案情简介：

小帅购买小美的房屋，约定房屋总价25万，小帅支付23万以后，房价火箭般上升，，翻了差不多5倍，上涨到100多万。小美不断拖延，后新的限购政策出台，小帅失去购房资格，无法购买房屋，双方解除合同，可对于房屋涨价部分（房屋溢价）无法协商一致。小帅为何可以获得房屋溢价？

分析篇（最后一条才是关键）：

1、       因为政策变动导致房屋买卖无法进行的，属于不可归因于双方事由，双方均可要求解除合同，相互不承担违约责任；

2、       对于房屋溢价，正常合同履行情况，其利益归属于小帅，但是小美不正当的阻碍，小帅实际已无法获得，只能归属小美，但是相关利益法律上还是应当归属小帅；

3、       本案中，法院判决小帅获得全部房屋溢价，但这不是常态。

司法实务中，个人查阅大量案例都不是全部，从案例来看，和实际支付比例没有必然关系。因为法律对于比例没有明文规定，所以只能法院酌定，一般都可以在一半以上。

裁判索引：鲁萍、沈晔与朱颖房屋买卖合同纠纷（2014）松民三（民）初字第1045号

裁判精选:

当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2009年1月2日就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，但因系争房屋是拆迁安置房，交易过户的周期较长，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即被告朱颖非本市户籍居民，受本市限购令影响，事实上已不可能继续履行合同，故原、被告均同意于2014年5月30日解除双方所签的《上海市房地产买卖合同》，于法不悖，本院予以支持。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告理应搬离并将系争房屋连同添附在房屋上的装饰装修物一并返还给二原告，二原告亦应将已收取的购房款23万元返还给被告。再次，对于被告所主张的系争房屋溢价的损失，本院认为，本案中合同解除的缘由主要是限购政策所致，而并非可归责于双方当事人的原因，故以2014年5月30日合同解除之日作为房屋估价的评估时点更为合理、公正，为此，根据鉴定部门的估价报告，本案系争房屋的市场价值应为114万元，至于其中的溢价款部分89万元，如果合同继续履行，应属于被告可以获得的利益，现因不可归责于双方的原因导致合同解除，从公平原则考虑，二原告理应将该笔溢价款全额返还给被告。