律师观点分析

上诉人A与被上诉人B房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 河南省郑州市中级人民法院 民事判决书 （2014）郑民二终字第1031号 上诉人（原审被告）A，男，1973年3月12日出生，汉族， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 被上诉人（原审原告）A，女，1989年11月4日出生，汉族， 委托代理人A，河南XX律师事务所律师， 上诉人A与被上诉人B房屋租赁合同纠纷一案，安小品向河南省郑州市金水区人民法院提起诉讼，该院于2013年12月13日作出（2013）金民二初字第4260号民事判决，宣判后，A不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月3日公开开庭审理了本案，上诉人A的委托代理人B、被上诉人安小品的委托代理人C到庭参加诉讼，本案现已审理终结， 原审法院经审理查明，安小品与A于2012年11月21日签订书面形式的租房协议一份，协议约定：房屋租赁期限自2012年10月26日到2013年6月25日止；租金为每月2600元，交租金方式为每次交一个月，A不得拖欠或延误，否则A将向安小品追偿10%的违约金；安小品向A交纳5000元房屋使用押金及房屋装修费10000元作为房屋使用补偿，该笔费用不予退还， 2013年5月27日A将出租给安小品的房屋上锁，2013年6月12日A给安小品发出通知，通知载明：因乙方（安小品）长期不向甲方（A）交纳本月度房屋租金，故甲方视乙方违约、弃权，甲乙双方所签协议自动失效，现甲方要求乙方在2013年6月20前清空房屋内所有乙方物品，将房屋完好无损交回甲方，如逾期不履行责任，甲方将视房屋内所有物品为无主物品，后果均由乙方自行承担，甲方不负任何责任， 原审法院认为，A、B双方签订有书面形式的租房协议，是双方真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，合法有效，应受到保护，但协议中对于租金的缴纳，双方没有明确的规定，A称双方有口头约定，每月25日前应当缴纳，但A不予认可，称没有此约定，双方都没有证据证明，故该院对A称双方有口头约定不予认可，A对安小品提交的证据五第一组照片真实性予以认可，该院予以确认，认定A曾于2013年5月27日锁上了安小品正常经营的门，而安小品已经将2013年5月25日前的房租交给了A，对于2013年5月26日至2013年6月25日的房租双方没有约定交租日期，不能说明A交租违约，A将B的门锁上也并非正常的维权手段，违约应采取正常的维权手段，故A应对安小品无法经营造成的损失予以赔偿，A向该院主张经营损失，但A提交的票据均系自己打印的单据，也无缴税凭证，不能作为其真实损失的依据，应承担举证不利的责任，该院对该诉请不予支持，由于A确实将安小品经营的店门锁上，侵犯了A的权益，致使A无法经营，造成一定损失，该院确定安小品的经营损失为2269元（按2013年批发和零售业收入27230元／年计算），安小品、A协议中约定：安小品向A交纳5000元房屋使用押金及房屋装修费10000元作为房屋使用补偿，该笔费用不予退还，依据协议约定及法律规定，对于安小品诉请中第二项诉请不予支持，双方协议约定房屋租赁期间为2012年10月26日至2013年6月25日，A在此期间经营，经营期间A对租赁房屋进行装修所产生费用是必须的，且XX小品没有提交装修费用清单，无法证明其损失装修费40000元，故该院对于该诉请不予支持， 原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：1、被告A于判决生效后十日内赔偿原告安小品经营损失2269元，2、驳回原告A的其他诉请请求，案件受理费1623元，由被告A承担， 上诉人A上诉称，原审法院判决A赔偿安小品2269元损失显然错误，A对原审法院核定安小品一个月的经济损失为2269元的标准没有异议，但A在原审中并未提供证据证实其一直经营到租赁期限的最后一天，原审法院在未查清该事实的情况下即要求A承担一个月的经营损失显然不合适，安小品在租赁A的门面房之前，一直在正常经营，只是因为需增加客流量，才租赁了A的门面房，安小品的店有前后两扇门，A将自己一侧的门面房锁上，并不影响安小品的正常经营；且A锁门的原因是安小品逾期不缴纳房租，在A将门面房锁上后，A仍未采取积极措施及时缴纳房租，原审法院未考虑安小品的过错和其经营的门面有两扇门的实际情况，判令全部损失由A负担，明显错误，另外，原审A起诉要求赔偿的数额为72910元，原审最后支持2269元，支持的比率仅为3.11%，但原审法院却将一审案件受理费全部判由A负担，显然不符合法律规定，综上，要求撤销原判，改判驳回安小品的原审诉请， 被上诉人A辩解称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，依法应予维持，双方并未约定每月的房租何时缴纳，A在安小品已经交纳过2013年5月25日前的房租的情况下，于2013年5月27日即无故锁上安小品的门，导致A的店无法正常经营，给安小品造成的经营损失A应当予以赔偿，综上，要求驳回上诉，维持原判， 二审诉讼期间A与B品军均未提供新证据， 本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任，本案中，A将其房屋租赁给B使用，A在安小品已经将2013年5月25日前的房租交过的情况下，以安小品未交2013年5月26日至2013年6月25日的房租为由，于2013年5月27日锁上了安小品正常经营的门，因双方对每月租金的支付时间没有明确约定，A关于安小品必须在每月25日前交纳下月租金的陈述无相应事实依据，其未给A合理准备期间，即采取将门上锁的非正常维权手段，阻止A正常使用该门面房，A的行为构成违约，由其锁门造成安小品无法正常经营的损失A应当承担赔偿责任，原审法院判令其承担安小品经营损失2269元，并无不当，上诉人A的上诉理由无相应的事实与法律依据，对其上诉请求本院不予支持；但原审法院对本案原审诉讼费用负担的决定不当，本院直接予以变更，综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判， 原审案件受理费1623元，A负担50元，安小品负担1573元；二审案件受理费1623元，由上诉人A负担， 本判决为终审判决， 审判长李继军 审判员扈孝勇 代理审判员A 二〇一四年十月十一日 书记员B