大部分情况，结婚前都会把婚房给准备了，但是婚房准备差不多，婚没结成，如何分割房屋呢？以其他文章的侃侃而谈直接告诉你一个结论相比，我们给出依据，包括相关规范（具体到条）、典型案例。（规范百度可以查到，案例可以上裁判文书网，辨别我们内容的真实性，最后想说的是我们给的结论都是专业、有依据的。）当然，因为现实法律规范理解不同，所以导致实践处理也有所不同（主要比较北京与上海两市）。美国顶级作家菲兹杰拉德有句名言，检验一流智商的方法，就是使其同时拥有两种冲突的想法，并仍持有去行动的能力。这里也让大家一起感受一下法律面的顶级智慧。
目录
一、总体思路
二、婚前双方对房屋归属作出约定
三、婚前双方出资房产落在双方名下，登记为按份共有
四、婚前双方出资房产落在双方名下，登记为共同共有
五、婚前一方出资，房产登记在双方名下
六、婚前双方出资，房产登记在一方名下。
一、总体思路——纠正你一个惯性错误认知
先纠正个误区，婚前一同购房没有结婚的，适用的是共有物分割的相关规范，而不是婚姻法对离婚房屋分割的规范，不要接受那些非专业人士的错误指导。
这里咱们用现实的案例说明，裁判精选法院认为的部分，“至于补偿数额，由本院根据系争房屋的具体情况和照顾女方权益的原则，综合考量共有人对共有财产的出资情况、贡献大小、恋爱关系存续时间长短等因素予以酌定。另外，由于杨乙与张某某并无婚姻关系，本案案由应为共有物分割纠纷，原审所立案由错误，本院予以纠正。”案例索引：杨乙与张某某共有物分割纠纷一案二审（2012）沪二中民一（民）终字第85号。（如上所述，相关内容可以到官方网站查询的，而且是法院经过二审维持的判决，权威性及正确性特别可以保证。）
其次，关于如何分割，（摘自某判决书，基本照抄法律原文，具体条文，我们在下文案例解释中列出，非专业人士可以直接跳过，虽然你认识每一个字，但恐怕在读完后面内容之前，你还是会发现自己一头雾水。）
不动产可以由两个以上个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人对共有的不动产约定为按份共有或共同共有的，从其约定。没有约定为按份共有或共同共有，或者约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产享有的份额没有约定或约定不明的，按照出资额确定。共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等份原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。
二、婚前双方对房屋归属作出约定
这类情况是律师建议婚前购房最好的处理办法。
双方有约定的，按照约定处理。相关规定（非重要规范，节约篇幅就不列全）：
《中华人民共和国合同法》第八条、新《中华人民共和国民法典》（合同编）第四百六十五条 、第五百零九条
理想很美好，现实很困扰，实际很可能因为协议起草不善，协议只类似一个情况说明，双方权利义务，违约不明，具体共有物分割仍然按照法律规定处理。而规定给予法官不小的自由裁量空间。这也给您领略下法律上的顶级智慧。我们先讲真实案例给您切实的感受。
这里用自己代理案件做例子进行说明，（仅代理二审，为当事人比一审多争取约30%利益，细节很多，基于篇幅，与本文不赘）
案情简介，
男女双方准备结婚，准备共同出资置办婚房，女方因为限购没法登记名字，所以订立协议，房屋共同共有，各占50%，双方各出资一半。后双方各出一半首付，男方名义贷款。后感情破裂双方分手。其中，恋爱期间，男方学费，装修，而贷款实际由男方在负责，女方承担不少给他开支，包括不限于旅游、学费。
您认可如何分割房屋比较合理呢？
案例索引：
二审：（2017）沪01民终12858号
一审：（2017）沪0115民初25169号
裁判摘要：
既然双方各自享有系争房屋一半的份额，则章X（男方）应当将系争房屋价值的一半折价支付给孟X（女方）。一审直接依据孟X实际支付的首付款占全部房款的比例确定章X应支付孟X的折价款，有所不当。考虑到双方实际享有系争房屋的全部价值系以清偿银行贷款为前提，前述分割方式下，本应由双方共同负担的银行贷款转而由章X一人负担，章X实际支付孟X的房屋折价款应当扣除相应的贷款成本。依据评估意见确定的系争房屋的市场价值，考虑前述贷款成本等本案具体情形，本院酌情确定章X应支付孟X房屋折价款175万元。
相关规范：
一）、《中华人民共和国物权法》
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。（新民法典没列）
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
二）、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见
90、在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
新民法典：
第三百零三条，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。
列举了几乎全部相关条文，你认为房屋该怎么分割呢？
裁判精选：孟X与章X签订的《共同购房协议》在约定系争房屋属于双方共同共有的同时，又约定双方各享有50%的产权，根据对共有方式约定不明的解释规则，应视为双方按份共有系争房屋。
有啥实际价值呢？
按份共有，按照出资比例分割，共同共有，各方均分。这里说明一下，这个区别主要在北京法院判决有体现，上海法院影响不大。（后面有实例对比）
这里说一下，二审推翻一审重要一点，合同约定不清晰。
简略而言，
合同约定各出资50%，女方因为限贷，所以只能男方贷款，那么对于贷款部分，如何处理，合同没有考虑到。
一审中，女方虽然委托律师，但是基于朴素的情感，对于贷款的作答，重点放在男方出轨，可以说没有回答到点上，出轨从法律上不影响房屋分割。（敲重点，笔记记下，看得仔细的同学是不是在看上述条文中就发现了呢）
二审裁判精选：
双方在《共同购房协议》中虽然约定系争房屋按揭贷款部分以双方收入共同偿还，但孟X于一审中提供的证据足以证明双方恋爱期间存在部分财产混同的情形，也就是说，在双方并未就共同偿还银行贷款的方式作出明确约定的情况下，银行贷款实际由章X偿还并不代表孟媛违反了《共同购房协议》约定的还款义务。
二审中，两点改变；
其一，二审提供恋爱期间女方实际经济贡献的材料（判决虽然写一审提供，但是一审埋没在海量出轨材料中，同时，贡献绝大部分材料实际二审提供。女方认为出轨不给款比其他方面实际经济贡献更为深刻。）庭上男方对于零零碎碎几十页的证据干脆的直接予以全面认可，然后法官就机智的认为财产混，没做详细计算，特别庆幸自己既不占人骗人便宜也不愿吃亏的的计算，而不是直接那这些证据主张财产混同，庭审中直接拿这类证据提财产混同，男方大概率不会爽快的认可这些证据，男方在后来二审判决后提再审申请的理由之一就是不认可财产混同。
其二，男方主张女方违约也没有成立。《民法典》第五百一十一条（四）款，当事人就有关合同内容约定不明确,依据前条规定仍不能确定的,适用下列规定: (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时请求履行,但是应当给对方必要的准备时间。协议没有约定女方出资时间。同时，诉讼法也规定“谁主张，谁举证”（民诉法司法解释第九十条），对于男方要求过女方要求支付贷款承担举证责任，二审变更一审主动提供完整聊天记录的做法，运用举证规则，让对方举证。男方本来也希望拿房和多点份额，自然不会提也就没有此记录，最终，违约也没有成立。
三、婚前双方出资房产落在双方名下，登记为按份共有。
这类案件实践中，处理比较统一，原则上按照实际出资比例进行分割。
裁判精选：
上诉人娄1与被上诉人葛1原系恋爱关系，在恋爱期间以结婚为目的而共同购买系争房屋，现双方恋爱关系已终止，故系争房屋的共有基础关系已经不存在，两人均同意进行分割，应予准许。虽然系争房屋的产权登记为两人，但并无证据证明双方明确约定系争房屋为按份共有或者是共同共有，因双方实际并未结婚，故只能视为按份共有。
….
故对被上诉人的出资款应认定为163,300元。…据此，对应被上诉人在系争房屋中所占的产权份额应为25.72%。本院酌定由上诉人向被上诉人支付的房屋折价补偿款为230,000元。（双方一致确认系争房屋目前价格为1,150,000元（含固定装修物），占20%）
案例索引：（2013）沪一中民二（民）终字第2016号
又一北京实例，裁判精选：
本案中，于×与姚×以结婚为目的购置了将来用于夫妻共同生活的房产。基于未来共同生活的预期，他们愿意不分份额的享有共有物而不考虑各自实际出资的多少。他们在购买房产之初并未考虑共有关系结束时如何分割共有物的问题，因为他们并不期待共有关系的结束，因此在他们看来无需约定各自享有的份额。但姚×与于×最终未能成婚，共有的基础丧失需要分割共有物，认为己方实际出资和投入较多的姚×要求按照出资和投入比例分割共有物的主张是有依据的。
…….
本院最终认定争议房屋的出资情况为：姚×48万元（首付17.5万元加贷款30.5万元），于×30.5万元（贷款）。争议房屋购买后未另行装修，按照购买房屋的出资比例计算，于×享有共有物的分割比例是38.85%，结合双方在一审中认可的争议房屋价值170万元，
考虑姚×对共有物的贡献更大，且已结婚，存在家庭负担等情况，本院严格按照现有证据能够证明的出资比例计算补偿款数额，不再调整。综上，扣除于×合计应当支付姚×剩余贷款本金及已还贷款本息并适当负担的剩余贷款利息合计342618.59元，姚×应当向于×支付的补偿款为317381.41元。（合计：66万，约占房屋总价的38.82%）
案例索引：（2015）三中民终字第05397号
四、婚前双方出资房产落在双方名下，登记为共同共有。
上海地区大体上分割按照实际出资比例进行分割，
裁判精选（二审维持）：本案中，系争房屋为恋爱期间购置的房产，登记为共同共有，故应在共同共有的基础上充分考虑双方的实际出资比例进行分割。…..
因此，若从房款认定出资比例，沈凤妹出资108万元，占总房价款278万元的38.8%；若从购房总成本包括固定装修来考虑，沈凤妹出资占比约40%。综上，法院结合本案实际，及双方分割意见，综合考虑双方的共有情况、出资情况、贡献大小、房屋评估市场价等因素，酌情确定由叶骏威支付沈凤妹房屋折价款220万元（鉴定房屋估价：558万元，220万占约39.4%）。
案例索引：沈凤妹与叶骏威共有物分割纠纷（2018）沪02民终713号
北京地区更重视登记，也就跟按照双方各半来处理；
裁判精选(二审维持，法院认为部分)：
鲍×和王×在恋爱期间作为共同买受人购买了涉诉房屋，产权登记在鲍×和王×名下，且对涉诉房屋的共有份额登记为共同共有，故涉诉房屋应系鲍×和王×的共同共有房产。
…….
王×上诉称其支付的银行贷款远高于鲍×支付的款项，应当按照目前双方的出资比例分割房屋产权的意见，有悖于共同共有房产的分割原则，且没有法律依据，故本院不予支持。原审法院参照涉诉房屋的市场价扣除2008年10月至2016年3月3日王×偿还的贷款数额及尚欠贷款余额后，剩余部分由王×向鲍×支付一半折价款，鲍×对此予以认可，本院不持异议。
案例索引：（2016）京03民终7595号
又一例，
裁判精选：徐×1、徐×2原为恋爱关系，共同出资购买诉争房屋，并将房屋登记在双方名下，共有类型为共同共有。
…..
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。现双方均同意分割诉争房屋，在无法达成具体分割意见时，原审法院根据相关法律规定，认定双方各占百分之五十，于法有据，本院予以采纳。
案例索引：（2015）一中民终字第05808号徐×1与徐×2共有物分割纠纷
五、婚前一方出资，房产登记在双方名下
这种情况，没有出资方也有一定份额，特别提示，男方为了希望登记通过登记方式获取女方芳心，然后分手后全部要回的幻想应该彻底破灭，端正态度。爱情不等同金钱交易，但是男方通过实际加名也获得女方一定回馈，是需进入考量范围。加名字意味着赠与一定份额，这点应该明确，不然通过加名字等方式增进双方关系，分手全部撤销，那么房屋登记又算是什么呢？
这里选用的案例，除了登记还有公证明确双方份额。
案情简介：男女恋爱关系，男方除全额首付，男方名义贷款，男女双方均为买受人、抵押人，登记为男女各占50%份额，并办理公证男女双方各占50%份额。后男方起诉要求判决房屋系其个人所有，被法院驳回。
裁判精选：
在案的证据证实，×号房屋是张某、王某共同与案外人签署购房合同及贷款合同，之后双方签署了共有协议书并进行了公证，明确了双方在×号房屋中各占50%的份额。在双方取得的×号房屋所有权证上，亦载明二人共有，各占50%的份额。从购房及登记过程来看，双方具有共同购房的合意，且就各自所占份额达成了一致意见，并完成了物权登记手续。根据我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，可以认定×号房屋系由张某、王某按份共有。现张某以其基于婚约才在房产证上添加王某名字为由要求确认×号房屋归其个人所有，因婚约是男女双方以将来结婚为目的而作的事先约定，其作为一种重要的民事习俗，有其产生的社会基础和历史文化背景。现王某否认双方之间存在婚约，张某没有提供充分证据证明其与王某有婚约，无法证明其是基于习俗而向王某给付彩礼，因此对于张某主张确认×号房屋归其个人所有的请求本院不予支持。
案例索引：（2017）京01民终9547号
六、婚前双方出资，房产登记在一方名下。
房屋分割情况与登记在双方名下类似，按照双方实际出资比例进行分割，有所不同的是房屋一般归属登记方，同时，可能对款项是房屋出资还是借款、彩礼产生争议。借款、彩礼只存在返还，不考虑房屋增值。
裁判精选（二审维持）：
王磊与姚远以结婚为目的共同出资购买了涉案的房屋，因王磊未取得北京市购房资格，涉案房屋产权登记在姚远的名下，生效的文书已经认定王磊可就其出资及其他权益主张权利。原审法院根据王磊在购房款中的出资额认定王磊购房出资比例，并无不当，本院予以确认。王磊要求姚远按照王磊出资购房的出资比例返还王磊购房出资款及相应的增值收益，于法有据，本院予以支持。
案例索引：（2018）京02民终6413号
