擅自转租合同效力

  房租租赁合同中，常常会出现承租人未经出租人同意转租的现象，那么对于未经出租人同意的转租合同效力应该如何认定呢？

  司法实践中，一般认为擅自转租属于无权处分行为，适用无权处分人订立合同的的效力规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

  因此出租人要在知道或者应当知道之日起六个月内提出异议，否则无法以承租人擅自转租为由而认定转租合同无效。即将实施的《民法典》第71条鬼规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。因此，在没有法律规定的其他合同无效的情形外，未经出租人同意的转租合同是有效的。

  笔者建议，对于未经出租人同意的转租合同，可以采取解除合同和承担违约责任等途径进行救济。而不是直接主张合同无效。