房屋买卖中，找中介需要注意什么？来听听防坑绝招

买房是一件大事，听过周围朋友买房的糟心事，看过热播电视《安家》、《都挺好》说的买房故事，肯定会发现，买房真的是件技术活。那么，对于一般不了解房屋买卖这个流程的来说，房屋中介成为必备选择。但现实中，房屋中介不靠谱的事情比比皆是。

杨律师的建议：

1、中介得找正规的中介。

千万不要贪便宜，找一个中介工作人员，以个人身份办理房屋买卖。法律上不强制要求中介参与房产交易，但是让中介人员“跑单”处理，很容易出问题。很多时候他们办事不靠谱会超出你的想象，比如网签合同的违约条款全部空白，交易条款不完善导致贷款无法通过...

2、不要把身份证押给中介。

房产交易需要身份证环节，建议亲自到场，其他环节也不需要身份证，交付身份证会产生需要不行必要的风险和麻烦。

3、不要把居间合同与买卖合同签在一起

主要会产生以下问题，

其一，部分中介忽悠达成网签，他们任务完成，你就得支付中介费，或交易没有达成，你签了合同也需要支付中介费。

其二，房屋中介与房屋交易是两个独立的法律关系（通俗的说两件事），写在一起会把事情变得复杂。

3、签订中介合同前必须仔细看合同条款

成年人需要对自己每一个签字负责，你看一下就能避免的问题（很多极度不合理条款），你签字了，那么也代表你对此的认可。到时像苏大强那样可怜巴巴的咨询律师，律师也只能说“有错就得认，挨打要立正”，律师对此也是哀其不幸，怒其不争。

4、对于中介的口头宣传要求其变成书面合同

这个一定能进重点学校，我可以帮你办下贷款...对于类似承诺，杨律师只想说一点，那就是变成书面合同，否则口头承诺到时对方不认，起诉到法院，也很难获得支持。

5、独家卖房信息协议

杨律师只想说一点，签了就得认，签之前考虑清楚，凡是做在前面，不要想着事后补救。

6、虚假宣传可以不付中介费并要求赔偿损失（如，虚假宣传学区房，不应给付中介费）

关键是需要证据，我国法律讲究“谁主张，谁举证”，录音固然不错，当然我们更建议把相关内容书面化。没有证据，很多时候，只能哑巴吃黄连有苦说不出。这里告诉一个小技巧，对于学区房不要去听中介的宣传，最好的方式就是找当地教育局确认是否属于学区房。

7、中介未经审查义务的可以要求赔偿

具体而言，就是中介有失职的，你可以向中介主张赔偿。这里想指出的是，主体是中介，如果贪便宜让中介跳单处理，那么到时候追究责任起来就难度大不少。另外，委托的小中介发生大错误，追究其责任，估计对方会跑路，你没有办法。这里特别提示，一定要当场去看对方拉产调给你，否则会有很大概率出现问题。比如，同名同姓的人，用点ps技术，把不属于他的房屋卖给你。有这样的案例，中介没有严格审核相关材料，卖家不是实际房主，诈骗到房款后挥霍一空。后来发现就是靠PS技术p的相关文件，文件编号其实核对不少，最后法院判决中介承担80%的赔偿。

来自法官的提醒：交易当事人，在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质;充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息;认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行;交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等

中介陷阱（仅举四个典型例子作为参考）：

1. 中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下，居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，当购房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。

2. 中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，但并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。

3. 中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费，中介公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时，中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房人也无法提供有力证据予以证明。

4. 中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中，中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。

（更多搜索杨钦仁律师）