案件描述

房地产纠纷热点案例律师点评

案例1：2012年12月成都市“xx城”小区的一些业主因为收房问题弄得很闹心，他们买房时候售楼员曾承诺，说未来交房时会拆掉墙体共享隔壁别墅区的绿化。可是如今承诺的话犹在耳边，而那面墙却纹丝未动，于是业主们想到了退房。针对成都业主反映的情况，“蜀郡又一城”项目负责人表示，开发商并没有承诺过要将其拆除。对于业主们所说的拆墙承诺，可能是部分售楼员在卖楼时的说法，但是那并不是开发商的本意。

四川致高守民律师事务所陈世洪律师认为：房地产销售人员在与业主在商品房销售合同谈判签约过程中的行为是职务行为，其行为代表着开发商销售方。若业主有录音、视频等其他证据证明售楼员的承诺内容，可视为口头合同，作为《商品房销售合同》的附件内容，亦可认定为开发商的合同义务。现开发商未履行“拆掉墙体共享隔壁蜀郡别墅区的绿化”合同义务，则构成对购房业主的违约。

案例2：2012年8月，市民王女士反映，一年半前，打算购买府东街天地坛附近的一套期房，并支付了5万元购房押金，但直到现在房子还没有开工。她曾多次找到开发商要求退款，但总是被各种理由搪塞，后来才发现开发商一直都没有取得预售许可证。据了解，不少房地产开发商与购房人签订合同时都会收取一定的费用，这种费用常被冠以定金、押金等名义。对此，市房管局明确表示，未取得预售许可证的楼盘是不允许以任何形式收取购房者定金、押金的。

四川致高守民律师事务所陈世洪律师认为：根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款等条文规定，本案开发商尚未开工建设，是无法办理预售许可证的，在这种情况下，是不能对外销售的，更不能收取购房者定金、押金。

案例3：2013年2月，陈女士与时任开发商财务总监梁某签订了一份该中心一套商品房买卖合同，合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定，合同上面盖有家纺城公司合同章，当天交了43万元首付款，后付清67万余元的购房款。陈女士在交房日期届满后去拿房时，却发现开发商已将房子卖给了他人。时至今日，那套房子价值已超过百万，因此陈女士将开发商告上法庭，要求开发商双倍返还购房款，去年法院对这起“一房二卖”引发的房屋买卖合同纠纷作出终审宣判，陈女士胜诉。

四川致高守民律师事务所陈世洪律师认为：本“一房二卖”诉讼案件，人民法院正是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定判决购房者获得双倍返回购房款。开发商在销售商品房中恶意违约和欺诈行为适用惩罚性赔偿责任的原则。即购房人在可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失的同时，还可以要求开发商承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。

案例4成都市民李X先生在城西三环外购买了一套商品房，当初开发商在沙盘和宣传资料中都表明小区内中庭花园有一个网球场以及一个占地宽阔的豪华景观游泳池。但去年交房时，李X发现原本规划的网球场已经缩小成了一个三人篮球场，而且网球与篮球的噪音不同，让住在该球场旁一楼的李X苦恼不已。不仅如此，原本宣传规划的所谓豪华景观游泳池，也被开发商瘦身成了不过十几平方米左右的儿童戏水池。

四川致高守民律师事务所陈世洪律师认为：建设部《商品房销售管理办法》第十五条：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”尽管本案商品房的销售沙盘和宣传资料未载入合同，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，根据《合同法》第15条第二款的规定，应当视为要约。即是说沙盘和宣传资料上的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为商品房买卖合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。