律师观点分析

上诉人A因与上诉人郑州XX公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 河南省郑州市中级人民法院 民事判决书 （2015）郑民四终字第663号 上诉人（原审原告）A， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 上诉人（原审被告）郑州XX公司， 法定代表人A，执行董事， 委托代理人A、B，河南XX律师事务所律师， 上诉人A因与上诉人郑州XX公司（以下简称高屋置业）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第512号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人A的委托代理人B、C，被上诉人A置业的委托代理人B、C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原审法院经审理查明：2012年6月20日，A与高屋置业签订《商品房买卖合同》一份，A以642049元的价格购买高屋置业开发的位于郑州市惠济区滨河路北、XX1006号建筑面积为88.52平方米的三室二厅房屋一套，合同约定：第八条“交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的”，第九条“出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起7天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，”第十一条“交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自双方约定的交房日期届满之日，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，”、第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2013年12月30日达到：正常使用标准；供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件，雨污水设施：2013年12月30日达到：正常使用标准；排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件，2、供配电设施：2013年12月30日达到：正常使用标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件，3、燃气供应设施：2014年6月30日达到：正常使用标准；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件，4、暖气设施：2013年12月30日前预留暖气接口至户内，5、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2013年12月30日敷设到户，达到申请使用条件，……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、出卖人在买受人提出书面申请后一个月内无条件达到合同约定标准；2、如未达到约定标准，出卖人愿提供替代设施，收费标准按正常市政标准，”第十八条“保修责任，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者购买人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担，……”，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条“关于房屋交付的补充约定，1、该房屋达到交付条件后，出卖人发出房屋交付书面通知，双方应按约定时间和地点办理房屋交付手续，2、交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，买受人有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为买受人现场查验的前提条件，房屋交付时，双方应签署房屋交接单，买受人对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请，”合同签订后，A依约向高屋置业支付了全部购房款，2013年12月26日，高屋置业在《大河报》C06版发布《天地湾·晴苑交房公告》，定于2013年12月26日至31日交房，2013年12月29日，A至售楼部办理交房手续，并委托房屋查验咨询师出具《验房咨询报告》，2014年1月3日，高屋置业将该验房咨询报告交至该小区物业公司客服部，并提交房屋整改、维修申请书，要求对该验房咨询报告载明的质量缺陷及瑕疵进行整改维修，待整改维修完毕，经复验再办理相关交接手续，A提交的2014年9月3日《房屋验收记录表》（一）显示“过户门非合同约定防盗门，关闭时晃动；客厅推拉门右侧插座无零线，客厅推拉门晃动，不能定位；强电（插座、照明、开关、配电箱）无零线，要求全面检查；主卧东墙左下角空鼓，客厅西侧墙垂直误差1.5公分；主卧东墙梁下有缝隙；厨房东燃气管插板下移；弱电箱、电话线、有线、网线未安装到位；北卧东窗户外台未做打胶处理，坡度不够”，再查明，2014年11月10日，A、高屋置业双方办理了书面房屋交接手续，A开始对涉案房屋进行装修，并对其第一项诉讼请求即“请求判令A参照《验房咨询报告》限期修复‘天地湾’小区6号楼1单元10楼1006号房屋存在的质量问题，且维修费用由A承担”予以放弃， 原审法院认为：A、高屋置业签订《商品房买卖合同》一份，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，2013年12月26日，高屋置业在《大河报》C06版发布《天地湾·晴苑交房公告》，定于2013年12月26日至31日交房，2013年12月29日，A至售楼部办理交房手续，并委托房屋查验咨询师出具《验房咨询报告》，2014年1月3日，高屋置业将该验房咨询报告交至该小区物业公司客服部，并提交房屋整改、维修申请书，要求对该验房咨询报告载明的质量缺陷及瑕疵进行整改维修，待整改维修完毕，经复验再办理相关交接手续，A提交的2014年9月3日《房屋验收记录表》（一）显示“过户门非合同约定防盗门，关闭时晃动；客厅推拉门右侧插座无零线，客厅推拉门晃动，不能定位；强电（插座、照明、开关、配电箱）无零线，要求全面检查；主卧东墙左下角空鼓，客厅西侧墙垂直误差1.5公分；主卧东墙梁下有缝隙；厨房东燃气管插板下移；弱电箱、电话线、有线、网线未安装到位；北卧东窗户外台未做打胶处理，坡度不够”，再查明，2014年11月10日，A、高屋置业双方办理了书面房屋交接手续，高屋置业迟延交付房屋，应按照合同约定向A支付相应的违约金，现A、高屋置业就房屋实际交付时间存在争议，本院认为，本案商品房经验收合格的有效法定证明文件即是《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，高屋置业在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示涉案房屋的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，A有权拒收该房屋，高屋置业取得该备案表符合交房条件后，除涉案房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用可拒收房屋外，对于交付房屋存在的质量问题，应由A在保修期内承担修复责任，由此产生的逾期交房不应由高屋置业承担责任，高屋置业主张2013年8月份涉案房屋已通过竣工验收，已符合交房条件，因建设主管部门原因于2014年2月25日才取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，高屋置业仅是逾期提供竣工备案表，合同也未约定逾期提供竣工备案表的违约责任，高屋置业不应承担逾期交房责任，该辩解意见本院不予采信，高屋置业交房日期为2014年2月26日，高屋置业应向A支付自2013年12月31日起至2014年2月25日逾期交房期间按照购房款642049元以日万分之二计算的违约金7190.95元，A主张因高屋置业逾期交房造成的房租损失13200元的请求，因合同已约定了高屋置业承担违约责任时的违约金计算方式，且证据不力，本院不予支持，关于A请求判令高屋置业参照《验房咨询报告》限期修复涉案房屋存在的质量问题，并承担相应维修费用，因A放弃该项诉讼请求，系其在法律范围内处分自己的权利，本院予以准许，依照《XX和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，”、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，”、第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，”之规定，判决：一、被告郑州XX公司于本判决生效之日起五日内支付原告A逾期交房违约金7190.95元；二、驳回原告A的其他诉讼请求，案件受理费905元，由原告A承担660元、被告郑州XX公司承担245元， A不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实错误， 高屋置业在报刊上发布交房公告的行为无效，不符合合同约定的“书面通知”的形式，高屋置业在报上通知对象是“天地湾，XX”业主，并没有准确通知要求位于6号楼l单元10楼1006号的A交房，通知对象不明确，A也未看到上述报刊登记的交房公告，高屋置业公告交房时并不具备交房的法定条件，原审认定高屋置业的交房日期为2014年2月26日，没有事实与法律依据，高屋置业在不具备交房条件的前提下，违法通知A交房，并且拒绝提供相关的工程验收、消防、环保、配套设施等合格的证明文件，A有权利拒绝收房，高屋置业称其在2014年2月25日获得了《工程竣工验收备案表》，但其在获得上述备案表后，并未将该《工程竣工验收备案表》进行公示、告知A，也未依法履行其“书面通知”交房的义务，没有再另行通知A交房，该房屋一直由物业公司负责修复，物业公司的人员也未通知A办理房屋交接手续，不存在A拒绝接收房屋的事实，原审在已经查明双方是在2014年11月10日办理房屋交接手续事实的情况下，却拒不认定上述时间为交房日期，明显错误，在2014年11月10日，在该房屋仍有部分问题未整改好的情况下，A为了急于用房，在高屋置业及物业公司未通知交房的情况下，主动找物业公司办理房屋交接手续，双方的交房日期是在2014年11月10日，高屋置业逾期交房的违约责任也应计算至当日，原审认定高屋置业取得《竣工验收备案表》就等于其符合交房条件错误，《工程竣工验收备案表》，只是房屋交付的其中必备条件之一，商品房相关的基础设施、配套设施还应必须由相关部门的验收合格证明文件，前期物业服务到位，才符合交付条件，因涉案房屋有严重质量问题，双方对交房日期重新作了约定，变更了XX约定的交房日期，高屋置业的房屋交接工作是委托给物业公司办理的，物业公司认可行为即代表了高屋置业的行为，应视为高屋置业对上述事实的认可，交付使用的房屋存在质量问题，本案不存在房屋交付后，高屋置业在质保期内履行维修房屋义务的事实，原审判决适用法律明显错误，故请求撤销原判，判决高屋置业支付A逾期交房的违约金差额33258.14元，诉讼费由高屋置业承担， 高屋置业不服原审判决，上诉称：涉案房屋的《竣工报告》及《竣工验收备案表》均证明：涉案房屋2013年8月通过竣工验收，12月正式办理了房屋的竣工验收手续，12月24日已将办理竣工备案的资料提交郑州市XX，按照郑州市XX的关于办理此项业务的工作承诺，其应在报送资料后3个工作日内办结竣工验收备案，因郑州市XX的工作流程问题，致使《竣工验收备案表》迟延至2014年2月25日取得，若郑州市XX按照承诺在3个工作日办结高屋置业提交的竣工验收备案，那么高屋置业12月27日即应通过备案，即可以按照合同约定的交房时间12月30日出示《竣工验收备案表》，这是A置业所能预见到的，而郑州市XX2014年2月24日才办结备案，是A置业无法预见，且不能避免的，属于不可抗力，高屋置业不应对此承担责任，况且建设主管部门同意备案仅是对高屋置业提交的资料符合规定的认可，即高屋置业2013年12月24日提交资料时涉案房屋已经通过竣工验收，房屋质量合格，符合交付使用的条件，原审判决认定事实错误，适用法律错误，请求改判驳回A的诉讼请求，一、二审诉讼费由A承担， 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致， 本院认为：2012年6月20日，A与高屋置业签订的《商品房买卖合同》应是双方当事人的真实意思表示，原审认定合法有效是正确的，A与高屋置业均应按照合同约定履行各自义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，双方合同约定了出卖人应当在2013年12月30日前，将具备条件，并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，逾期交付按日支付已交付房价款万分之二的违约金，2013年12月26日，A置业虽以公告形式交房，A亦于2013年12月29日至售楼部办理交房手续，因高屋置业于2014年2月25日才取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原审以此认定高屋置业交房日期为2014年2月26日，高屋置业应向A支付自2013年12月31日起至2014年2月25日逾期交房期间按照购房款642049元以日万分之二计算的违约金7190.95元并无不当，A上诉主张高屋置业的交房日期是在2014年11月10日和高屋置业上诉称的交房日期是2013年12月30日，郑州市XX2014年2月24日才办结备案，是A置业无法预见，且不能避免的理由，均不能成立，原审查明的事实清楚，程序合法，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 二审案件受理费681元，由A负担631元，郑州XX公司负担50元， 本判决为终审判决， 审判长A 审判员舒杨 审判员B 二〇一五年七月八日 书记员C