【法律在线】新政出台，买家毁约怎么办？

  北京楼市“9、30新政”出台，新一轮的咨询者蜂拥而来，前一段时间是卖方人毁约，今却成是买房人违约。生活就是这么捉弄人。

  诠释一下政策出现前后的变化，在此次“9.30新政“出台前，购房人将贷款结清即可算作首套房，首付比例为30%，而新政出台后，只要购房人名下拥有一套住房，无论购房人此前有无贷款记录，普通住宅首付比例均不低于50%，非普通住宅比例不低于70%，相比之前无疑提高了首付比例，使得换房人群在首付方面加大经济压力，因此也将抑制不少置业升级人群的贷款需求，新政将稳定房地产市场发展 ，新一轮严控政策将拉开大幕，此次新政的出台在抑制贷款需求的同时，还将对楼市起到一定的降温作用。

  政府是为了顾大局，阻止楼市的混乱。但是，百姓们顾忌自己的个人利益。新政出台，突然首付提高或无法达到预期的贷款数额，而想毁约。认为这种结果造成，是政策的问题，认为法律规定的“不可抗力”，认为合同无效。我毁约也不妨碍，大不了不买了，购房者的想法法院能支持吗？属于“不可抗力”的情形吗？

 【律师解答】

首先，调控政策不属于“不可抗力”，只有违反了法律、行政法规“效力性强制性规定”的合同，才认定无效。

其次，双方在签订合同时，应根据国家一段时期内对房产交易的调控形式的分析，可以对政策变化形成合理的预期，从而适当安排交易时间、价格、且政策出台也并未使交易无法进行、合同目的无法实现，只是增加了购买人的交易成本，不符合不可抗力、“不能预见”、“不能克服”的特征。

   【律师支招】

   买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。

为避免这类纠纷，购买者以“不可抗力”为由毁约，在合同中明确约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。

房产法律顾问：13611291168