最近碰上很多对于涉房新政对房屋买卖影响的咨询，由最高院法官总结出来的涉房新政如何处理，最高院出的内容权威性特别高。你可以直接把他的观点作为武器运用到时实际庭审之中。由于最高院法官水平很高，对于一个问题会掰开揉碎，一个问题会说至少两种以上观点并详细说明理由，作者把其中法院认可的观点主要内容及理由在此罗列，希望帮助大家速食相关涉房新政对房屋买卖的影响。
以下内容摘抄、归纳、整理自《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》，法律出版社。
一、因为房产新政中的限贷政策变动产生的影响？（新的限贷政策导致房屋买卖合同无法履行的，买受人能否解除合同并主张免责？）
最高院观点：
区别对待；
1，不属于不可抗力的，
2，不属于情势变更，
3，不属于商业风险，
4，房产新政中限贷条款属于“不可归责于双方事由”的解除合同情形。
其一，关于合同解除问题.
法律依据：
《商品房买卖合同司法解释》
第二十三条，
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
买受人能都提出解约？
《合同法》第94条规定守约方的解除权，但是政策变动导致无法履行的，法院可以根据法定解除权解除合同。
其二、法律效果:
1、 解除合同，2、返还购房款本金及利息。
其三，利率上调增加其负担而要求解除合同的，法院是否支持？
一般不予支持。
二、房产调控政策事实前订立的房屋买卖合同并没有约定按揭方式付款或约定买受人如未能取得按揭贷款的则应该在约定期限内一次性付清全部房款的，买受人能否以实施新政为由主张解除合同并且免责？
答：不能据此解除合同并免责。
理由：因为没有约定没有约定按揭方式付款或约定买受人如未能取得按揭贷款的则应该在约定期限内一次性付清全部房款的，不认定政策变动造成买受人利益明显失衡，因为贷款不是合同约定支付方式或唯一履行方式，政策调整对已签订的房屋买卖合同没有实质影响，并不会直接造成其无法履行债务。
三、房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并明确约定贷款方式付款，且买受人有证据表明因不能办理按揭贷款导致合同无法履行的，买受人能否以实施新政为由主张解除合同并且免责？
答：法院可以支持解除。
理由：属于“不可归责于当事人双方事由，赋予买受人在此种情况下有权解除合同并返还收付款。
四、因为首付比例或税费，提高买受人是否能解除合同并且免除违约责任？
答：1、对于首付比例不能随意解除合同，免除自身责任。（就是没说死）
2、对于税费调整或双方税费没有约定或约定不明的，不作为合同解除事由。
理由：
1、 不属于情势变更，且法院适用情势变更比较严格；
2、提高首付比例或税费增加购房成本，但并非属于不能克服的困难，在房产调控的宏观大背景下，买房人对对房产市场风险有充分预见，不能借宏观调控，随意解除合同，
五、因房产新政中的限购、禁购，买受人能否解除合同并要求免责？
答：具体情况具体分析。
1、 当事人签订房屋买卖合同时双方均符合当时房屋买卖主体要求，然后出台限购禁购政策的，
任何一方都可以要求解除合同，对于买受人还可以主张要求返还购房款及定金。
理由：
1、 不适用情势变更原则。情势变更适用需谨慎，如果适用将扩大法官自由裁量权。禁购、限购本身不属于情势变更。
2、 现阶段我国房产市场宏观调控时期，将其作为“不可归责于双方事由”，平衡各方利益处理。
六、买受人隐瞒或虚构事实签订房屋买卖合同，能否以限购、禁购等政策调控的实施为由认定相关合同无效？
答：不能简单的直接认定为无效。
理由：《合同法》第52条规定合同无效情形中有“违反法律法规强制性规定”而无效的规定，但是政策属于不属于效力禁止性法律规定，更多体现行政管理职责，不作为审查合同是否有效的依据。
另外，该合同是可撤销、可变更的，出售方有权请求法院变更或撤销合同。
七、当事人为规避限购政策买房的此类房屋买卖合同的效力如何？
答：合同有效，但是不具备过户条件的，法院可以驳回诉请。
就是说，可以确定合同有效，但是法院不支持继续履行合同。
理由：
1、 政策不属于合同无效的事由；
2、 不支持履行确保政策的履行。
八、房屋买卖合同明确约定买受人不得已不可抗力之外的任何理由作为免除责任的事由，买受人能否以房产新政限贷为由免除违约责任？
答：虽然国家出台限购政策是当事人在订立合同时所不能预料的，但是由于买卖双方在合同中明确约定，除不可抗力外，不得以任何其他理由作为免责理由。既然贷款新政不属于不可抗力（属于不可归责于双方事由），买受人未能按时履行付款义务的，当然要承担合同约定的违约责任。
例外，参王林清《位于责任归责原则之再
设问以下问题
1、 在综合考虑有关合同之全部情势的基础上确定合同所建立的基础何在？
2、 合同的履行是否被予以阻止？
3、 阻碍合同之履行的情势是否在当事人在订立合同时无法予以合理预见？
如果三个问题都得到肯定答案，那么我认为合同双方当事人都应当免除进一步履行合同的义务，当然也无需承担违约责任。
九、房屋买卖合同案件中，如何对待当事人的约定？
答：法院认为，民有所约，视同法律的理念，应该优先按照合同约定处理双方的纠纷。
十、房产新政导致责任免除的问题如何处理？
答：
1、 当事人可否主张依据该是有免责的，应该有因果关系考量的介入。
2、 免责范围的确定上需要明确只有涉房新政造成的违约才能免责。
十一、什么是法院认可的涉房新政导致的房屋买卖合同解除的事由？
答：具体情况具体分析。
原则上不轻易解除双方合同，只有买房人在充分举证，证明信贷政策的调整增加了其履行困难已经到了相当严重的程度乃至合同履行不能时方可解除合同。
十二、涉房新政出台后，房屋买卖合同解除的，出卖人有哪些权利？
答：出卖人可以请求买受人承担其
个人感觉，基本等于没有。
十三、涉房新政导致合同解除而引起的损失和费用如何分担？
答：
1、 房屋买卖后，房价上涨，出卖人没有损失，房价下跌 则出卖人有差价损失。
2、 合同解约后，守约方只能主张依赖利益损失而不能住在预期利益损失况且出卖人出卖房屋是一般不会预料房价会下跌，因此，对于预期利益的损害，出卖人无权主张。
3、 对于订立合同及履行合同所做准备发生的实际费用，由买受人承担。
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