夫妻一方擅自出卖共同共有的房屋，是有权处分还是无权处分？

李某与张某婚后购买住宅一套，登记在张某名下。后张某未经李某同意，将上述房屋出卖给顾某。张某擅自出卖夫妻共有的房屋属于有权处分还是无权处分？张某与顾某签订的买卖合同是否有效？如果合同有效，李某能否向顾某主张返还房屋？

关于共有人未经其他共有人同意，擅自出卖共有物而签订的合同的效力，法律及司法解释目前没有明确规定。具体到夫妻一方擅自出卖共有房屋属于有权处分还是无权处分这个问题，其认定直接影响法律的适用，进而影响合同效力的认定及相关案件的处理结果。对此，学界与实务界均存在不同的观点。

观点一

未经另一方同意，擅自出卖夫妻共同共有的房屋，属于无权处分，应当适用《合同法》第五十一条的规定，须经另一方追认后，合同才有效。

观点二

这属于无权处分，但应当适用《买卖合同司法解释》第三条的规定，认定合同有效。如果夫妻另一方嗣后不同意继续履行合同，因房屋属于夫妻双方共同财产，房屋的过户登记需要另一方配合，如果另一方坚决不同意履行合同，则买卖合同事实上无法继续履行，买受人可以要求出卖方承担违约责任或者请求解除合同并向出卖方主张损害赔偿。

观点三

虽然夫妻一方擅自处分共有房屋，未经另一方同意，但其处分仍属于有权处分。根据《婚姻法》第十七条第二款的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。这里的处理当然包括处分，夫妻对共有的房屋具有平等的处分权，任何一方对房屋作出的处分都是有权处分。因此，夫妻一方处分共有房屋的买卖合同，原则上有效；除非处分人“具有损害夫妻关系他方的恶意”，例如离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的房屋。

上述三种观点基本囊括了目前处理这一问题的原则和方法。但从合法性和合理性来分析，小编倾向于第二种观点。

无权处分还是有权处分？

首先，共有物在分割之前，应视为一个完整的物，虽然共同共有人各自均对其享有权利，但《物权法》第九十七条明确规定，处分共同共有物，须全体共同共有人同意，处分夫妻之间共同共有的房屋自然也是一样。

其次，《婚姻法》第十七条第二款规定夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，虽然这里的“处理”可以理解为“处分”，或者包括“处分”，但小编认为，该条规定更多是在强调夫妻双方对财产处分的权利是平等的，即其强调的是婚姻当中的平等观念。从逻辑上并不能直接推导出夫妻一方擅自处分是有权处分这个观点。

再次，第三种观点虽然亦认为合同有效，但其在最大限度保护买受人利益的同时，忽略了夫妻另一方的权益维护。尽管其认为如果处分人具有损害夫妻关系他方的恶意，则合同无效，但何为“损害夫妻关系他方的恶意”，缺乏统一的认识，且当事人举证也较为困难；且如果因此而认定合同无效，也无法维护善意买受人的利益。

最后，《婚姻法司法解释三》第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。这与《物权法》第一百零六条规定的无权处分的善意取得制度是契合的。

基于上述理由，小编认为，夫妻一方擅自处分共有房屋属于无权处分。

《合同法》第五十一条还是《买卖合同司法解释》第三条？

《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

《买卖合同司法解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

梁慧星教授认为，《合同法》第五十一条适用于无权处分“他人财产”情形，实践中有两类情形是不适用该条规定的：一类是处分权受到限制的所有人处分自己的财产；另一类就是共有人处分共有财产未征得其他共有人同意的情形。由此，小编认为，夫妻一方擅自处分共有房屋就更不属于无权处分“他人财产”了。首先，针对夫妻内部关系而言，任一方对双方共用共有的房屋均享有完整的所有权，对任一方而言，其共同共有的房屋不能称之为“他人财产”。其次，如前所述，根据《婚姻法》及《物权法》的相关规定，夫妻一方出卖共有房屋时，须取得另一方的同意，即，夫妻一方擅自出卖共有房屋时，处分权是受限制的。这符合“出卖人在缔约时对标的物没有处分权”的情形，因此，小编认为，此种情况应当适用《买卖合同司法解释》第三条的规定。

综上所述，夫妻一方擅自出卖共同共有的房屋而签订房屋买卖合同，属于无权处分。参照《买卖合同司法解释》第三条的规定，该合同并不因夫妻另一方未同意而无效。如果嗣后另一方不同意继续履行合同将房屋过户，则买受人可向出卖人主张违约责任或者请求解除合同并要求出卖人赔偿损失；如果房屋已经过户至买受人名下，且买受人符合《物权法》第一百零六条规定的善意取得的条件，则夫妻另一方不得向买受人主张返还房屋。

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