不过户往往是前面问题，一方所采取的措施，一个拖字诀，拖到你地老天荒。
卖房者想加钱，可大部分时候谈不拢，怎么办？拖着不过户。
遇上贷款迟延（
开发商已经延迟了，要过户需要购房者签订“霸王条款”，放弃索赔或收取额外费用才能过户；
……….
那么，该怎么办？其实，法院诉讼过户即可，虽然说过程不易，往往一个案件有好多故事，但是对方违约恶意不过户，要求强制过户，法院支持概率很高的。
房屋交易中很多，都约定违约金，这里我们讲一讲关于违约金的司法判例。
案例一：逾期过户违约金实际支持不足约定一半，二审维持
起诉要求，
朱某、杨某、朱某、张某支付违约金4,650元（自2009年10月20日起，按已付房款的日万分之十即310元/天，计算至2009年11月5日）
结果：
被告朱某、杨某、朱某、张某于本判决生效之日起十日内支付原告张某违约金1,400元。
案号: 朱某与张某房屋买卖合同纠纷（2010）沪一中民二（民）终字第733号 二审维持
法院认为，
对于张某提出的违约金问题，由于朱某方逾期办理过户手续，已构成违约，故张某要求朱某方支付违约金，符合《房屋买卖协议》的约定，可予支持。但是违约金应当自朱某方逾期办理过户之日即2009年10月22日起算，张某主张自10月20日起算，缺乏依据，法院不予采纳。张某主张违约金计算至2009年12月5日并无不妥，可予准许。至于朱某方主张违约金过高，法院认为，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少。而衡量当事人约定的违约金是否过高，应当按违约给守约方造成的实际损失为依据。因此，朱某方逾期违约金，由法院依据朱某方违约给张某造成的实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。
案例二：共有房屋出售，部分共有人不同意，约定房价20%违约金仅支持不到房价的3%，二审维持
起诉要求，
要求赔偿违约金30万元（合同约定的总房价的20%）
裁判结果，
王震华于判决生效之日起十日内向李志刚支付违约金4万元
案号：李志刚诉王震华房屋买卖合同纠纷（2016）沪01民终9686号
法院认为，
关于合同关系解除后被上诉人王震华应承担的违约金问题，本院认为，双方在该份居间协议中既约定违约金又约定定金，对此，上诉人选择适用违约金条款，可予准许；虽然违约金条款中就违约方应承担的违约金为总房价20%，但是，鉴于被上诉人在一审中提出违约金过高要求调整的意见，同时，基于双方在签约时上诉人对被上诉人非系争房屋唯一产权人之情况也是知晓的，被上诉人在签约时尚未得到其他权利人的授权，存在其他权利人不予追认的法律风险，因此，综合上诉人实际支付的定金数额、被上诉人在合同不能继续履行中所负的过错程度等，一审法院对违约金作出调整，调低认定的数额尚属合理，且不违反公平和诚信原则。上诉人对一审法院调整违约金认为存在不合理不公平之情形，与查明的事实不符，故本院不予采信。
案例三：逾期迁出户口违约金，法院支持不到合同约定二分之一，二审维持
起诉要求，
戴维国支付王斌红自2015年12月15日起至判决日止按照总房价日万分之五标准计算的逾期迁出户口违约金
结果，
戴维国于判决生效之日起十日内支付王斌红自2015年12月15日起至判决日止按照总房价112万元的日万分之二标准计算的逾期迁出户口违约金。
案号：戴维国诉王斌红房屋买卖合同纠纷（2016）沪01民终7159号
法院认为，
法院认为，至于上诉人应承担的逾期迁出户口违约金、逾期办理产权过户手续违约金的计算标准，结合《合同》及《协议》中约定的计算标准、上诉人违约之主观恶意程度、被上诉人的实际损失等因素，一审法院判定的计算标准，符合本案的实际情况，于法有据，本院予以维持。
案例四：房价暴涨250万，书面违约金200万，被恶意解除合同，法院二审提升违约金到50万
起诉要求，
崔聿泓向江涛返还定金30万元；
崔聿泓向江涛支付违约金169万元（即总房价845万元的20%） 合计：199万
结果，
崔聿泓应于本判决生效之日起十日内支付江涛违约金500,000元
案号：江X房屋买卖合同纠纷（2016）沪01民终1003号
上诉人认为，原审法院仅判决违约方赔偿30万元，与系争房屋已经上涨255万的事实相比，其显然愿意支付违约金而不愿继续履行合同。由此，原审判决根本不足以警示违约方诚信履约，亦不能正确引导交易秩序，甚至有鼓励违约之嫌。
法院认为，
本案中崔聿泓认为合同约定的违约金过高而要求法院予以调整，而原审认定江涛应对其损失承担举证责任，确有不妥之处。同时，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序。基于上述分析，同时考虑到系争房屋价格在江涛签订《居间协议》至其另行购房期间的上涨情况、双方合同的履行状况以及当事人的过错程度等综合因素，本院认为，原审法院将崔聿泓应承担的违约金数额调整为30万元，确属过低，本院将酌情予以调整。
案例五：凑不齐房款解除合同的，支持违约金不到约定的以二分之一
起诉要求，
判令仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金119万元。
结果，
仲雅斐、朗权利应于判决生效之日起十日内支付徐子枫违约金450，000元
案号：徐子枫与仲雅斐、朗权利房屋买卖合同纠纷（2020）沪02民终10204号
法院认为，
关于违约金标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。徐子枫主张应按合同约定的20％标准支付违约金，仲雅斐、朗权利则认为违约金过高要求法院予以调整。一审法院考虑到涉案合同履行情况、违约程度、卖方损失等因素，酌情确定仲雅斐、朗权利支付徐子枫违约金45万元，尚属合理，应予维持。徐子枫主张其损失还包括因腾房而贬值处理家具、在外另行租房产生的租金损失等，缺乏相应的法律依据，本院不予采信。
案例六：无权处分房屋导致房屋没法过户，支持违约金仅有约定的四分之一
起诉要求，
余峰向宛彩彩支付违约金379,600元
结果，
余峰于判决生效之日起十日内支付宛彩彩违约金100,000元。
案号：余峰与宛彩彩房屋买卖合同纠纷（2020）沪01民终8684号
法院认为，
协议约定的违约金数额为房屋总价款20%，一审法院已经依据本案实际情况将违约金调低至100,000元，一审法院所酌数额并无不当，本院予以维持。
案例七：延期支付房款，实际支持违约金仅有占约定的五分之一
起诉要求，
周某、张某2自2016年8月1日起至付清全部购房款之日止，每日按照总房款141万元的万分之五计算的违约金。
结果，
刘某于判决生效之日起十日内支付张某1、周某、张某2逾期付款违约金，自2017年2月14日起至实际付清全部房价款之日止，按141万元的日万分之一计算
案号：张明伟等与刘芳瑜房屋买卖合同纠纷（2019）沪01民终13870号
法院认为，
关于本案违约责任的认定。刘某未能按照合同约定在双方办理过户期限之前付足房款121万元，存在逾期付款的违约行为。且在张某1迁出户口后，刘某也未能按照约定向其支付尾款，也存在违约行为。刘某作为房屋买卖合同的相对方，显然应该承担相应的违约责任，虽然本案房款的支付大多由林某操办，但林某作为刘某之子，代理刘某进行买卖房屋的事宜，实属正常，其行为的结果理应由刘某承担。故刘某以付款行为均系林麟与周某之间操作，主张不应承担全部违约责任的主张，显然缺乏法律依据，本院不予支持。同样根据房屋买卖合同的约定，张某1一方负有在办理过户手续前将房屋内原有户口全部迁出的义务，合同中并未对该义务的履行设置前提条件或对价给付义务，故张某1一方显然也存在违约行为，其以对方严重违约在先进行抗辩，同样缺乏法律依据，本院不予采信。故一审认定双方在合同履行过程中均存在违约行为，仅判令刘某一方就张某1方户口迁出后未支付尾款的部分承担逾期付款的违约责任，于法不悖，本院予以支持。至于违约金的计算标准，刘某在一审中提出过高抗辩，一审结合刘某的过错程度、张某1一方的实际损失等情况，酌情将违约金标准调整至总房价款的日万分之一，尚属合理，本院同样予以支持。张某1一方上诉主张违约金不应予以调整，但其未能就其实际损失高于或等值于违约金约定标准进行举证，本院不予支持。
案例八：对方完全过错造成房屋交易终止，支持违约金仅为约定的二分之一
起诉要求，
判令周利平向张德瑜方支付滞纳金20,000元、赔偿金13,050元、违约金1,020,000元，金额合计1,053,050元；
结果，
周利平于本判决生效之日起十日内支付张德瑜、张克俭违约金550,000元；
案号：张德瑜等与周利平房屋买卖合同纠纷（2020）沪01民终2427号
法院认为，
根据周利平具体违约情况，逾期付款违约金与合同解除违约金应并列计算。关于逾期付款违约金，基于周利平未履行其于补充协议中首付款付款承诺，故张德瑜方主张逾期付款违约金并无不当，且符合双方约定。关于解约违约金，双方合同明确约定以房屋总价的20%即1,020,000元计算，本案中双方合同解除原因系周利平根本性违约造成，现周利平认为合同约定的违约金过高，但其对此并未提供证据予以证明。张德瑜方于一审中提供证据，以证明其出售系争房屋系为置换，现因周利平违约致其置换房屋过程产生的实际损失甚至高于合同约定的违约金，但其确无充分证据证明双方签约时张德瑜方就其系为置换出售本案所涉房屋的目的告知周利平，故周利平在签约时对其违约造成的后果并无预知。本院认为，在当前的房地产市场形势下，对于违背诚信原则的交易方，理应予以必要的制裁，从而维护良好的市场秩序；同时违约金调整应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素予以综合考量。综上，本院认为一审法院将周利平应承担的违约金数额调整为100,000元，确属过低，本院综合考虑违约方过错、房价市场因素等，将逾期付款违约金与解约违约金合并认定调整为550,000元。
这就是现实，有的人说法院很好
也有的人说法院的行为有鼓励违约、违反诚信，要求调低违约金，等于变更合同条款，一方违约后再要求调低，完全不属于法定变更合同情况。
