在2014年4月27日前提交初始登记资料，高屋公司实际提交初始登记资料的日期为2014年9月24日，故高屋公司逾期报送初始登记资料的天数应为150天，按照按日支付总房款的0.01%的违约金计算标准该项违约金应为7226.49元，故高屋公司应向A支付逾期提交初始登记资料违约金7226.49元，A应向高屋公司支付逾期支付房款违约金1320元，两项折抵后高屋公司应向A支付5906.49元，综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予纠正，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第312号民事判决； 二、郑州XX公司于本判决生效之日起十日内支付A违约金5906.49元； 三、驳回郑州XX公司的其他诉讼请求； 四、驳回A的其他反诉请求， 一审案件受理费324元，由郑州XX公司负担50元，由A负担274元，二审案件受理费175元，由郑州XX公司负担100元，由A负担75元， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员B 审判员C 二〇一六年一月八日 书记员D