律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 河南省郑州市惠济区人民法院 民事判决书 （2015）惠民初字第2086号 原告范春X，女，1981年10月15日生，汉族， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被告郑州XX公司，住所地：郑州市金水区XX， 法定代表人A，该公司总经理， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 原告A与被告郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理，依法由代理审判员A适用简易程序于2015年12月14日公开开庭进行了审理，原告委托代理人A、被告委托代理人B、C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：原、被告双方于2012年5月13日签订《商品房买卖合同》一份，惠济区某某号房屋一套，总价款为1120602元，合同签订后，原告依约履行了付款义务，合同约定2013年12月30日前被告向原告交付房屋，且在交房时应提供房屋质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表等文件，2013年12月27日，被告口头通知原告办理交房手续，并承诺房屋已符合交付条件，强行让原告办理交房手续，但交付房屋时被告未取得房屋竣工验收备案表，不具备合同约定的交房条件，交房行为应为无效，应视为逾期交房，另外，被告未按合同约定的期限向房管部门报送房屋权属登记的相关资料，应承担违约责任，原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金12550.74元；2、被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金23084.40元；3、被告将原告的房屋入户门更换为防盗门；4、被告承担本案的诉讼费用，审理中，原告放弃要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求， 被告辩称：一、本案不存在逾期交房，原告已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和合同依据，其诉讼请求应当依法予以驳回，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应在2013年12月30日前将具备竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表的房屋交付给原告，同时约定被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，现原告已经接收了房屋，而事后被告提供的竣工备案表证明房屋的质量是合格的，应视为原告放弃了其拒收房屋的权利，同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》规定，对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用，综上，虽然被告逾期取得竣工备案表，但并没有造成逾期交房，原告也没有因此受到任何损失，故原告现要求被告支付逾期交房的违约金没有法律和合同依据，其诉讼请求依法应当被驳回；二、被告按时报送了初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担违约责任；三、合同约定的逾期报送产权初始登记资料的违约金过高，应当依法调减，综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应当驳回， 为支持其主张，原告向法庭提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同一份，证明被告在交房时没有取得《工程竣工备案表》，应承担逾期交房的违约责任；另证明被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，应承担违约责任； 证据二、销售不动产统一发票2张，证明原告已按照合同履行了自己的全部付款义务； 证据三、房产证一份，证明被告没有按照合同约定向房管局提交初始登记资料，造成原告未能在合同约定期限内获得房产证，证明被告违约事实的存在； 证据四、郑州市房管局档案材料6页，证明涉案房屋的竣工备案表的取得时间，被告没有在交房的时间取得竣工备案表，交房行为无效，应承担逾期交房的责任；另证明被告未在约定期限内提交初始登记资料，应承担赔偿责任； 证据五、郑州市XX办事大厅受理凭证复印件一份，证明被告向房管局提交初始登记资料时间为2014年9月24日， 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，但对证据目的有异议，认为不能证明被告存在逾期交房，也不能证明被告逾期报送房屋初始登记资料；对证据二的真实性无异议，认为恰恰证明原告逾期付款的事实，应当承担逾期付款的违约责任；对证据三的真实性无异议，但认为不能证明被告未按合同约定向房管局提交初始登记资料，房产证上显示的是办理房产证的时间，并未显示提交初始登记资料的时间；对证据四的真实性无异议，但认为不能证明被告未在约定期限内报送初始登记的资料；对证据五的真实性无异议，但认为逾期报送初始登记资料的责任不在被告，被告不应当承担违约责任， 为支持其主张，被告提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋的事实； 证据二、入住通知书复印件、入住通知书领取记录复印件、钥匙领取记录、工程竣工验收备案表复印件、商品住宅质量保证书、使用说明书复印件各一份，证明被告按合同约定履行了交房通知义务，向原告交付了符合使用条件的房屋，且被告也按照合同约定的交房时间实际接收了房屋，被告不存在逾期交房的事实； 证据三、郑州市房屋面积测绘合同书及测绘报告复印件、公证书各一份，证明2014年3月18日被告已向郑州市XX报送初始登记资料，被告郑州市XX没有按照房管局网上公示的服务承诺，在24日内完成测绘并出具测绘报告，导致房管局未能及时办理初始登记的责任不在被告； 证据四、销售不动产统一发票复印件一张，证明原告违约的事实，故原告应向被告支付违约金， 原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但认为被告在没有取得工程竣工验收备案表的情况下，不具备合同约定的交房条件，被告隐瞒事实，欺骗业主接收房屋，违反了诚实信用原则，其交房行为无效，交房时间应从被告取得竣工备案表时开始计算；对证据三真实性无异议，但认为该测绘合同书的签订时间已远远超过了房屋买卖合同中约定的被告提交房屋初始登记资料的时间，测绘合同中关于何时出具测绘报告并没有约定，即使测绘报告出具的时间过晚，也是被告和测绘部门之间的合同纠纷，与本案没有关系；关于公证书，测绘部门网上公布的办事承诺，只是测绘部门为了承揽业务，单方发布的具有广告性质的宣传资料，不具有法律、法规、规章的强制性效力，测绘部门未在其承诺期限内出具测绘报告，被告可以追究测绘部门的责任，与本案没有关联性；对证据四发票的真实性没有异议，但认为被告的反诉已超过法律规定的两年的诉讼时效，对其主张应不应支持，发票上显示的时间，并不一定是贷款到账的时间，被告应提供银行转账记录，以确定贷款到账时间， 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年5月13日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市惠济区某某号建筑面积为147.5㎡的房屋一套，房屋总价款为1120602元，付款方式及期限为原告于2012年5月13日以现金的方式支付350602元，2012年6月13日以商业贷款的方式支付770000元，办理银行按揭应保证余款在一个月内到达被告公司账户；原告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限约定被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品