摘要：夫妻共有的房产只登记在一人名下，产权人在出售房屋时未经配偶同意，且购房人不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效，房屋应当返还，至于购房款，如果购房人在诉讼中没有提起反诉，法院不做处理，可以另案起诉解决。
律师分析：如果房产是在婚后用夫妻共同财产购置的，一般情况下都应认定为夫妻共同财产，即便只登记在夫妻一方名下，那也是夫妻共同财产，在出售该房产时一定要配偶同意。如果配偶不同意，私下出售，购房人又不符合善意取得的构成要件，那么合同就无效并且房屋要返还。
购房人是否符合善意取得的构成要件主要看：第一，对售房人出售房屋未经配偶同意的情况是否是明知；第二，是否支付了合理的房价款；第三，是否已经办理了产权变更登记手续。
归某某与黄某某、吴某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(2016)京0105民初39443号
原告：归某某
委托诉讼代理人：田其锐。
被告：吴某。
委托诉讼代理人：胡华伟。
被告：黄某某。
原告归某某（以下简称姓名）与被告吴某、黄某某（以下简称姓名）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。归某某及其委托诉讼代理人，黄某某，吴某的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
归某某诉称：我与黄某某系夫妻关系，于1997年办理结婚登记手续。婚后，黄某某于2001年购买了位于北京市朝阳区光华路某号某号楼2203室房屋的产权，并在产权登记时只登记了黄某某的姓名。后黄某某于2006年将该房屋出售给吴某。该房屋系我与黄某某婚姻关系存续期间所得，属夫妻共同所有。黄某某就出售该房屋之事未与我进行沟通，直至我调取房屋信息时方得知黄某某早已将房屋“出售”与吴某。根据材料显示，黄某某将该房屋以每平方米8000元的价格“出售”给吴某，该价格明显低于市场价格，属于恶意串通损害我方利益的情形。且黄某某与吴某长期保持婚外恋情。二人所签订的房屋买卖协议房屋价款一栏填写为4321600元，而依据每平方米8000元计算，实际价格应为432160元，吴某作为买方，并未对其进行修改，因此我认为，该房屋“买卖”协议实则为赠予，双方并未进行真正交易。故我起诉，要求确认黄某某与吴某签订的北京市朝阳区光华路某号某号楼2203室房屋买卖协议无效；变更上述房屋权利人登记，由吴某变更为黄某某，并由吴某交付房屋归黄某某。
吴某辩称：归某某诉称不知情无法成立，该房屋交易、产权证变更、使用状态发生变化、该房屋贷款等重大财务变化等迄今已10余年，其称对此毫不知情不符合逻辑；归某某起诉系因其与黄某某离婚诉讼，遂以不知情为由将我拖入本案，动机不纯，其想获得不法利益；黄某某明确告知我，归某某对我与黄某某间的房屋交易知情，基于此，我为归某某和黄某某清偿该房屋剩余贷款327659.27元，我有理由相信归某某、黄某某对房屋交易事宜做出了一致的意思表示。且归某某所称不知情系其家庭内部事宜，不能对抗善意受让人，当时法律对夫妻一方所出卖房产并没有规定买受人必须要获得配偶另一方同意的书面证明。我作为买受人在本案所涉及的房屋买卖中是善意第三人，不存在任何与黄某某恶意串通签订合同以谋取非法利益的过错行为，所谓的非法利益不存在。我代归某某、黄某某垫付其二人所欠房贷，是善意的表现；且该宗房产交易中购房款不低于市场合理对价；我在该交易中所支出的购房款，当时若买其他房屋所产生的利益并不低于本宗交易；本宗房屋交易不存在恶意串通损害第三方利益的情形；本宗房屋交易合理合情合法。
黄某某辩称：归某某对本案诉争的房屋买卖是知情的，并非是在其调取房屋信息时才知晓诉争房屋的出售。我因为家庭开支突发拮据出售诉争房屋，归某某是同意的。为归还借款和解决家庭经济困境，我与归某某商议，通过卖套房缓解燃眉之急。经商议，出售手续较为方便并能以此快速回款的房屋只有诉争房屋。因诉争房屋有未还的按揭贷款33万余元，房屋中介建议找熟人交易，我与吴某同住小区,归某某曾与吴某聊过合伙做事。诉争房屋的出售已超过10年，2015年9月11日我与归某某讨论协议离婚析产，并由其拟定《离婚财产协议书》，也排除了2006年已出售的诉争房屋为夫妻共同财产。归某某为多分得夫妻共同财产，必然会改变对已出售10年的诉争房屋知情的态度；归某某所称诉争房屋属于赠与而非真正交易与事实不符。吴某于2006年10月13日代我向诉争房屋的发放按揭贷款的中国银行支付了327659.72元；归某某诉称买卖存有低价销售和恶意串通行为于法于理不成立。归某某称我与吴某长期保持着婚外恋情实为捕风捉影。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
1997年6月26日，归某某与黄某某登记结婚。2016年4月，归某某将黄某某起诉至上海市普陀区人民法院，要求离婚。2018年6月1日，上海市普陀区人民法院做出（2016）沪0107民初10388号一审民事判决书，判决准予黄某某与归某某离婚。
2001年12月13日，黄某某作为买受人与出卖人北京银信光华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，黄某某通过贷款方式购买北京市朝阳区光华路某号某号楼2203号房屋（以下简称涉案房屋），房价款477355元，其中38万元以贷款方式支付。2006年8月6日，该房屋所有权人转移登记至黄某某名下。
2006年10月26日，黄某某作为卖方（甲方）、吴某作为买方（乙方）签订《房屋买卖协议书》。双方约定：甲方愿意将其所有的朝阳区光华路某号某号楼2203号房产出售给乙方，建筑面积54.02平方米，双方议定房价款为4321600元；所有房价款在乙方取得房产证、土地使用权证后一次性付清，期间甲方需保持房屋现状，房款结清后移交乙方；任何一方违约都要按房屋总价的10%赔偿无过错方，同时双方办理撤销买卖的相关手续；甲方保证向乙方出售的房屋产权清楚，无纠纷、未设定其他任何权利。
协议签订后，黄某某于签约当日为吴某办理该房屋的所有权转移登记手续，并向吴某交付该房屋。
归某某主张涉案房屋一直由黄某某出租，租金由黄某某收取，2006年黄某某称将涉案房屋出租给一个台湾人；在归某某与黄某某离婚诉讼中，归某某通过到房产部门调查取证方得知涉案房屋出售给吴某，并主张吴某与黄某某之间系婚外恋人关系，双方交易价格不是合理市场价格，当时的市场价格为每平方米12000元，吴某不是善意第三人，双方存在恶意串通。
黄某某主张归某某所称其与吴某系婚外恋人不属实；出售涉案房屋系因解决家庭困难，归某某对出售房屋知情；吴某得知其出售涉案房屋，遂表达购买房屋的意愿；房屋买卖协议中载明的“4321600元”系笔误，应为432160元，为纳税价格，房屋实际出售价格为539543.67元，其中包括涉案房屋尚欠银行贷款327659.27元、现金20万元、一半税费11884.40元；2006年10月13日吴某转账327659.27元至黄某某在中国银行的按揭贷款账户，将涉案房屋尚欠贷款清偿；2006年10月25日吴某以现金方式给付黄某某购房款20万元。
吴某主张其与黄某某同住一小区，吴某在该小区开设美容店，做美容按摩生意，黄某某在该店办卡，归某某也经常光顾，吴某与黄某某、归某某相识；黄某某资金紧张，向吴某提出出售涉案房屋并需要先替其偿还按揭贷款，后双方协商房价款为每平方米1万元，房屋成交价格527659.27元；吴某于2006年10月13日通过银行转账方式向黄某某转账327659.27元用于清偿涉案房屋尚欠银行贷款，于过户当日现金方式给付黄某某购房款20万元。
另查，2006年10月13日，吴某通过银行汇款转账方式向黄某某转账327659.27元。黄某某于2006年10月23日使用该款项清偿涉案房屋尚欠的银行贷款。黄某某提交汇款人为吴某、收款人为黄某某、转账金额为327659.27元的中国银行信汇凭证，并主张因吴某不熟悉帐号等信息，由黄某某代为书写该信汇凭证，但由吴某本人在银行办理。
审理中，经归某某申请，本院作出民事裁定书，裁定查封涉案房屋。
本院认为：涉案房屋系归某某与黄某某在婚姻关系存续期间购买，在无相反证据的情况下，该房屋属于夫妻共同财产。黄某某主张归某某对其向吴某出售涉案房屋知情，证据不足，本院不予采信。黄某某、吴某主张双方在《房屋买卖协议书》中约定的价款为432160元，但实际成交价格为527659.27元，其中327659.27元通过转账方式支付，另20万元以现金方式支付。但黄某某、吴某对成交价格为527659.27元以及吴某已实际支付购房款20万元的主张均未向本院举证。因黄某某未经归某某同意，擅自处分涉案房屋，而吴某在购买房屋时，对黄某某与归某某处于婚姻关系存续期间亦知情，但吴某对出售房屋是否征得归某某同意没有进行审查，且黄某某、吴某均无证据证明吴某支付了除327659.27元之外的购房款，在此情况下，黄某某与吴某签订房屋买卖合同并办理了涉案房屋的过户手续，本院认为吴某不属于善意买受人，不能排除存在黄某某与吴某恶意串通损害归某某利益的情形，故黄某某与吴某所签订的房屋买卖协议应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对归某某要求变更上述房屋权利人登记为黄某某、吴某向黄某某返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。对于327659.27元购房款的返还，因当事人未主张，故本案不作处理。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
一、确认被告吴某与被告黄某某于二〇〇六年十月二十六日签订的《房屋买卖协议书》无效。
二、被告吴某、被告黄某某于判决生效后十日内到房地产管理部门办理房屋过户手续，将北京市朝阳区光华路某号某号楼2203号房屋由被告吴某名下恢复登记至被告黄某某名下。
三、被告吴某于本判决生效后十日内向被告黄某某返还北京市朝阳区光华路某号某号楼2203号房屋。
案件受理费41373元，由被告吴某、黄某某负担(于本判决生效后7日内交纳)。
保全费5000元，由被告吴某、黄某某负担(于本判决生效后7日内交纳)。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。
审判长：童雪霏
人民陪审员：陈建东
人民陪审员：赵金燕
二Ｏ一八年七月二十七日
书 记 员 杨 琳