律师观点分析

A与郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 河南省郑州市惠济区人民法院 民事判决书 （2015）惠民初字第2074号 原告（反诉被告）吴兰X，女，1973年1月21日出生，汉族， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 被告（反诉原告）郑州XX公司，住所地：郑州市金水区XX， 法定代表人A，该公司总经理， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 原告A与被告郑州XX公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案在审理中，被告于2015年11月25日提起反诉，本院决定与本案合并审理，2015年12月14日，本院公开开庭进行了审理，原告委托代理人A，被告委托代理人A到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原告诉称：原告于2012年9月7日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于惠济区滨河路北、XX房屋一套，该房屋合同约定总价款为1058793元，在合同签订后，原告按照合同约定，先交付了首付款31XX元，剩余款项由被告为原告办理商业贷款，在贷款批下来后，原告及时将剩余款项740000元交给了被告，后原告又在2014年11月15日补交面积差价1038元，完成了全部付款义务，原告总付房款1059831元，按照双方签订的合同，被告应于2013年12月30日前向原告交付房屋，且在交房时被告应提供《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》等相关文件，被告在2013年12月27日，口头通知原告去办理交房手续，并承诺房屋已符合交付的法定条件，强行让原告签字办理交房手续，后原告得知，被告在合同约定的交房时间并没有取得《竣工验收备案表》，其根本不符合交房条件，原告A对被告的交房行为提出异议，该交房行为应视为无效，被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，综上所述，鉴于被告在合同约定的交房时间不符合法定的交房条件，应视为被告逾期交房，且被告没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记资料，被告应按合同约定承担违约赔偿责任，原告特诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告逾期交房的违约金11870.11元；2、被告赔偿原告逾期向房屋登记部门报送房屋初始登记资料的违约金21832.52元；3、被告将原告的房屋入户门更换为防盗门；4、被告承担本案的诉讼费用，审理中，原告放弃要求被告将房屋入户门更换为防盗门的诉讼请求， 被告辩称：第一，本案不存在逾期交房，原告已在合同约定的交房时间实际接收了涉案房屋，原告要求被告支付逾期交房违约金没有事实和合同依据，其诉讼请求应当依法予以驳回，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：被告应当在2013年12月30日前将具备竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料、取得建设行政主管部门竣工备案表的条件的房屋交付给原告，同时约定被告不出示证明文件或出示证明文件不全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担，现原告已经接收了房屋，而事后被告提供的竣工备案表证明房屋的质量是合格的，应视为原告放弃了其拒收房屋的权利，同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》规定，对房屋的移转占有，视为房屋的交付使用，综上，虽然被告逾期取得竣工备案表，但并没有造成逾期交房，原告也没有因此受到任何损失，故原告现要求被告支付逾期交房的违约金没有法律和合同依据，其诉讼请求依法应当被驳回；第二，被告按时报送了初始登记资料，因郑州市XX延期出具测绘报告，导致郑州市XX逾期受理产权初始登记，责任不在被告，被告不应承担违约责任；第三，合同约定的逾期报送产权初始登记资料的违约金过高，应当依法调减，综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，其诉讼请求依法应当被驳回， 反诉原告诉称，2012年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX503号房屋，第六条约定付款金额为740000元，付款时间为2012年10月7日，第七条约定原告如未按合同约定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，原告直至2012年10月15日才向被告支付上述房款，逾期8天，按照合同约定，应向被告支付逾期付款违约金592元，被告提起反诉，请求判令原告向被告支付逾期付款违约金592元；本案反诉费用由原告承担， 反诉被告辩称，反诉请求已经超过法定的2年诉讼时效，应当依法驳回反诉请求， 为支持其主张，原告向法庭提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同一份，证明被告在交房时没有取得《工程竣工备案表》，应承担逾期交房的违约责任；另证明被告并没有按照合同约定的期限向房屋登记部门报送办理房屋初始登记的资料，应承担违约责任； 证据二、销售不动产统一发票3张，证明原告已按照合同履行了自己的全部付款义务； 证据三、房产证一份，证明被告没有按照合同约定向房管局提交初始登记资料，造成原告未能在合同约定期限内获得房产证，证明被告违约事实的存在； 证据四、郑州市房管局档案材料6页，证明涉案房屋的竣工备案表的取得时间，被告没有在交房的时间取得竣工备案表，交房行为无效，应承担逾期交房的责任；另证明被告未在约定期限内提交初始登记资料，应承担赔偿责任； 证据五、郑州市XX办事大厅受理凭证复印件一份，证明被告向房管局提交初始登记资料时间为2014年9月24日，初始登记领证日期为2014年10月24日， 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，但对证据目的有异议，认为不能证明被告存在逾期交房，也不能证明被告逾期报送房屋初始登记资料；对证据二的真实性无异议，认为恰好能证明原告逾期付款的事实，应当承担逾期付款的违约责任；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明被告未按合同约定向房管局提交初始登记资料，房产证上显示的是办理房产证的时间，并未显示提交初始登记资料的时间；对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明被告未在约定期限内报送初始登记的资料；对证据五的真实性无异议，但认为逾期报送初始登记资料的责任不在被告，被告不应当承担违约责任， 为支持其主张，被告提交如下证据： 证据一、商品房买卖合同复印件一份，证明原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的房屋； 证据二、入住通知书复印件、入住通知书领取记录复印件、钥匙领取记录、工程竣工验收备案表复印件、商品住宅质量保证书使用说明书复印件各一份，证明被告按合同约定履行了交房通知义务，向原告交付了符合使用条件的房屋，且被告也按照合同约定的交房时间实际接收了房屋，本案中，不存在逾期交房的事实； 证据三、郑州市房屋面积测绘合同书及测绘报告复印件、公证书各一份，证明2014年3月18日被告已向郑州市XX报送初始登记资料，被告郑州市XX没有按照房管局网上公示的服务承诺，在24日内完成测绘并出具测绘报告，导致房管局未能及时办理初始登记的责任不在被告； 证据四、销售不动产统一发票复印件一张，证明原告违约的事实，故原告应向被告支付违约金， 原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据一无异议；对证据二真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，认为被告在没有领取涉案房屋工程竣工备案表的情况下，不具备法定及合同约定的交房条件，但被告隐瞒事实，让业主接收房屋，违反了交易的诚实信用原则，其交房行为无效，交房时间应从被告取得竣工备案表时开始计算；对证据三真实性没有异议，对被告证明目的及关联性有异议，认为该测绘合同书的签订时间已远远超过了房屋买卖合同中约定的被告提交房屋初始登记资料的时间，测绘合同中关于何时出具测绘报告并没有约定，即使测绘报告出具的时间过晚，也是被告和测绘部门之间的合同纠纷，与本案没有关系，关于公证书，测绘部门网上公布的办事承诺，只是测绘部门为了承揽业务，单方发布的具有广告性质的宣传资料，不具有法律、法规、规章的强制性效力，测绘部门未在其承诺期限内出具测绘报告，被告可以追究测绘部门的责任，与本案没有关联性，不能成为被告承担违约责任的借口；对证据四发票的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，认为被告的反诉已超过法律规定的两年的诉讼时效，对其主张法院不应支持，发票上显示的时间，并不一定是贷款到账的时间，这个需要被告提供详细的银行转账记录，才能确定贷款到账时间， 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：2012年9月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以1058793元的价格购买被告开发的位于惠济区滨河路北、XX建筑面积为142.85㎡的房屋一套；付款方式及期限为2012年9月7日以现金的方式支付318793元，2012年10月7日以商业贷款的方式支付740000元，办理银行按揭的应保证余款在一个月内到达公司账户；原告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；交付期限为被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，第十一条约定：……双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，……出卖人不出示证明文件或证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，XX同日，原、被告还签订的补充协议一份，约定：被告应当在2014年2月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市XX，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金，合同签订当日，原告向被告交纳购房首付款318793元，余款740000元通过向银行贷款的方式向被告交纳，于2012年10月15日到账，原告又在2014年11月27日补交面积差价1038元，总付房款共计1059831元，2013年12月30日，原告A领取涉案房屋钥匙， 另查明，根据郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，被告于2014年2月26日将XX10号楼工程报送备案，备案管理部门于2014年2月27日审查同意备案，为办理产权初始登记，被告于2014年3月18日委托郑州市XX对涉案房屋所涉建筑进行房屋面积测绘，该队于2014年9月19日出具了房屋面积测绘报告书，2014年9月24日，被告将XX向房管部门提交了郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书， 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认其合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务，被告在明知房屋未经验收即交付房屋的行为违背诚实守信原则，希望被告在今后的经营中能避免再出现此类现象，因原、被告未约定被告逾期取得竣工备案表的违约金承担及标准，被告已经在合同约定时间内履行了交付房屋的义务，原告也未举证证明因被告延迟取得竣工备案表给其造成的具体损失，故原告要求被告按照逾期交房违约责任支付其违约金的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持，关于原告要求被告支付逾期报送房屋初始登记资料违约金的请求，本院认为，被告逾期提交房屋权属初始登记资料确属违约，应承担违约责任，但考虑到被告非因自身原因未按时提交房屋权属登记资料的客观情况，被告提出的调减违约金的辩解意见，本院予以支持，综合考虑被告的过错程度、原告实际损失等情况，根据公平原则，本院酌定被告支付原告逾期提交房屋权属初始登记资料违约金15897元，关于被告的反诉请求，因被告为原告出具的收到银行按揭贷款票据的时间为2012年10月15日，至被告提出反诉时已超出两年的诉讼时效期间，因被告未提供其存在诉讼时效中止、中断情形的相关证据，故被告的反诉请求，本院不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，”、第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，”之规定，判决如下： 一、被告郑州XX公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告违约金15897元； 二、驳回原告A的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郑州XX公司的反诉请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 案件受理费643元，由原告负担340元，被告负担303元；反诉费25元，由反诉原告负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉， 判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行， 审判长A 代理审判员B 人民陪审员C 二〇一五年十二月二十四日 书记员D