房产买卖交易中，涉及开发商、销售代理方、购房人等多种主体，也存在着预售、按揭、验收、过户办证等众多环节，再加上房产限购政策、涉及房产的信贷政策等政策影响，使得房产交易中面临着许多的不确定性，容易产生纠纷，形成诉讼

在所有房屋交易环节中，办证过户是最核心的环节。如果购房人与开发商签订了认购协议，购买方也支付了购房款，在办理过户前，建设单位、金融机构等相关单位因与开发商发生纠纷，查封了购房人的房产，导致无法过户，那么购房人应当怎样处理，怎样办理房产证呢？

      案例：张某2016年与某开发商签订认购书，约定一次性付款。签约时，张某支付了首期款和定金，在签订认购后因为限购，张某无法办理网签，因此也没有签订正式的商品房买卖合同。张某与与开发商协商延期付款，其后张某直到2018年年底时才付清全部购房款。2019年2月25日收楼并交付给张某使用。但开发商一直没有过户，到2020年底时张某某向不动产登记中心查询得知，其购买的房产在2019年3月1日因开发商与施工方产生纠纷被施工方在诉讼中查封，目前开发商与施工方的案件还在审理中。张某想办理房产证，应当怎样处理呢？

      律师对本案的分析：本案例中因为房屋被查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二款规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。所以，在房屋被查封的情况下必然无法过户，本案首要的问题是解除查封。因为开发商与施工方的案件正在诉讼中，而查封是由于施工方申请了财产保全被查封，那么对于张某最有利的选择就是提出查封异议。如果异议成立，则可以解除查封，解除查封后即可以要求开发商补办手续，办理房产证。因为双方签订的认购书没有约定办证期限，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十四条的规定，开发商应当在商品房交付使用后90日内办理登记，否则要承担违约责任。故本案中，张某也可以起诉要求开发商办证并支付违约金。

    裁判结果：本律师代理该案后，向法院提出查封异议。该案经过公开听证审理，法院认为张某在查封前已经签订了认购协议，虽然没有签订正式购房合同，但是认购协议具备购房合同的主要内容，且开发商收取了购房款，视为双方成立了房屋买卖合同关系。又因为张某已经实际收楼，占有房屋，而施工方虽然提出张某对于未办证存在过错，但是未提供证据，故法庭支持了张某的异议请求，裁决异议成立。其后，开发商、施工方均没有提出执行异议之诉，因此法院裁定解除查封。解除查封后，张某经与开发商协商，补办了手续，得以顺利办证。

       律师点评及建议：从本案案情及法院裁判思路看，结合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，购房人符合以下条件是可以排除利害关系人对涉案房屋的查封的：其一，买卖双方在查封前已经成立合法有效的买卖合同；其二，购买方已经支付了全部或者至少50%的购房款，其三，购房人已经实际占有房屋；其四，未办理过户的过错不在于购房人；其五，购房人所购的房屋是其所在地级市内的唯一住房。在购房者购房后过户前房屋被查封的，应当及时向作出查封裁定的法院申请解除查封的异议，解除查封后再办理办证手续，必要时可以通过诉讼，要求开发商履行办证义务，以切实维护自身的合法权益。